Риски при покупке недвижимости. Часть I

С 25 по 28 сентября в Казани прошел осенний строительный форум. В его работе приняли участие 159 предприятий из 23 городов России, а также иностранные компании из 13 стран мира: Австрии, Болгарии, Великобритании, Германии, Италии, Кипра, Польши, Соединенных Штатов Америки, Тайваня, Турции, Украины, Черногории, Японии, представляющих разработки, материалы, оборудование и технологии для строительной индустрии, широкий спектр предложений объектов недвижимости, страховые, оценочные, консалтинговые услуги.

Во время форума были организованы специализированные выставки: «Инженерные коммуникации зданий и сооружений», «Жилище» и «Ярмарка недвижимости в Татарстане». Ежегодно в рамках ярмарки журнал «Казанская недвижимость» проводит мероприятия, на которых обсуждаются злободневные вопросы рынка недвижимости. На этот раз «КН» был организован «круглый стол», посвященный рискам при покупке недвижимости.

Участниками встречи стали представители органов государственной власти (Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ, МВД, Управления Росреестра, Кадастровой палаты), руководители агентств недвижимости, представители компаний-застройщиков.

Дискуссия развернулась по четырем направлениям:

• риски при покупке квартир на вторичном рынке,


• как не стать жертвой обмана при покупке новостройки,


• правовые проблемы малоэтажного строительства и


• законодательные инициативы, обеспечивающие безопасность сделок на рынке недвижимости.

В этой части мы знакомим вас с фактами мошенничества, выявленными МВД Татарстана и с наиболее популярными у жуликов способами обмана покупателей и продавцов недвижимости.

Социальное жилье – лакомый кусочек для мошенников

Открыл заседание «круглого стола» начальник отдела организации анализа, планирования и контроля Управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по РТ Ринат Акчурин.

Он констатировал, что мошенничества в жилищной сфере находят «все большее распространение». Только в этом году выявлено 247 преступлений, из них по 75 дела направлены в суд. На момент окончания расследования уголовных дел общая сумма материального ущерба превысила 87 млн. рублей.

- Государство прилагает колоссальные усилия по улучшению жилищных условий бюджетников, молодых семей, ветеранов. Однако в ходе реализации госпрограмм выясняется, что на этом кто только не пытается обогатиться, - говорит Ринат Акчурин. – Это и простые граждане, выдающие себя за посредников перед районными администрациями, и сами чиновники, желающие «нагреться» на чужих проблемах.

В начале апреля была осуждена замглавы муниципального образования Арского района. Чиновница, введя в заблуждение вдову участника Великой Отечественной войны, оформила от ее имени доверенность на получение субсидии и покупку квартиры в рамках программы обеспечения жильем ветеранов. Мошенница приобрела, а потом продала однокомнатную квартиру, фактически обокрав вдову на 943 тыс. рублей.

Еще пример. Следственным управлением УМВД РФ по Набережным Челнам расследовано и передано в суд уголовное дело в отношении 58-летней жительницы города, которая путем мошенничества собрала 5,5 миллионов рублей с 15 жителей республики.

Деньги в суммах от 169 до 980 тысяч рублей пенсионерка брала у граждан под предлогом содействия в получении квартир по федеральной целевой программе «Жилище», предназначенной для обеспечения жилплощадью молодых семей. По программе претендент на жилье в возрасте до 35 лет получал льготный кредит под 7% годовых и 40% от стоимости квартиры государственной субсидии. В результате стоимость четырехкомнатной квартиры в новостройке с учетом льгот составила бы 2 миллиона 700 тысяч рублей.

Аферистка объясняла людям, что для того, чтобы поставить желающих в именную очередь на получение квартир по программе «Жилище», необходимо внеси первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья. Для имитации своей деятельности она собирала пакет документов: копии паспортов, свидетельств о рождении детей, ИНН, страховых полисов, справки с мест жительства и др.

Помимо прочего ушлая женщина предлагала «клиентам» привлекать своих друзей и знакомых также участвовать в программе «Жилище», обещая с каждого приведенного человека выплатить проценты в размере 25 тысяч рублей.

Пенсионерка заявляла потерпевшим, что все вопросы будет решать через чиновника в Казани. После передачи денег и пакета документов, она предоставляла людям договор о приобретении квартиры без печати и подписи руководителя организации, объясняя это тем, что договоры она увезет и подпишет в столице республики. Однако ни подписанных договоров, ни денег потерпевшие не получили. С лета 2010 года по осень 2011 года она лишь обещала, что вопросы по получению квартир находятся в стадии решения. В ноябре 2011 года 8 человек подали коллективное заявление о привлечении пенсионерки к уголовной ответственности.

Еще шесть потерпевших были установлены в ходе предварительного следствия. В процессе расследования обвиняемая возместила причиненный ею ущерб в полном объеме, категорически отвергая обвинения в мошенничестве и объясняя свои поступки как риэлтерскую деятельность. Более того, при передаче денег несостоявшимся владельцам квартир она просила людей написать расписки о том, что, якобы, брала эти деньги в долг на развитие бизнеса. Однако ее вина доказывается материалами дела: единодушными показаниями всех 15 потерпевших, содержанием записи одного из разговоров, в ходе фонетической экспертизой которой установлено, что голос принадлежит обвиняемой.

Невзирая на то, что в настоящий момент потерпевшие не имеют к обвиняемой имущественных претензий, судебное следствие состоится. Прекращение уголовного дела за примирением сторон допускается лишь по статьям средней тяжести.

