Ипотека в экзотических валютах: ставки меньше, соблазн больше. Когда выгодно брать кредит в «японках» и «швейцарцах». Выгода и риск: что перевесит

Подавляющее большинство ипотечных кредитов в России выдается сегодня в рублях. Значительно меньше – в долларах или евро. Однако где-то на периферии сознания обитает мысль о том, что ипотека может быть номинирована и в других валютах – память тут подсказывает швейцарские франки, иены… Можно ли получить сегодня такой кредит, какими будут его условия и – что, вероятно, самое главное – стоит ли это делать?

Во всех этих вопросах попытался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Дней перед кризисом прекрасное начало

Период появления и расцвета (весьма, правда, краткосрочного) ипотеки в «нетрадиционных» валютах пришелся на 2007-2008 годы. В то время когда, по выражению поэта-песенника Тимура Шаова, «жизнь бурлила как в джакузи», хитроумные финансисты выдумывали для граждан все новые соблазны и искушения. В частности, наши банкиры заметили, что на международном банковском рынке есть возможность привлекать кредиты в иенах и швейцарских франках под очень низкие проценты. Схема получалась простая и изящная: берем средства «за бугром», добавляем к процентам, которые требуют иностранные финансисты, некоторый собственный интерес – и выдаем кредиты российским заемщикам.

Гражданам (даже с учетом маржи российских банкиров) все равно получалось выгодно. Например, у одного из пионеров нового дела – Банка Москвы – весной 2008 года ставки по кредитам в японских иенах составляли от 6,5% годовых, а в швейцарских франках – от 7%. Это почти вдвое ниже, чем действовавшие на тот момент проценты в российских деньгах! Ну а поскольку курсы этих валют к рублю в ту пору были стабильными, народ валом повалил за «дармовыми» кредитами. Всего за несколько месяцев доля кредитов, выданных в деньгах родины Вильгельма Телля, достигла в ипотечном портфеле Банка Москвы трети.

Отрезвленные кризисом

«Кредиты в «нетрадиционных» валютах ничем не отличаются от рублевых по срокам, требованиям к первоначальному взносу и т.д. Единственное серьезное отличие – в процентной ставке. По таким кредитам ставка может быть ниже на 3-7 процентных пункта, - говорит заместитель председателя правления КБ «СДМ-Банк» Сергей Козлов. - Но надо понимать, что ипотека – кредит долгосрочный и никто не сможет дать прогноз, как вырастет или упадет курс валюты через несколько месяцев, год, несколько лет».

Именно так и случилось. Летом 2008 года начался знаменитый финансовый кризис, в результате которого курсы основных мировых валют к рублю резко выросли. Но если доллар, к примеру, прибавил за год около 20% (с 24,5 руб. в январе до 29,5 в декабре 2008 года), то швейцарский франк – целых 67%! И обладатели «супервыгодных» кредитов мгновенно оказались в проигрыше. «Нам говорили, что франк – стабильная валюта. Мы взяли кредит, и размер платежа с 9000 руб. в месяц превратился в 16 тыс.», - массу таких постов можно найти на тематических форумах.

Банки, конечно, как могли объясняли гражданам, что они сами во всем виноваты: оформляя валютный кредит, заемщик принимает на себя еще и валютный риск. Предлагали программы реструктуризации, то есть перевода кредита в рубли. Правда, условия этой «любезности», по сути, лишь фиксировали возросший размер рублевых платежей – некоторые заемщики называли предложения «псевдольготами» и даже «дискриминацией». Кое-где события стали развиваться совсем драматично: ряд заемщиков даже объявляли голодовку. Вскоре, правда, голодать прекратили, сумев как-то договориться с кредитором о некотором пересмотре условий выплат. В общем, ситуация как-то устаканилась – хотя и нельзя сказать, что к полному удовольствию сторон.

