Как проверить чистоту сделки с землей?

Хочу приобрести участок под индивидуальное жилищное строительство. На рынке есть много предложений от различных фирм. Какие документы должны быть у продавца? Как можно проверить, что земля продается законно, и что я на ней могу построить дом? Каким образом оформляется сделка купли-продажи с фирмой, у которой я хочу купить земельный участок?

На вопрос отвечают специалисты Управления Росреестра по Республике Татарстан.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка (например, арест) и ограничениях его использования. Данная информация может быть представлена в виде выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации о свойствах земельного участка, перечисленных пункте 3 статьи 37 Земельного Кодекса РФ, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

У продавца земельного участка должны быть правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок.
Для исключения споров о местоположении границ и площади земельных участков рекомендуем заключать договоры купли-продажи на земельные участки, имеющие уточненные (т.е. соответствующие материалам межевания) границы. Часто следствием не уточненных границ становятся споры с соседями, которые заканчиваются судебными тяжбами. В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, разрешенным использованием и принадлежностью к той или иной категории земель.

Пунктом 5 статьи 85 Земельного кодекса РФ определено, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться, в частности, для индивидуальной жилой застройки. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства используются для возведения жилых домов с правом регистрации проживания и предоставляются только в черте населенных пунктов.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 года для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Возведение жилого дома и других построек на таком участке допускается только в его приусадебной части, которая располагается в границах населенного пункта.

Таким образом, строительство жилого дома возможно только на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, установленным органами местного управления.
Еще одно усилие, направленное на чистоту сделки - удостоверится, что в границах участка не пролегают охранные зоны (линии электропередач, газо- и нефтепроводы). За этой информацией необходимо обратиться в Кадастровую палату. Здесь же, можно получить сведения о разрешенном использовании земельного участка.

Для оформления договора купли-продажи земельного участка необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними - Управление Росреестра по Республике Татарстан.