В истории московского рынка недвижимости была довольно длительная «эпоха долларизации». В 90-х и начале нулевых продавцы квартир и слышать не хотели о рублях. Ситуация изменилась только примерно к 2005 году, и вовсе не из-за давления государства, а исключительно благодаря рыночной ситуации: доллар в общем и целом расти перестал, и продавать за него перестало иметь какой-либо смысл. Однако минувшей весной курс рубля снова «нырнул» аж на 15% с 29,4 руб. до 34 руб. за доллар.
В истории московского рынка недвижимости была довольно длительная «эпоха долларизации». В 90-х и начале нулевых продавцы квартир и слышать не хотели о рублях. Ситуация изменилась только примерно к 2005 году, и вовсе не из-за давления государства, а исключительно благодаря рыночной ситуации: доллар в общем и целом расти перестал, и продавать за него перестало иметь какой-либо смысл. Однако минувшей весной курс рубля снова «нырнул» аж на 15% с 29,4 руб. до 34 руб. за доллар.Продавцы квартир стали нервничать – то ли им цены нужно срочно повышать, то ли требовать от покупателей «расплаты» в долларах. Что посоветуют гражданам знающие люди? За рекомендациями и комментариями «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» обратился к профессионалам рынка недвижимости.
Как оно было?Для начала мы решили немного разобраться в предыстории – действительно ли у нас были сначала долларизация, а потом дедолларизация? Картинка получилась такой. Прежде всего, все страдания, связанные с американской валютой, происходили исключительно на рынке Москвы и Санкт-Петербурга и (в меньших масштабах) нескольких других крупных городов. Провинция всегда оставалась рублевой.
«Журналисты постоянно путают московский рынок недвижимости с рынком всей России. Кроме Москвы, цены на недвижимость в 90-е годы котировались не более чем в 10 городах-миллионниках, - говорит Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы. – Во всей остальной стране квартиры продавали в рублях, за редким исключением!»
Идем далее. Рынок недвижимости, как известно, бывает первичным и вторичным. Продавцы «первички» (юридические лица) тоже в свое время хотели получать доллары, но государство сумело отвадить их от такой практики. Исключения остаются до сегодняшнего дня, однако в массе своей рынок новостроек, даже московский, давно стал рублевым.
И третий момент: дешевый вторичный рынок полностью стал рублевым, а вот в дорогом сегменте сохраняется «двоевластие». «В экономсегменте переход на рубли действительно произошел. Окончательный, - подтверждает эту точку зрения Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – А на дорогом рынке и в последние годы существенная доля торговалась за доллары».
Настоящих нервных малоПрошедшая весна стала для экономики, как говорят артисты, «волнительной». Курс доллара взлетел на 15%. В последние дни, правда, «американец» отступил от прежде завоеванных высот (34 руб. за доллар). Но это – на момент написания данной статьи, и автор совершенно не может поручиться, что «рекорд» не будет повторен: все очень нестабильно и непонятно. Однако большинство продавцов московского вторичного рынка осталось верными отечественной валюте.
«Наиболее нервные продавцы начали выставлять ценники в валюте, но их на сегодня незначительное число, - отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус Финанс». - За последнюю неделю всего трое владельцев квартир из 60 имеющихся у нас в компании эксклюзивов позвонили и попросили пересчитать ценник в долларах или евро, либо просто озадачились этим вопросом».
«Из более чем 50 наших эксклюзивов ни один не отреагировал на нынешний рост курса, хотя звонили и советовались не раз», - подтверждает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Правда, говорить, что все проходит гладко, не приходится. «Интересный случай произошел уже в ходе реализации сделки, когда продавщица, подписавшая договор купли-продажи квартиры при курсе примерно 31, и, сдав документы в Регпалату, увидела через три дня обменный пункт с курсом 34, - рассказывает Вадим Ламин. – В ее случае (а квартира стоит около миллиона долларов), она могла получить примерно на 3 млн руб. больше. Два дня нервных переговоров на грани фола, и, о счастье, доллар пошел вниз. Надеемся, что сделка спасена, но успокоительное для «агентов-психотерапевтов» понадобилось…»
Как рассказывает Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость», в их компании из 46 эксклюзивов два продавца приостановили сделки. «Одна ситуация связана с тем, что клиент, продающий квартиру, хотел взамен приобрести земельный участок, цена которого зафиксирована в долларах. И в нынешних условиях продажа для него становится невыгодной, - говорит эксперт. – Второй клиент решил повременить с продажей квартиры, так как он хотел приобретать взамен другую, но не одновременно, а через два-три месяца, и сейчас боится рисковать, так как оценивает (и правильно, на мой взгляд) ситуацию как нестабильную».
