Минстрой РТ возрождает доходные дома

ИНВЕСТОРЫ ПОКА ИГНОРИРУЮТ СЕГМЕНТ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ, НО КРУПНЕЙШИЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА УЖЕ ПРОЧУВСТВОВАЛИ, В ЧЕМ ЗАКЛЮЧАЮТСЯ ЕГО ПЕРСПЕКТИВЫ

В Татарстане недавно была принята подпрограмма «Развитие рынка арендного жилья». Однако до сих пор о ней мало что известно не только широкой общественности, но и самим участникам строительного рынка. Отправным моментом ее создания стало «кислородное голодание» активно развивающихся промышленных зон Татарстана в связи с нехваткой квалифицированных рабочих рук. Как выяснил корреспондент «БИЗНЕС Online», подпрограмма обещает довольно выгодные условия: новое жилье на условиях дешевой аренды.

«НАЕМ ЖИЛЬЯ МАЛОДОСТУПЕН ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ РЕСПУБЛИКИ…»

Разработанная минстроем подпрограмма развития рынка арендного жилья, которая является составной частью долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в РТ на 2011 - 2015 годы», придумана для тех, кто не может решить жилищный вопрос обычным путем – купить квартиру, взять ипотеку (или соципотеку). Как декларируется в паспорте программы, она нацелена на молодых специалистов, молодых семей, работников бюджетной сферы, военнослужащих, мигрантов и иммигрантов – одним словом, всех тех, кому сложно с нуля освоиться на новом месте.

«Сегодня на городском рынке найма жилья сложились достаточно высокие цены. Месячная цена найма в крупных городах республики однокомнатной квартиры составляет 8 - 12 тысяч рублей, двухкомнатной - 12 - 15 тысяч рублей, трехкомнатной - 14 - 30 тысяч рублей. В результате наем жилья малодоступен для жителей республики не только с низким, но и средним уровнем дохода», - говорится в тексте документа.

Авторы документа полагают, что большинство людей будет претендовать на жилье экономкласса. В связи с этим объясняется, какое жилье следует считать таковым. Для малоэтажки – не более 150 кв. м при площади земельного участка не более 1 тыс. кв. метров. Для многоэтажек признаком экономичности являются однокомнатные квартиры от 28 до 45 кв. м, «двушки» – 44 - 60 кв. м, «трешки» – 56 - 80 кв. м, четырехкомнатные – 70 - 100 кв. м, пятикомнатные – 84 - 116 кв. м, и шестикомнатные – 103 - 126 кв. метров.

ДО 15 - 20% ОТ ВВОДИМОГО ЖИЛЬЯ

В подпрограмме определены темпы роста рынка арендного жилья в Татарстане. Например, уже в 2012 году планируется построить чуть меньше 16,4 тыс. кв. м, в 2013 году –116 тыс. кв. м, в 2014 году – 255,5 тыс. кв. м, а в 2015 году – 421,5 тыс. кв. м арендного жилья. Для сравнения: вся программа ввода жилья в РТ за 2012 год по оценкам составит 2,5 млн. кв. м жилья. Соответственно, обеспечить арендным жильем за эти годы планируется почти 13,5 тыс. семей, а долю ввода арендного жилья в общем объеме ввода нового жилья - планомерно довести до 15%. (По прогнозам минрегиона РФ, к 2020 году в России 20% построенного и введенного в эксплуатацию жилья будут сдаваться в аренду).

Средства на эти цели из бюджета РТ выделяются более чем скромные – только 58,83 млн. рублей. Получается, что на каждую семью приходится чуть более 4,3 тыс. рублей. На эту сумму не купить и одного квадратного метра жилья! Однако, как корреспонденту газеты пояснили в минстрое РТ, эти средства будут использованы на возмещение инвесторам затрат по уплате процентных платежей по кредитам в размере 2/3 от учетной ставки рефинансирования.

ПИЛОТНЫЕ ПЛОЩАДКИ

Цель проекта - повысить мобильность людей, которые уже не будут привязаны к своим ипотечным квартирам, а смогут, не задумываясь, поехать туда, где нужны рабочие руки и где платят хорошую зарплату.

