В РЕСПУБЛИКЕ В ТЕЧЕНИЕ МАЯ ЖИЛИЩНАЯ ИПОТЕКА УПАЛА БОЛЕЕ ЧЕМ НА ТРЕТЬСудя по данным татарстанского управления Росреестра, татарстанский жилищный рынок, показывавший с января позитивный настрой, в апреле-мае вслед за Казанью вошел в зону стагнации. Не менее пессимистично выглядит картина на рынке ипотечного кредитования, которое стремительно пошло на убыль: число сделок с 3261 в апреле упало до 2165 сделок в мае. Газета «БИЗНЕС Online» проанализировала статистику и увидела прямую зависимость активности татарстанского жилищного рынка от количества выданных ипотек, а также нашла точку бифуркации последних трех лет.И ТЫ, БРУТ!Татарстанское управление Росреестра подвело итоги регистраций сделок и прав на рынке недвижимости за пять месяцев 2012 года. Всего в республике за данный период были зафиксированы рекордные 42 824 сделки с жилой недвижимостью. По сравнению с аналогичными периодами 2010 и 2011 года здесь отмечается существенный рост - 37,3% и 28% соответственно. Формально можно только радоваться такому стремительному росту, но не все так просто. Как известно, дьявол кроется в деталях.
Республиканский рынок, демонстрировавший рост в первом квартале, с апреля показал снижение, а уже в мае стал заваливаться в штопор, показав снижение по сравнению с предыдущим месяцем на 10%. По наблюдениям самих риэлторов, июнь также мало чем отличается от мая…
Более того, демонстрировавшая каждый месяц с начала этого года положительную динамику жилищная ипотека в этот раз также пошла на убыль - с 3261 сделки в апреле до 2165 сделок в мае (см. диаграмму 1). Снижение более чем на треть!
Одним словом, республиканский рынок недвижимости, еще в апреле демонстрировавший благополучную динамику, повторил сценарий развития казанского рынка, который уже с марта начал стагнировать. Май не стал исключением для столицы Татарстана. Правда, если в апреле число сделок с жильем было на уровне марта, то в мае есть несущественный рост - 7%.
Катастрофически продолжает снижаться ипотека, которая в последнем месяце весны ухудшила и без того самые слабые за последние три года показатели - с 204 ипотечных сделок с жильем в апреле до 153 в мае. Казанский рынок ипотеки даже не может вернуться на отметку балансовой прямой (линии баланса) - 300 - 400 сделок в месяц.
Одним словом, рынок оказался заложником разогрева, произошедшего в конце прошлого года. Всплеск сделок пришелся на декабрь 2011 года, рост цен продолжился и после нового года как итог, и уже в марте в Казани и в апреле по РТ Росреестр фиксирует стагнацию.
«ВСЯ РОССИЯ СТОИТ»Самый интересный вопрос, что же будет дальше. Сколько продолжится стагнация? Что будет с ценами и что способно оживить рынок? Мнения экспертов, к которым обратилась газета «БИЗНЕС Online», в этом плане разделились, но все сошлись в одном: спрос упал, и цены застыли на максимуме, продавцы не спешат их снижать.
Валерий Абсалямов - директор центрального дома недвижимости «Валери»:
- Май был плохой. Цены не падали, никакой активации не было. Увеличилось количество предложений, но не в связи с тем, что произошел выброс, а в связи с ранее выработанной стратегией. Раз спроса нет, идет некоторое затаривание, но цены пока не падают. Мы думаем, что они потихоньку начнут падать. Может быть, не в открытой плоскости, а в плоскости торгов. Может быть, где-то на конкретном месте будут интересные торги и более объемные суммы. А в июне-июле, думаю, однозначно будет мертвое затишье. Другой вопрос, приведет ли это к падению в августе, или все останется на прежнем уровне. Многое будет зависеть от общей экономической ситуации. Войдет ли, например, кризис, которым нас так пугают, в Россию или нет, будут ли движения в макроэкономике или нет.
В июне-июле прогнозируется полное затишье. Выбор у покупателей будет большой. Очень много предложений практически во всех областях. Пока я сомневаюсь в прогнозируемом оживлении к сентябрю. На сегодняшний день нет к этому особых тенденций. А в Казани просто физически нет денежной массы, которая выплескивается на рынок недвижимости. Количество сделок с ипотекой все больше и больше, это значит, что в Казани достаточно мало свободных денег. Еще посмотрим, как ипотека себя поведет. Думаю, что и андеррайтинг, который все более и более ужесточается, сыграет свою роль. Мне кажется, что и ставки поползут вверх, несмотря на президентские планы об ипотеке под 6 процентов. Я по крайней мере не удивлюсь, если банки поднимут ставки на 1 - 2 процента.
По данным Росреестра за пять месяцев. Здесь стоит разделить данные с 1 января до 15 апреля и с 15 апреля по 15 июня. Это два разных этапа. В начале года были еще остатки эйфории и остатки ажиотажа, который потом начал нивелироваться. Сейчас мы по объемам падаем. Стоит вся Россия. И Москва по объемам припала достаточно сильно. Май у них по объемам дал 23 процента отката. Думаю, в июне будет еще больше.
«ПРЕДЛОЖЕНИЕ В МАЕ ВЫРОСЛО ВТРОЕ»Другой эксперт говорит, что после марта отмечается рост количества предложений. Обычно последнее свидетельствует о насыщении рынка.
Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:
- В мае произошло резкое снижение объема сделок на вторичном рынке. По ипотеке, кстати, тоже, но падение по ней не было таким резким и критичным, как за наличные деньги. Наверное, повлияли на это несколько факторов, в том числе ограниченные сроки действия одобрения кредитов и некоторый страх потенциальных заемщиков о прекращении банками кредитования. Ситуация в мае была очень похожа на начало кризиса в 2008 году. А дефицита предложений нет. В нашей компании, например, в марте-апреле предложений было в три раза меньше, чем сейчас. Другое дело, что это не конкурентные предложения, то есть цены неприемлемы для покупателей. Ситуация в июне-июле вряд ли изменится. Думаю, цены будут снижаться все далее и далее.
Снижение происходит следующим образом: существует определенный уровень цен предложений, а есть те, кому нужно продать, цены снижают (причем существенно, процентов на 10 - 15). Но общий уровень все равно высокий. В июне-июле произойдет подтягивание общего уровня цен предложений к уровню цен реальных сделок. Резкое снижение объема сделок началось в апреле, в мае оно продолжилось. В июне уровень объема сделок стабилизировался.
Андрей Савельев – генеральный директор агентства недвижимости «НЛБ»:
- По ипотеке такого сильного падения, как по сделкам, нет. Цены пока остановились, они не падают и не растут. И наблюдается понижение спроса. На мой взгляд, это просто затишье перед какими-то событиями. Именно затишье, а не падение. И затишье не резкое, предшествующие два месяца - тому подтверждение. Летние месяцы у нас традиционно были затишьем. На мой взгляд, сейчас тоже идет традиционное летнее затишье. Ну и плюс отклик на прошлогоднее резкое повышение цен. Думаю, к сентябрю будет улучшение, и цены пойдут вверх. По прогнозам затишье продолжится в июне, а начиная с середины июля спрос потихоньку начнет увеличиваться.
НА ПЕРЕПУТЬЕНо как говорили древние: «Ответы ищите в прошлом». Поэтому исходя из теории цикличности развития рынка недвижимости, а именно постоянного повторения сценария - «спад - восстановление - подъем - равновесное состояние - избыток предложения - спад», следует проанализировать ситуацию на протяжении последних трех лет.
Что интересно, при наложении кривых за последние три года (последние три, т.к. именно их можно отнести к посткризисным годам) всех зарегистрированных сделок с жильем по РТ и Казани, а также график сделок с жилищной ипотекой по РТ все кривые сходятся в одной точке. По сути, сейчас рынок недвижимости находится в точке перехода, или как модно говорить, бифуркации.
Единственным исключением из четырех графиков стал график ипотечных сделок в Казани. Ипотечная кривая 2012 года так и не пересеклась с кривыми 2011 и 2010 годов, демонстрируя серьезное снижение уровня ипотечного кредитования. Сегодня в условиях отсутствия роста доходов населения и возрастающей роли коммерческой ипотеки это очень тревожный сигнал для рынка.
Участники рынка достаточно вольно называют долю жилищных сделок с участием ипотеки в общем числе всех сделок - от 30 до 70%. Статистика Росреестра за последние три года дает возможность вычислить реальную долю ипотечных сделок.
В Казани в 2010 году 15,6% от всех (и жилье, и коммерческая) сделок было совершено с участием ипотеки, в 2011 году - только 14,2%, а за пять месяцев 2012 года - всего 10,0%. То есть реальный вклад ипотеки за три года не превышал 16%, а в 2012 году снизился до 10,0% (каждая 10-я сделка на рынке недвижимости Казани с участием ипотеки). Что касается РТ в целом, то в 2010 году – 24,7% сделок с участием ипотеки, в 2011 году – 27,1%, а за пять месяцев 2012 года – 26,2%.
КРАТКАЯ ЖИЗНЬ ЦИКЛОВГрядущие последствия замедления ипотечного кредитования можно отчетливо увидеть на последнем графике зависимости количества сделок от количества выданных ипотек. Особенно это отчетливо видно по данным по Татарстану: пики активности сделок с жильем совпадают с пиками выдачи ипотечных кредитов.
Мы видим, что максимум на рынке недвижимости Татарстана был достигнут в декабре 2010 года - 12567 сделок с жильем. Причиной столь бурного роста в первый посткризисный год стал отнюдь не отложенный спрос. Да, была роль и ипотеки (но она только оживала на тот момент после жесткой рецессии 2008 - 2009 гг.), но главную роль сыграл внерыночный фактор - интервенция государства на жилищный рынок через выделение субсидий для ветеранов.
На тот момент объем субсидии - около 1 млн. рублей - равнялся стоимости скромной однокомнатной квартиры на вторичном рынке. Всего в течение 2010 года было выделено 12673 субсидий, и большая часть их пришлась на конец года. Более 12,5 тыс. субсидий - это 10% от всего количества сделок на жилищном рынке Татарстана. Причем половина из них ушла на вторичный рынок! Это и есть первый цикл, который этапы «подъем - равновесное состояние - избыток предложения - спад» пережил за 2011-й и начало 2012 года.
Следующий цикл начал свою жизнь весной 2011 года и свой пик подъема пережил в декабре 2011 года, когда ипотечному кредитованию, которое активно развивалось с лета прошлого года (как тут не вспомнить сберовскую программу «три восьмерки»), на помощь пришли спекулянты-инвесторы. И вот, похоже, в марте-апреле цикл приблизился к стадии «избыток предложения», вслед за которой, как правило, следует спад…
Источник: Бизнес-Онлайн
Статьи по теме
Новое
Популярное сейчас