…В целом, скачок на валютном рынке не вызвал массовый переход продавцов на доллары. Реакция оказалась иной: либо приостановка сделки (до того момента, пока пыль осядет), либо желание повысить цену – которая при этом все равно выражается в рублях. «Фактически это возвращение к существовавшим на нашем рынке (не только недвижимости, а на рынке практически всего) «условным единицам», когда расчеты проводились в рублях – но по курсу доллара», - говорит Олег Репченко (IRN.RU). Правда, с учетом того, что часть продавцов цены повысили ровно на рост доллара (т.е. примерно на 15%: то, что стоило 6 млн руб., стало продаваться за 7 млн), а часть либо не повышали вообще, либо умерили свои аппетиты, среднестатистическое удорожание оказалось намного скромнее.
Суетиться не надо…Получить за свою собственность максимально возможные деньги – естественное стремление человека, осуждать за него просто глупо. Однако желание «среагировать» на ситуацию на валютном рынке может привести к печальным для продавца последствиям: продать не удастся вообще. «Резкая смена валют в ценниках на отдельные объекты привела к срывам сделок», - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
«Думаю, что те, кто захочет перевести ценник в доллары, очень сильно рискуют остаться с непроданным объектом на непонятный период времени, - развивает эту мысль Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). – Если ничего кардинально не изменится, в ближайший период времени будет небольшой всплеск покупательской активности. Это будут люди, имеющие сбережения в рублях и желающие их «зафиксировать» в недвижимости. Такие покупатели в первую очередь будут покупать ликвидные и интересные объекты. Собственно, цена в долларах для таких покупателей будет являться сдерживающим фактором. А после этого всплеска, скорее всего, наступит такое же затишье, какое было в 2008 году, и продать квартиру станет очень трудно».
Те же продавцы, которые не стали менять цену, оказываются в выигрышном положении. «На примере нашей компании могу сказать: ослабление курса рубля привело к тому, что квартиры, которые были выставлены на продажу с ценами в рублях, моментально уходят», - говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta Estate.
«Думаю, что попытка выжать из квартиры больше разумного – это неправильная тактика, - считает Олег Репченко (IRN.RU). – После резкого скачка доллара вверх обычно бывает коррекция вниз, и покупатели это понимают. А если же предположить, что надвигается серьезный кризис – то тогда недвижимость обязательно подешевеет. Так уже было: и в 1998 году, и в 2008-м».
Два вопроса, ответом на которые будет «нет»Любопытно было прояснить еще два аспекта. Первый – отношение государства. Долларизация собственного рынка властям не нравилась никогда, и они постоянно с этой напастью боролись. Например, даже выпускали специальный закон, запрещающий указывать цены не только в иностранной валюте, но даже и в «у.е.». Как дела сегодня?
Опрошенные нами эксперты заверили, что никаких признаков усиления контроля они не заметили. То ли у государства сегодня иные заботы, то ли пришло понимание, что бороться административными мерами тут бесполезно…
Второй вопрос – не предстоит ли нам в обозримом будущем еще одна волна долларизации – как это было в 90-е? Тут ответы были тоже отрицательными. «Скорее всего, массового перехода на долларовые ценники не произойдет, - считает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Как не произошло этого в 2008 году, когда доллар значительно вырос».
«Наиболее вероятно, что ситуация останется прежней: большинство объектов будут предлагаться с рублевыми ценами, а часть наиболее дорогого сегмента – в у.е.», - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».
Вероятность (да и то достаточно зыбкую) возврата к прежним временам видит Павел Лепиш («Домус Финанс»). «Если рубль будет продолжительно устойчиво падать, то со временем рынок недвижимости вернется к валютным ценникам, - считает он. – Но для этого иностранная валюта должна расти несколько месяцев подряд, причем довольно высокими темпами».
«Попытка продавцов вернуться к долларовой системе расчета возможна, - соглашается Петр Пономаренко, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Однако практика рассчитываться в рублях крепко укоренилась на рынке, несмотря на то что колебания курса периодически случаются».
Страна советовЕстественно, попросили мы дать и практические рекомендации из серии «что делать?». Если отбросить «советы», из которых слишком уж торчат профессиональные уши («немедленно покупайте недвижимость (желательно в нашей компании), оная недвижимость обязательно подорожает!»), суть простая – не паниковать и не суетиться.
«Это не первый и не последний курсовой скачок, - философски замечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Главное в такой ситуации – не паниковать».
Всем тем, кто совершает альтернативные сделки, наши консультанты посоветовали закончить начатое – особенно если варианты уже подобраны. Откладывать в расчете на то, что потом рынок неизвестно куда прыгнет и на этом удастся очень удачно навариться, не стоит.
Что до инвестирования, то тут все сложнее: не исключены и стагнация, и падение цен. Так что недвижимость – это, конечно, в целом выгодное вложение. Но только в том случае, если объект инвестирования выбран правильно и деньги вкладываются на довольно долгий период. И если вы решили вложить средства в квартиру в новостройке, то Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», рекомендует выбирать надежных девелоперов. Как их определить? Это те компании, которые благодаря взвешенной финансовой позиции вышли из кризиса 2008 года окрепшими и выполнившими все обязательства перед клиентами.
Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru
Статьи по теме
Новое
Популярное сейчас