Пейзаж после битвы

События 2008-2009 годов надолго отбили у россиян охоту к валютным «экспериментам» с кредитами. Даже с такими вроде понятными и «родными» деньгами, как валюты США и единой Европы. «Программ в долларах США и евро на рынке более чем достаточно, - говорит Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка. – Но сегодня можно смело сказать, что ипотека в валюте весьма редко пользуется спросом. В текущем году в валюте было оформлено чуть менее 1,5% от общего объема выданных ипотечных кредитов по стране».

«Кризис научил людей брать ипотечные кредиты в той валюте, к которой привязан их доход, - полностью соглашается Григорий Вовченко, эксперт управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России. – К примеру, в Московском банке Сбербанка доля валютной ипотеки (номинированной в долларах США и евро) в 2011 году составляла порядка 0,3% от всех новых выдач ипотечных кредитов, в текущем году данный показатель находится на уровне статистической погрешности».

Обратим внимание: приведенные в предыдущих двух абзацах цифры (весьма скромные!) относятся ко всей валютной ипотеке. Если же вернуться к исходной теме нашей статьи (т.е. «швейцарцу», «японке» и Ко), то их доля вообще окажется исчезающе малой. Проанализировав условия шести крупнейших (по версии «РБК.Рейтинг») ипотечных банков России (Сбербанк, ВТБ 24, Дельтакредит, Росбанк, Уралсиб и Райффайзенбанк), мы не нашли ни у одного из них никаких программ в этих валютах. Большая часть предлагаемых кредитов – рублевые, долларовых заметно меньше, евро – еще меньше… Единственной кредитной организацией, предоставляющей ипотеку хоть в какой-то валюте кроме названных трех, оказался ОТП-банк.

Как видим, условия по швейцарскому франку лучше, чем по традиционным валютам, – но не сказать, что разница ошеломляющая. Отличие от евро – 0,4% годовых, от доллара – 0,8%...

А по всем прочим параметрам (срок, размеры первоначального взноса, подтверждение платежеспособности заемщика) кредиты в «нетрадиционных» валютах ничем не отличаются от «традиционных».

Где же ее взять?

С кредитом, выданным в «редкой» валюте, есть еще одна существенная проблема: где брать эти самые деньги, потребные для ежемесячных платежей? В отличие от доллара швейцарский франк вовсе не продается в каждом обменном пункте. Проанализировав интернет, мы пришли к вполне предсказуемым выводам: такую валюту придется поискать. Да и предложения оказываются «с сюрпризом»: если курс хороший, то покупать надо большую сумму (от 10 тыс., что для обычного ипотечного плательщика многовато). Если же предложение щадящее по объему – тогда высоким оказывается курс.

Есть, разумеется, и еще один вариант – приносить рубли, а банк сам пересчитает их. Но это окажется совсем невыгодно: люди сведущие знают, что у банков на подобный случай заготовлен такой внутренний курс, что разумнее пару дней побегать по Москве в поисках интересной «обменки».

Заграница нам не поможет

Минувшим летом завершилась длившаяся без малого два десятилетия эпопея – Россия присоединяется к Всемирной торговой организации (ВТО). Отраслевые лоббисты картинно закатывают глаза, предрекая крах целых секторов экономики; потребители робко надеются, что цены на покупаемые ими товары снизятся… К обсуждаемой нами теме это имеет то отношение, что членство в ВТО вроде как предполагает открытие рынков и для банков: к нам должны прийти иностранные игроки и принести ипотеку под принятые в нормальном мире 5-7% годовых. В валютах тех стран, откуда родом эти банки.

Но – этого не случится. Вступая в ВТО, наша страна выторговала себе огромное количество поблажек и исключений. В частности, полностью сохранены все ограничения, действовавшие в банковской сфере, прямые филиалы иностранных банков на наш рынок допускаться не будут. А это означает, что заемщики продолжат испытывать чувство законной гордости за отечественный финансовый сектор, который «не сдался иностранцам». Гордость, правда, будет сопровождаться необходимостью платить по кредитам проценты, которые выше мировых примерно в два раза.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Вернемся к главному вопросу – стоит ли брать кредит в «редкой» валюте (даже если нам удалось отыскать подобное предложение)? Расхожая мудрость сводится к тому, что не стоит. Лучше кредит в тех деньгах, в которых номинирован ваш доход – по крайней мере, ко всем прочим рискам тут не прибавится еще и валютный.

