Брать жилье в кредит теперь не страшно?

Александр М. во время кризиса оказался в трудной ситуации. Бизнес перестал приносить доход. И двушка, купленная по ипотеке, стала не по карману.- Я просто принес банкирам ключи от квартиры, - говорит Александр. - Они поставили квартиру на реализацию, обещали продать ее, а остаток средств перевести на текущий счет. Ну я и успокоился!

Однако деньги ему так и не перечислили, а через несколько месяцев позвонили из банка и сказали, что за Александром числится должок в 20 тысяч долларов. Квартиру продали по цене вдвое ниже рыночной, так что этого не хватило для погашения долга.

Таких кризисных историй полным-полно. Цены на недвижимость во время кризиса упали. В итоге, стоимость некоторых квартир оказалась меньше, чем размер кредита.

С 7 марта вас, заемщики!
Обычно такого рода истории – аргумент для тех, кто не хочет залезать в долгосрочный кредит, а предпочитает снимать квартиру. Мол, в случае с ипотекой придется не только много лет потратить на выплаты по долгам, так еще и без штанов можно остаться.

- Очень часты случаи, когда заемщик берет один миллион рублей кредита на 15 лет, а в результате обращения взыскания лишается и жилья, и первоначального взноса, и тех платежей, которые сделал по ипотеке, и еще остается должен банку точно такую же сумму, - говорят во Всероссийском профсоюзе работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций. - И таких случаев сотни.

Ипотечный кредит принципиально отличается от потребительского своим масштабом. Он превышает среднемесячный доход домохозяйства в 50 и более раз, поэтому любое увеличение долга делает его непосильным для заемщика.

С 7 марта этого года такого рода ситуации изживут себя. Вступили в силу поправки в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Теперь, если банк принимает заложенное жилое помещение в собственность по итогам обращения взыскания и при этом размер долга не превышает стоимость залога на момент возникновения ипотеки, то с него снимаются все долги.

Потери у заемщиков все равно, конечно, будут довольно существенными. Во-первых, не возвращается первоначальный взнос. В большинстве банков он составляет 10 - 20% от стоимости квартиры. Во-вторых, в большинстве случаев заемщик объявляет дефолт не в первый год, а по истечении нескольких лет планомерных выплат по кредиту. За это время он успевает выплатить банку существенную долю процентов.

Тем не менее, как считают эксперты, в законе есть некоторые недоработки, которые могут использовать недобросовестные кредитные организации.
- К примеру, не учтен вопрос: является ли списание долга для заемщика материальной выгодой и должен ли он облагаться налогом на доходы физических лиц? – недоумевают эксперты Всероссийского профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций. - Для устранения неясности в законодательстве достаточно ввести прямые указания в Налоговый кодекс о том, что в случае прощения долга заемщика это не считается материальной выгодой, поскольку он эту выгоду действительно физически не получил.

Дальше возникает проблема с тем, что недобросовестный кредитор может обойти поправку в законодательстве. На вторых торгах он может выставить фиктивного покупателя - маленькую подставную фирму, которая купит имущество заемщика по цене старта торгов. Формально будет считаться, что имущество продано с торгов, а не осталось за кредитором, в этом случае норма закона не действует, и заемщик остается должен банку всю сумму. Это еще одно направление для доработки законодательства.

По мнению экспертов, необходимо принять две существенные поправки.
Во-первых, закрепить безусловное право заемщика на реструктуризацию. Практика показывает, если кредитор идет навстречу заемщику и позволяет рациональным способом пережить временные трудности, большинство заемщиков возвращаются к успешному обслуживанию долга, сохраняя лояльность банку.

Во-вторых, определить конечность долга на уровне 110% от первоначальной оценки недвижимости, потому что известны случаи, когда банк не торопился подавать на заемщика в суд, заемщик думал, что про него забыли, а пени и штрафы накручивались. В результате банк через 1,5 года подал в суд, еще год судился, и за это время размер долга заемщика увеличился в 2,5 раза.