В документе перечислены пилотные площадки, где рабочие руки будут нужны в ближайшие годы. Это микрорайон «Алсу» в Альметьевске: в городе строят два девятиэтажных дома для работников ОАО «АЛНАС», они должны быть сданы в этом году, средства в строительство инвестирует ОАО «Челябинский трубопрокатный завод». В Елабуге планируется строительство многоквартирного жилого дома для резидентов особой экономической зоны «Алабуга». Помимо этого, на въезде в Елабугу начато строительство коттеджного поселка из 40 домов для топ-менеджеров компаний. В Верхнеуслонском районе запланировано строительство арендного жилья для работников строящегося там города «Иннополис». Предполагается, что на предприятиях «деревни» будет работать 20 тыс. специалистов, а с учетом членов их семей - до 50 тыс. человек. Также в Казани на ул. Павлюхина УК «АС менеджмент» Алексея Семина планирует строительство многофункционального комплекса, часть площадей которого будет отведена под долгосрочную аренду. На данный момент согласованная общая площадь первой очереди проекта – 86 тыс. кв. метров.

Как сообщили в минстрое, в республике уже имеется опыт строительства арендного жилья. Так, в 2011 году в Менделеевске был построен 275-квартирный жилой дом для сотрудников ОАО «Аммоний» через Госжилфонд при президенте РТ по программе социальной ипотеки. В этом году, помимо Альметьевска, в пос. Куйбышевский Затон Камско-Устьинского района планируется сдать 43 жилых дома для работников ООО «Фоника-гипс» (23 жилых дома введены в эксплуатацию, 20 – в стадии завершения). В Казани готовится к сдаче жилой дом по ул. Ломжинская - пр. Победы, где после проведения Универсиады один из подъездов планируется передать под арендное жилье. В пос. Приволжский Спасского района собираются сдать в этом году пять малоэтажных жилых домов для персонала музея хлеба.

Отметим, что не раз заговаривал про участие в проекте строительства арендного жилья исполнительный директор госжилфонда при президенте РТ Талгат Абдуллин, но всякий раз без подробностей. Как пояснил газете «БИЗНЕС Online» его помощник Мидхат Шарифуллин, пока это только намерения, однако соответствующего решения попечительского совета фонда пока принято не было, а ближайшее заседание ожидается в первом квартале будущего года.

ЧЕТЫРЕ МОДЕЛИ

Для инвесторов предложено четыре модели. Первая - строительство с использованием коллективных инвестиций. Для этого формируется закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, а дом строится или покупается управляющей компанией на средства инвесторов без привлечения кредитов, что значительно удешевляет строительство.

Вторая модель – так называемая «ипотека с наймом». То есть строительство доходного дома ведется застройщиком с использованием кредитных средств, а закладные, которые соответствуют условиям кредита АИЖК «Ипотека с наймом», у банка-кредитора затем выкупаются АИЖК. В этом случае в состав арендной платы будут включены затраты на погашение ипотечного кредита. Можно предположить, что стоимость аренды в этом случае будет не ниже выплат по традиционному коммерческому кредиту (если не будет компенсации от государства или предприятия), однако в этом случае жильцы в любом случае избавляются от необходимости искать средства на первоначальный взнос, подтверждать доходы и т.п.

Третья модель предполагает создание домов некоммерческого жилищного фонда в составе государственного жилищного фонда при президенте РТ. Скорее всего, это станет одной из наименее рискованных и наиболее дешевых форм аренды для людей. Поскольку жилье будет строиться за счет бюджетных средств, а в плату будут включены лишь текущие затраты и затраты на капитальный ремонт.

Наконец, четвертая модель – это строительство доходных домов специализированными некоммерческими организациями. Строительство при этом осуществляется на земельном участке, который предоставляется для строительства бесплатно, также застройщик не несет затрат на его обеспечение коммунальной инфраструктурой и освобождается от большинства налогов. В оплату жильцам будут включены при этом не только затраты на текущие нужды и капремонт, но возврат кредита на строительство.

ДОХОДНЫЕ ДОМА СТАНУТ БЕЗДОХОДНЫМИ?