Но автор этих строк с расхожей мудростью не совсем согласен. Нужно учитывать и то, зачем и на какой срок вы берете кредит. Если это обычная ипотека (кредит на 20 лет, и именно эти 20 лет вы и собираетесь платить) – тогда, конечно, лучше не рисковать. Если же планы другие (покупаем новую квартиру, а затем через полгода продаем имеющуюся старую и полученными деньгами гасим долг) – тогда можно и «швейцарцах». Но предварительно имеет смысл все очень хорошо просчитать.

Комментарий эксперта

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы Компании «Релайт-Недвижимость»:

Заемщики, которые взяли кредиты в первую очередь в швейцарских франках и японских йенах, выбирая кредитный продукт, не просчитали ситуацию, а гнались за сиюминутной выгодой, что совершенно не применимо к долгосрочному кредиту. Они нарушили два очень важных правила:

1. Кредит нужно брать в той валюте, в которой заемщик получает доход.

2. Нельзя брать кредит в валюте, когда курс валюты на нижнем пределе.

Выходили такие заемщики из ситуации сложно и до сих пор многие не вышли. Проще всего было тем, кто мог реструктуризировать кредит, увеличив срок до максимума и рефинансировать валютный кредит в рублевый. Естественно процентная ставка рублевых кредитов была высокой, так как в кризис все банки подняли ставки, но ежемесячный платеж стал фиксированным, а не вырастал каждый месяц на 20-30 процентов. Сложнее всего пришлось тем, кто взял кредит на максимальный срок с минимальным первоначальным взносом (10-15%), да еще на загородную недвижимость.

Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка:

На сегодня спрос на ипотечные кредиты в долларах и евро минимален. Объем ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, составляет не более 1 % от ипотечного портфеля. Такая структура выдач кредитов в валюте образовалась вследствие кризиса 2008 года, когда возможность для российских банков получать фондирование в валюте от западных партнеров исчезла. К тому же значительно вырос курс доллара, что повлекло значительный рост ежемесячных выплат по ипотечным кредитам в валюте, и это сказалось негативным образом на клиентах, продолжающих получать заработную плату в рублях. До кризиса 2008 выдачи ипотечных кредитов в валюте пользовались значительной популярностью.

Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов ОАО «Нордеа Банк»:

Говоря о ставке, в 4-5% на ипотеку в Европе нужно понимать, что она там «плавающая». Плюс к этому в европейских странах предусмотрены большие накладные издержки при оформлении недвижимости, например, нотариальные расходы могут составлять до 2% от сделки. Плюс банки берут комиссии. Плюс нельзя забывать про залог – его необходимо предоставить на территории страны получения кредита, то есть у клиента должно иметься имущество в Европе, которое он может заложить под данную ипотеку. При этом в России уже можно взять ипотеку в валюте, сопоставимую по стоимости с аналогичным кредитом в Европе, в Нордеа Банке, например, ставки по валютной ипотеке – от 6,5%.

Антон Тиванов, начальник Отдела ипотечного кредитования ОАО Банк «Западный»:

Единственное, на мой взгляд, преимущество, имеют те, кто, оформляя ипотеку в «нестандартной» валюте, в этой же валюте получает зарплату. В этом случае выгода есть. Что касается недостатков, то главный из них связан с изменением валютных курсов. То есть, например, если вы вдруг перестаете получать зарплату в данной валюте, то вам, безусловно, придется приобретать ее в обменных пунктах и неизбежно терять на курсовой разнице.

Источник: MetrInfo