Новостройки могут подорожать

Решение контрольного управления Президента РФ об обманутых дольщиках может привести к росту цен на жилье. Идея заключается в том, чтобы ответственность перед покупателями несли банки, кредитующие девелоперов, и чтобы деньги за квартиры девелопер получал только после оформления всех документов для стройки.

Для защиты покупателей квартир Правительству РФ до 1 марта 2013 года предлагается разработать механизмы обязательного страхования финансовых рисков при строительстве жилья. Обсуждаются различные варианты, рассказывает замминистра финансов РФ Алексей Саватюгин: через общество взаимного страхования, по банковской гарантии, через поручительство.

По данным депутата Госдумы Александра Хинштейна, общее количество обманутых дольщиков в России — 107000, напоминает зампред правления страховой группы «Согаз» Николай Галушин: при средней стоимости 1 кв. м жилья в 40000 руб. и средней площади квартиры в 60 кв. м совокупная величина финансовой проблемы — 257 млрд. руб. На 1 апреля 2012 года совокупный уставный капитал всех российских страховщиков — 193 млрд. руб., т.е. величина проблемы куда больше, чем возможности всех российских страховщиков, ужасается Галушин, так что через механизм страхования решить проблему обманутых дольщиков нельзя.

В первоначальном варианте законопроекта механизм был один: страховать риски дольщиков должны были коммерческие страховые компании, вспоминает руководитель рабочей группы Всероссийского союза страховщиков по взаимодействию со строительными СРО, гендиректор «Гефеста» Александр Миллерман, но страховщики не изъявили желания участвовать в таком бизнесе — пока в долевом строительстве не будет наведен порядок на уровне законодательства.

Другая мера, предложенная правительству, — установить солидарную и субсидиарную ответственность банков, кредитующих строительство. Как следует из записки Чуйченко, по трехстороннему договору между застройщиком, банком, кредитующим стройку, и покупателем средства покупателя должны поступать не застройщику, а на депозит в банк, а доступ к деньгам застройщик получит, когда оформит все документы для начала стройки.

«Застройщик получит доступ к этим средствам только после окончания строительства», — излагает свою версию сотрудник Госстроя: тогда из-за снижения рисков у банков появится возможность снижать ставку кредитов, поэтому экономика проектов не изменится.

«Банки в очередной раз делают заложниками ситуации, причем это точно не их ответственность — следить за тем, как работает застройщик», — удивляется заместитель председателя правления банка «Абсолют» Иван Анисимов, дополнительные обязательства не приведут к снижению ставок кредитования.

С ним согласна и зампред правления банка «Возрождение» Людмила Гончарова. Схема имеет право на существование, считает она, но из-за появления новых обязательств банк может потребовать от застройщика дополнительных залогов, а это приведет к тому, что небольшие компании не смогут работать по такой схеме.

Тем не менее указанная схема банку интересна: сейчас существует недостаток ликвидности в системе, а такое нововведение обеспечит банк долгим и надежным способом пополнения средств, считает аналитик Бинбанка Михаил Гонопольский. Для застройщиков же это скорее не совсем позитивная новость, предполагает он: раньше они получали деньги и распоряжались ими по своему усмотрению, а при новых обязательствах до сдачи объекта им придется довольствоваться только кредитными и собственными средствами.

Застройщики же уверены, что от этой схемы более всего пострадают покупатели квартир. «Сейчас покупатель имеет возможность приобрести квартиру на 50% (и выше) дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию», — объясняет коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, а с новой схемой такие продажи становятся бессмысленными, поэтому застройщик будет продавать квартиры уже по рыночной цене и на поздних этапах. Иными словами, произойдет резкое увеличении стоимости квадратных метров, констатирует он.

Эта схема выгодна крупным застройщикам, уверен сотрудник крупной девелоперской компании: более мелким игрокам просто негде будет брать деньги на строительство и количество компаний на рынке сократится. Но и крупным компаниям придется привлекать дополнительные кредиты, так что стоимость строительства вырастет, а вместе с ней поднимутся и цены на жилье, заключает он.

Сами дольщики не верят, что новая схема решит их проблемы. Пока не будет решена проблема коррупции, а именно проблема спайки местных властей и застройщиков, даже самая хорошая схема будет бессмысленной — всегда найдутся способы ее обойти, говорит Дмитрий Учитель, председатель НП «Содействие защите прав дольщиков ЖК «Форт Кутузов».