Конечно, в подпрограмме заложены некоторые «морковки» для инвесторов. Это и компенсация части процентной ставки по кредитам, и бесплатная земля с инфраструктурой, о чем говорилось выше. Помимо этого, муниципалитетам рекомендовано применять коэффициент корректировки при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка или при расчете налога на землю в размере 0,5%. Могут назначаться и другие преференции.

Но можно предположить, что эти несомненные плюсы будут нивелироваться небольшим размером арендной платы. Как нам сообщили в пресс-службе минстроя РТ, в плату за аренду жилья не будет закладываться рентабельность от содержания жилого дома. Наниматели будут платить за ЖКУ, а также за содержание и ремонт жилья на 100%, однако при этом «размер платежей не должен приводить к необходимости дотирования содержания помещений дома из бюджета». К сожалению, в подпрограмме не указана максимальная и минимальная планка стоимости аренды жилья в таких домах, так что пока эти установки остаются на уровне некой декларации.

Значительную часть подпрограммы составляет анализ мирового и российского рынков арендного жилья. Приводятся данные о том, что в зарубежных странах доля арендного жилья составляет 25 - 30%. Причем чем более экономически развит регион, тем эта доля выше, по крайней мере считают разработчики документа. Приводится социальный портрет арендатора: чаще всего это жители городов - студенты, иногородние или иностранные работники или мигранты в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей. Наибольшим спросом у них пользуются квартиры эконом-класса, в некоторых странах часть расходов по аренде людям компенсирует государство. Во многих городах существуют ограничения на рост цен сдаваемого в аренду жилья. Например, в Нью-Йорке владельцы жилья могут повышать арендную плату не более чем на 2,5% в год.

В России рынок арендного жилья – это не что-то неизвестное и новое. Первые доходные дома начали возводить состоятельные люди в XVIII веке, причем, по данным анализа, в дореволюционных Москве и Санкт-Петербурге лишь 5% горожан имели жилье в собственности. Причем арендное жилье порой имело фантастические по тем временам удобства, включающие камины, фонтаны и телефон.

«РЫНОК ПОКА МАЛОИНТЕРЕСЕН…»

В тексте подпрограммы подробнейшим образом там расписаны риски, с которыми могут столкнуться участники рынка арендного жилья. Начиная с угрозы новой волны экономического кризиса, несостоятельности инвесторов и ошибок девелоперов до невозможности платить со стороны самих арендаторов. В числе организационных рисков указана сложность принятия решения в случае, когда доходный дом строится по принципу кооператива: «непопулярные» решения, например о дополнительных взносах, могут блокироваться участниками кооператива, что может заморозить строительство.

«Несмотря на высокие цены найма и спрос населения на наемное жилье, крупным инвесторам этот рынок пока малоинтересен: гораздо выгоднее продать построенное жилье, обеспечив тем самым быстрый оборот вложенных средств в течение одного-двух лет», - как-то уж слишком пессимистично констатируют авторы подпрограммы.

Далее они отмечают, что срок окупаемости арендного жилья, как правило, превышает 10 лет, что «препятствует возрождению института доходных домов, находящихся в частной собственности. С этим мнением в целом согласны и опрошенные газетой «БИЗНЕС Online» эксперты. Так, директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова считает, что рынок пока не готов к «длинным» инвестициям. «Допустим, при себестоимости квадратного метра в 36 тысяч рублей инвестор продает жилье по 45 тысяч рублей, доход при этом составляет порядка 9 тысяч с квадратного метра или 360 тысяч с квартиры в 40 квадратных метров. Для того чтобы получить тут же прибыль с арендного жилья, потребуется почти четыре года!» - подсчитала она и отметила, что для многих этот период может показаться слишком продолжительным.

