Разбудит ли весна рынок недвижимости?

Из-за прошлогоднего кризиса ситуация на рынке недвижимости была особенной. Цены и объемы продаж то резко падали, то на какое-то время стабилизировались, причем в различных сегментах рынка по-разному. Повлияет ли весеннее пробуждение природы на пробуждение рынка недвижимости «Казанской Недвижимости» рассказали участники рынка недвижимости.

Павел Кострикин, генеральный директор компании «Солнечный город»:

- Подъем на рынке новостроек или так называемом «первичном» рынке недвижимости уже начался. С ноября прошлого года в Солнечном городе ощущается не просто рост интереса покупателя, но и многократный рост количества заключенных договоров купли-продажи. Такую тенденцию я прогнозирую и в дальнейшем. Падение спроса в конце 2008 года и первых трех кварталах 2009 года я считаю вызванным на 100% психологическими причинами. Слишком много было разговоров о грядущем «обрушении» цен и о кризисе. На деле же ничего катастрофического не случилось. Цены за 2007 год выросли почти в 2 раза, затем в первом полугодии 2008 — еще процентов на 30, после чего произошла вполне логичная коррекция — снижение цен на 20-30% на различные типы жилья.

Сейчас тенденция к росту возобновилась, и в этом нет ничего необычного. Для роста цен есть несколько причин. Во-первых, значительный отложенный спрос, то есть «физическая» потребность наших граждан в жилье, которую они не решались удовлетворить в течение последних полутора лет, ожидая падения цен. По данным из открытых источников, у населения Татарстана на конец 2009 года накопилось не менее 250 млрд. руб. легальных сбережений, в том числе около 125 млрд. руб. — вклады в банках и около 30 млрд. руб. — наличная валюта. На эти деньги можно приобрести не менее 7,4 млн. кв. метров жилья по цене 35 тыс. руб. за метр.

При этом нового жилья строится не так уж и много — всего за 2009 г. по республике планировалось к вводу около 2 млн. кв. м. жилья, из них около 800 тыс. кв. м. — по соц.ипотеке, а 1 млн. кв. м. — индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, на рынок по итогам 2009 года поступило не более 200 тыс. кв. метров новостроек.

Так как в период кризиса новых строек никто не начинал, а цикл от начала проектирования жилого дома до его ввода в эксплуатацию никак не менее 2 лет, поэтому объем ввода жилья в 2010 году может только снизиться.

Еще один важный фактор — себестоимость жилья. В 2009 году для качественного жилья в Казани она составляла не менее 30 тыс. руб., но рост стоимости большинства ее составляющих — налицо. И если в условиях паники и неразберихи, царившей на рынке в первые месяцы кризиса, можно было надеяться, что некоторые застройщики могут продавать жилье ниже себестоимости, то сейчас, когда банки захлебываются от привлеченных и не размещенных денег, такой «халявы» можно не ждать.

Таким образом, сейчас сложилось сочетание следующих факторов:

- рост себестоимости строительства;

- значительное снижение объёмов ввода нового жилья;

- наличие крупных денежных накоплений у населения;

- повышенная потребность граждан в жилье (отложенный спрос);

- увеличение денежного предложения со стороны банков;

- быстрое снижение ставок по депозитам (т.е. привлекательность размещения средств в банках падает);

- постепенное снижение ставок по кредитам, в т.ч. ипотечным.

Думаю, что сочетание этих факторов неизбежно приведет как к увеличению объемов продаж на рынке новостроек, так и к росту цен. Вопрос только один — будет ли этот начавшийся рост цен плавным (что обусловлено объективными экономическими факторами) или скачкообразным (что может быть вызвано склонностью населения России впадать в ажиотажные настроения). Мой опыт подсказывает, что второй вариант, к сожалению, более вероятен.

С 1 марта в Солнечном городе, в зависимости от стадии строительства домов, цены повышаются пока на 5-10%.

Айдар Садыков, директор агентства недвижимости «Центральное»:

- В первую очередь ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Я считаю, что на рынке «вторичной» недвижимости крупных изменений в 2010 году ожидать не стоит, хотя возможно небольшое оживление среди покупателей. Большинство людей, ожидавших значительного падения цен в 2009 году, сейчас начинают понимать, что ждать больше нет смысла, а решать жилищный вопрос необходимо. Этим вызвано и заметное увеличение обращений в агентство.