Ринат Акчурин рассказал и о схемах с материнским капиталом.

Женщинам, имеющим право на получение материнского капитала, аферисты предлагают содействие в выдаче займов на улучшение жилищных условий через Пенсионный фонд. Поступившие на счета мошенников деньги обналичивались, но мамочкам в лучшем случае доставалась лишь часть положенных денег, а некоторые и вовсе остались ни с чем.

- Двое татарстанцев обманув и злоупотребив доверием, используя фиктивные документы, обналичили сертификаты материнского капитала, а потом присвоили более 1 млн. рублей, - приводит пример Акчурин.

Есть и другие истории нечистых на руку получателей сертификатов: 2,5 года лишения свободы условно получила жительница Казани, которая будучи лишенной родительских прав на одного ребенка, подала заведомо ложные сведения в Пенсионный фонд и пыталась завладеть материнским капиталом в размере 353 тыс. рублей.

Схемы банальные, но работающие

Разумеется, обманывают не только тех, кто приобретает жилье по госпрограммам. Множество примеров и на вторичном рынке. Схема преступления здесь довольно банальна и выглядит следующим образом.

Собственник или лицо, представляющее его интересы, предлагает покупателю квартиру. Но после получения задатка мошенник скрывается. По словам Рината Акчурина, в этом году такие факты были выявлены в Казани и Набережных Челнах.

– По предварительным данным ущерб превысил 4 млн. рублей. Как правило, в ходе следствия сумма существенно вырастает, - комментирует Ринат Акчурин. – Некоторые люди до последнего надеются, что все-таки получат свою квартиру или земельный участок.

Обращаясь к участникам «круглого стола», президент гильдии риэлторов, генеральный директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев предложил «заострить внимание общества» на необходимости проводить расчет по сделкам после их регистрации. «Это очень важный момент. Мы не в силах заставить кого-то делать это. Но давайте будем стремиться к тому, чтобы в ближайшее время перенять опыт крупных городов России, где расчет проводится после регистрации. Тем более, что сейчас срок регистрации минимален», - говорит Руслан Садреев.

Слабое место сделок с недвижимостью – возможность подделки документов. Представитель МВД привел несколько примеров уголовных дел, связанных с фальшивками: частный риэлтор, используя поддельный паспорт, продала квартиру пенсионерки и скрылась с 2 млн. 200 тыс. рублями. Другой пример: продавец в сговоре с риэлтором оформили в Росреестре поддельный договор купли-продажи и обманули покупателя на 1,6 млн. рублей.

Все большее распространение находят факты использования фиктивных документов, предоставляющих право собственности на земельные участки. Было выявлено около 20 фактов изготовления госактов и решений Совета местного самоуправления поселка Салмачи, которые были представлены в органы регистрации на оформление права собственности. Предварительная сумма ущерба, нанесенного бюджету Казани, составила более 20 миллионов рублей. В результате оперативно-розыскных мероприятий было установлено, что серии мошенничеств способствовала главный специалист отдела госрегистрации Управления Росреестра. Она, без надлежащей проверки, незаконно зарегистрировала часть земельных участков в поселке Салмачи. В отношении специалиста было возбуждено уголовное дело.

- К сожалению, в последнее время число поступающих в управление поддельных документов увеличилось, - подтверждает Лилия Сайфеева, начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по РТ. - В частности, поддельные доверенности. Они нередко поступают из Москвы, из Санкт-Петербурга, из мест лишения свободы. Сомнения в подлинности доверенностей и вообще в подлинности поступающих документов - это ощущение, которое появляется у регистратора в общем-то по наитию. Наиболее опытные регистраторы знают подписи нотариусов, с которыми часто работают. Либо бывают элементарные ошибки в свидетельствах о праве на наследство, которые сразу вызывают сомнения у государственного регистратора и становятся единственным побудительным моментом для того, чтобы отправить запрос нотариусу. На сегодняшний день нет каких-либо технических приспособлений для того чтобы выявить поддельные документы, - констатировала Лилия Сайфиева.

Земля – в группе риска

Сфера предоставления и оформления земельных участков - одна из наиболее коррупционных. Причем основная масса должностных правонарушений совершается при распределении муниципальных земель.

В октябре 2011 года сотрудники полиции выявили самую крупную в истории Татарстана взятку за выделение земли, задержав с поличным главу Верхнеуслонского района Александра Тимофеева. Он получил 5 миллионов рублей (из требуемых 10 млн. рублей) от директора одного из республиканских предприятий за содействие в приобретении трех земельных участков, расположенных на территории Верхнеуслонского района, общей площадью 83 га.

Практика показывает – чиновники требуют деньги не только за выделение земельных участков, но и при оформлении различной документации. Например, в ноябре прошлого года с поличным при получении 180 тысяч рублей был задержан 24-летний ведущий инженер ФБУ «Земельно-кадастровая палата». В такую сумму специалист оценил возможность быстрого оформления документов по трем объектам недвижимости. Направлено в суд дело в отношении ведущего специалиста исполкома Осиновского сельского поселения Зеленодольского района республики. Установлено, что чиновница при выделении гражданам земельных участков проводила межевание по завышенным тарифам. В результате от ее действий пострадали 100 человек, ущерб превысил 4,2 млн. рублей.

О том, какие еще мнения и советы по обеспечению безопасности сделок с недвижимостью высказывали участники круглого стола читайте в следующей части.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"