Что касается программы в целом, если она создается с целью создания рабочей миграции, то в пределах республики достаточно было бы организации вахт, это было бы не так затратно по сравнению со строительством новых домов, считает Гиззатова. Эксперт полагает, что жилье не должно быть доступно в таком массовом порядке. К примеру, соципотеку, по ее мнению, должны получать действительно нуждающиеся в ней граждане, которые не могут за свой счет купить жилье, – это врачи и учителя, а вот для чиновников как раз выходом могло бы стать арендное жилье. При этом плата не должна быть слишком низкой, например, она не может быть 3 - 4 тыс. рублей в месяц, но не должна доходить и до среднерыночной стоимости в 10 - 12 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. Таким образом, Гиззатова полагает, что плата может составлять порядка 7 - 8 тыс. рублей в месяц. Выброс на рынок дешевого арендного жилья, как она считает, не приведет к тектоническим сдвигам на рынке аренды, поскольку это привлечет в РТ потоки мигрантов, за счет которым будут кормиться и все остальные участники рынка. Так что цены, скорее всего, удержатся на сегодняшнем уровне, хотя создание доходных домов, конечно, будет являться для них определенным сдерживающим фактором.

«НОВОЕ ВСЕГДА ТАИТ В СЕБЕ ЭЛЕМЕНТ РИСКА»

Свой взгляд в интервью для газеты «БИЗНЕС Online» на тему арендного жилья дал директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG) Искандер Юсупов.

- Проект ASG по арендному жилью на улице Павлюхина единственный, или будут другие?

- Это не единственный наш проект по арендному жилью. Мало того что будут другие, но мы уже можем похвастаться успешным проектом московских доходных домов «Рублево-Мякинино» (в Москве – ред.), который стремительно развивается. Первая очередь представляет собой клубный поселок из 12 финских коттеджей с огороженной территорией и охраной. Вторая очередь – это апартаменты двух категорий: премиум- и бизнес-класса. На сегодняшний день несколько домов второй очереди уже введены в эксплуатацию и заселены арендаторами, еще ряд домов готовится к сдаче в течение 2013 года. В «Рублево-Мякинино» мы не просто предоставляем жильцам площади в аренду, мы предлагаем ряд услуг, которые значительно расширяют функционал арендного жилья, например услуги водителя, курьера, прачечной и т.п.

- Как вы считаете, перспективен ли этот рынок?

- Более чем перспективен, ведь купить жилье в собственность под силу далеко не каждому. К тому же нередки случаи, когда жилье нужно на период работы или длительной командировки, тогда говорить о покупке вообще нецелесообразно. К тому же в случае с доходными домами арендатор получает гарантии, что не попадет в разного рода мошеннические схемы. Он имеет дело с официальной организацией, где все сделки прозрачны и законны.

- По какой причине тогда, на ваш взгляд, сейчас инвесторы не испытывают к нему большой симпатии?

- Думаю, дело, скорее, в том, что этот сегмент в современной России еще мало кем охвачен, а новое всегда таит в себе элемент риска. В таких начинаниях очень важно участие властей. И дело даже не в том, что в отличие от частной сдачи в наем квартир в случае с доходными домами бюджет будет пополняться налогами. Обеспечивать жильем граждан – прямая обязанность государства. И хотя в нашей республике очень сильно развиты социальные программы по обеспечению жильем, тем не менее его не хватает. К тому же не каждому человеку в силу различных обстоятельств подходит вариант покупки жилья. И здесь возможны самые разнообразные формы сотрудничества властей и инвестора, например предоставление льготных условий при оформлении документации или предоставление земельного участка под строительство.

- Какова, на ваш взгляд, будет стоимость аренды в доходном доме?

- Если говорить о доходном доме в целом, то это вопрос сегмента. В случае с «Рублево-Мякинино» - это клубный поселок бизнес-класса, естественно, что апартаменты такого уровня будут стоить дороже, чем похожая по площади квартира в Москве в доме советской постройки и с соответствующим окружением. В целом же стоимость проживания в доходном доме должна быть примерно равна рыночной, если это чисто коммерческий проект.

- Окажет ли развитие арендного жилья в РТ влияние на стоимость коммерческого жилья, какое?

- Чтобы говорить о каком-то заметном влиянии, нужно, во-первых, чтобы доходные дома занимали хотя бы 5 - 10 процентов рынка жилья, а это произойдет нескоро. Во-вторых, должно пройти определенное время, чтобы понять специфику, учесть возможные ошибки и делать выводы.

Источник: Бизнес-Онлайн