Цены, думаю, останутся на уровне начала февраля 2009г., возможно с небольшими сезонными корректировками в большую или меньшую сторону. Вероятно, в 2010 году ситуация на рынке недвижимости будет стабильной, с небольшим оживлением осенью.

В прошлом году, несомненно, сильно пострадал первичный рынок. Количество покупателей, готовых купить квартиру в строящемся доме, значительно уменьшилось, не помогали и «заманчивые» скидки, акции. Сейчас продажи в этом сегменте также выросли, потому что становиться ясно, кто из казанских застройщиков выстоял и продолжает работу, а с кем действительно связываться опасно. Ведь покупая квартиру на этапе строительства, по цене значительно ниже, чем в сданном доме, покупатель должен давать себе отчет, что он экономит за счет своего риска. Риск задержки сдачи дома, незначительного изменения проекта, некачественного выполнения работ есть всегда. Поэтому в строящемся доме цена за квадратный метр в 1,5-2 раза ниже, чем в сданном доме. А так как и ниже себестоимости застройщик продавать не может, чрезмерно низкая цена должна настораживать — какие риски она «прячет», что за ней стоит. Как говорится, «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».

Максим Николаев, начальник отдела маркетинга и рекламы девелоперской компании «АК БАРС — Эстейтинг» (Коттеджный комплекс «Казанская усадьба»):

- Мы регулярно проводим мониторинг обращений наших потенциальных покупателей. Если сравнивать с концом 2008 года в последнее время количество покупателей увеличилось на 30%. Сейчас к нам ежемесячно обращается порядка 200 человек, но при этом количество сделок остаётся по-прежнему небольшим.

Объём продаж в 2009 году упал в два раза по сравнению с докризисными показателями. 2010 год должен стать годом постепенного восстановления рынка. Резкого подъема ожидать, конечно, не стоит, но положительная динамика роста все же есть. Изменились не только условия заключения сделок, но и сами клиенты. До наступления кризиса люди, можно, покупали все подряд: золотые монеты, машины, квартиры, при этом, не очень задумываясь о качестве покупок. Риэлторы с удивлением обнаруживали, что многих клиентов интересует только одно — цена. Они не задавали даже элементарных вопросов: из каких стройматериалов построен дом, насколько удобно он расположен, в насколько экологически чистом районе, как быстро можно добраться до центра города. Все это говорило о том, что жилье приобреталось не для себя, не для того, чтобы там жить, а для будущей перепродажи, как средство вложения.

За год ситуация изменилась коренным образом. На рынке элитной загородной недвижимости сроки принятия решений по сделкам очень сильно возросли. Сегодня те, кто намерен купить дом, подходят к выбору загородного жилья с гораздо большим вниманием, предъявляют самые высокие требования. Практически каждому покупателю приходится подробно рассказывать, какие в поселке дома, чем они отличаются друг от друга, по размерам и по архитектурному облику.

Высокие ставки по депозитам сделали более выгодными вложения в банки, а не в недвижимость. В последнее время появляются слухи о больших объемах денежной массы, накопленной населением на банковских счетах, а так же о том, что это приведет к снижению ставок. Это позволяет рассчитывать, что объекты недвижимости вновь приобретут свою инвестиционную привлекательность. Также росту продаж способствуют и цены на недвижимость, которые находятся сегодня на минимальном уровне. Предпосылок для дальнейшего снижения мы не видим, по крайней мере, в секторе элитного загородного жилья этого точно не произойдет. Напротив, к концу 2009 года мы повысили цены на 11%, причем это было плановое повышение. Многим девелоперам пришлось сделать определенные корректировки в планах реализации своих проектов, но это позволило продолжить строительство и не замораживать проекты. Застройщик посёлка премиум-класса «Казанская усадьба» — компания «Ак Барс Эстейтинг» — перенесла сроки сдачи домов первой очереди на три месяца, перераспределив затраты, то есть уменьшив их. Это позволило не прибегать к экономии на качестве строительства и строительных материалов.

Марсель Валиахметов, директор отделения МИАН в Казани:

- Оживление на рынке аренды жилой недвижимости мы ожидаем в марте. Январь и февраль – традиционно «тихие» месяцы. Связано это с тем, что наниматели, планировавшие арендовать жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Вместе с оживлением спроса прогнозируется небольшой рост ставок, связанный не только с увеличением интереса потенциальных арендаторов, но и удорожанием коммунальных услуг с начала 2010 года. Помимо этого, в связи с приближением «дачного» сезона, мы уже регистрируем обращения в «МИАН» по аренде загородных домов на летний период.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"