Кто несет ответственность за сделку с недвижимостью?

Мусолить тему о незаконности риэлторской деятельности можно долго. Различные сертификаты и дипломы риэлторских сообществ, может, и лучше, чем бездействие, но до сих пор не определенная законом зона ответственности риэлторов заставляет нас самих вникать в тонкости сделок с недвижимостью. Есть ли выход?

Агентства недвижимости и риэлторы – а есть ли право совершать сделки?

Опыт самостоятельной покупки недвижимости порой может превратиться в невероятно запутанную и долгую историю с печальным концом. Но даже если вы решили не заниматься сделкой купли-продажи самостоятельно, обращение в агентство недвижимости тоже может сыграть не в вашу пользу, хотя оно все же предполагает определенную защиту сделки. Основные преимущества при обращении к специалистам своего дела:

видение более полной картины рынка недвижимости, что позволит выбрать подходящий по качеству и цене вариант;
наличие нужных специалистов: оценщиков, юристов, страховщиков, брокеров и других, необходимых для безопасной и выгодной сделки;
выполнение всех обязательств: сбор всех необходимых документов на квартиру (в том числе проверка на криминальное «прошлое»), подготовка документов купли-продажи, ведение сделки с момента подбора квартиры до получения прав собственности и т.д;
помощь в решении возникающих проблем (в том числе в случае срыва сделки) и т.д.
Однако стоимость риэлторских услуг не всегда соответствует уровню их исполнения. «Размер риэлторской комиссии сегодня составляет 3–6% от суммы покупки, в зависимости от сложности сделки», – сообщил Антон Белых, генеральный директор DNA Realty. То есть, например, при покупке квартиры стоимостью 7 млн рублей придется отдать риэлтору 200–500 тыс. рублей! Именно сомнения в добросовестности сотрудников агентств недвижимости и цена их услуг зачастую побуждают заниматься процессом купли-продажи квартиры самостоятельно. Но большинство сегодня все же предпочитает пользоваться услугами агентов: это ускоряет поиск объектов, расширяет выбор, избавляет от отсева неблагонадежных вариантов и необходимости самому собирать многочисленные бумаги.

Тем не менее, как бы мы ни называли риэлторов «мастерами» своего дела, никакого законного основания считать их сертифицированными специалистами нет. А все обязанности и ответственность сторон (клиента и риэлтора) не могут быть абсолютно определены. Ввиду отсутствия закона о риэлторской деятельности в случае неправомерной сделки, совершенной, скажем, при «помощи» так называемых «черных маклеров», клиенту практически невозможно отстоять свою правоту. На помощь могут прийти разве что Гражданский кодекс и закон о предпринимательской деятельности.

Отсутствие правового документа о риэлторской деятельности не являлось поводом для регрессии риэлторской культуры. Наоборот, в какой-то период времени, данная деятельность стала хорошим делом для предпринимателей. И сегодня существуют компании, основанные более 20 лет назад и занимающиеся не только реализацией недвижимости, но также «воспитывающие» профессиональных риэлторов. Накопленные знания и опыт позволяют выстроить верные схемы своей деятельности и постоянно совершенствоваться. Однако для того чтобы агенту действительно стать мастером в столь нелегком деле, необходимо уметь правильно применять полученное базовое образование на курсах подготовки. Организации, подготавливающие риэлторов, после прохождения обучения и сдачи определенных экзаменов выдают сертификат, который позволяет заниматься риэлторской деятельностью. Однако без соответствующего закона даже выданные сертификаты не могут стать гарантией ответственности риэлтора.

Единогласие всех специалистов, имеющих хоть какое-то отношение к риэлторской деятельности, а также конечных потребителей рынка недвижимости – совершенно очевидно. Странным остается факт отсутствия закона и каких-либо действий к его постановке.

Титульное страхование спасет всех?

В ходе телемоста на тему «Обманутый покупатель недвижимости в поиске виноватого? Закон об ответственности риэлтора и самого покупателя: практика России и зарубежья», прошедшего 11 июля 2012 года, специалисты выссказывали свое мнение относительно титульного страхования как лучшего варианта избежания рисков при сделке с недвижимостью:

«Я являюсь пропагандистом титульного страхования и считаю, что это панацея от тех проблем, которые существуют на российском рынке недвижимости. Это цивилизованный и прозрачный путь решения вопросов, который предоставляет возможность дополнительной юридической проверки чистоты сделки», – призывает использовать титульное страхование Евгений Дубенский, президент Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада.

Максим Максимов, начальник отдела развития прямых и агентских продаж страховой компании «Мастер-Гарант» в Санкт-Петербурге соглашается с коллегой: «Титульное страхование действительно поможет во многом решить вопросы. Стоимость такой страховки колеблется от 0,5 % от суммы сделки в год до 2–3 % при страховании на 10 лет».

Все, конечно, хорошо… Однако объявись, например, наследник на 11-й год вашего владения квартирой, кто тогда встанет на защиту вас и вашей собственности? Такой тип страхования, безусловно, является мерой снижения рисков, но и он имеет свои «подводные камни» (читайте статью «Пять мифов о титульном страховании»).

Надейся, но не жди

Сегодня, пожалуй, единственные способы самозащиты от «несчастных» случаев это:

правильный выбор риэлтора (читайте статью «Как правильно выбрать риэлтора? Советуют психологи»);
грамотное составление договора (читайте статью «Вся правда о риелторах: как клиенту защитить свои права»);
ваша подкованность в вопросах купли-продажи недвижимости и страхования.
Опыт зарубежных стран в правильной организации риэлторской деятельности заслуживает внимания и уважения. Вопрос только один – когда же наше обывательское представление как о риэлторах, так и об их клиентах трансформируется под стать современной России? Надеяться на светлое будущее можно и нужно, но ждать его не стоит, пусть лучше однажды закон о риэлторской деятельности станет верным и полезным действием в сторону совершенствования культуры риэлторов.

Источник: Собственник