Человек так устроен, что ему все время хочется знать, как будут развиваться события в будущем. Такая потребность в информации вполне ясна, ведь принимать важное решение в жизни следует с полной уверенностью, что и завтра оно будет правильным. Прогнозирование и планирование во всем мире поставлено и на научные рельсы – аналитики и эксперты выясняют зависимость между рядом событий и выносят свою версию будущего. Только всегда ли она совпадает с реальностью?
Человек так устроен, что ему все время хочется знать, как будут развиваться события в будущем. Такая потребность в информации вполне ясна, ведь принимать важное решение в жизни следует с полной уверенностью, что и завтра оно будет правильным. Прогнозирование и планирование во всем мире поставлено и на научные рельсы – аналитики и эксперты выясняют зависимость между рядом событий и выносят свою версию будущего. Только всегда ли она совпадает с реальностью?
2006 годПрогноз:«Недавно у нас повысились цены на цемент. Это прямо пропорционально влияет на стоимость жилья как первичного и вторичного. Те, кто собирается взять жилье под ипотеку тоже должны быть готовы к тому, что цены на квартиры вырастут. Те, кто собирался продавать свое старое жилье, теперь тоже повысят цену. Сейчас пока на рынке недвижимости затишье перед бурей. Ближайшие месяцы у людей еще есть возможность приобретать недвижимость по старым расценкам. Но мои прогнозы такие. Через три месяца цены вырастут как минимум на 30 процентов. Уже сейчас можно заметить: прежде 1 квадратный метр по цене 13 тысяч рублей, теперь стоит 18 тысяч».
«В 2006 году выгоднее вкладывать деньги в первичный рынок. Особой популярностью будут пользоваться 1-2-х комнатные квартиры – до 100 кв. м. Это самые выгодные вложения. Все, что больше – нерентабельно».
Реальность:В III квартале 2006 года практически на 100% подорожала вся недвижимость в Казани, в том числе и на первичном рынке. Поэтому призыв к покупке квартир оказался в точку. Конечно, никакой эксперт не мог прогнозировать двукратного роста цен, но покупатели, которые последовали совету, опубликованному в январе 2006г. на страницах «Казанской Недвижимости» явно не прогадали.
2007 год Прогноз:«Все больше и больше на рынке появляется предложений, а спроса уже такого нет. Видимо те финансовые резервы, которые были у населения, закончились в ажиотажное время. Ипотека уже пережила свой бум. Конец года всегда был характерен высоким спросом. А сейчас все тихо, квартиры «стоят». «Первичка» продается «вяло». Поэтому я не исключаю, что в феврале – марте месяце у нас может такая ситуация сложиться, что будет перенасыщение рынка. И, что также, вероятно, цены вряд ли будут падать. Дай бог, чтобы затормозились цифры».
«В 2007 году развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от участников рынка – если покупатели будут ждать падения цен, то вполне возможно, некоторые застройщики будут вынуждены пойти на корректировку цены, чтобы не понести убытки. Что опять-таки приведет к повышению спроса, а значит и цены».
«Покупатели ждут, что цены упадут, но цены падать не будут. Однако и подъема цен до конца 2007 года я не прогнозирую. Сейчас застройщики не в состоянии снизить цены, так как в таком случае не покроются затраты на строительство дома, но и поднять они уже не смогут. Ведь покупательская способность населения тоже ограничена. Самый главный вопрос – когда население привыкнет к новым ценам и перестанет чего-то ждать».
Реальность:В начале 2007 года был заметен определенный рост цен предложений на вторичное жилье в г. Казань, это финальная часть скачка цен на вторичное жилье, который был во второй половине 2006 года. Но если двух- и трехкомнатные квартиры продолжали дорожать, то по однокомнатным наблюдалось снижение цен предложений. В конце весны рынок занял выжидательную позицию, с одной стороны цены настолько выросли, что часть потенциальных покупателей была вынуждена отказаться от решения приобрести квартиру (или отложить на время). Так же на это решение повлияло то, что Правительством РФ были сделаны громкие заявления о намерении «заморозить» цены. Еще одним важным моментом, повлиявшим на рынок ценообразования в секторе вторичного жилья, стала острая конкуренция на ипотечном рынке между банками и предполагаемое снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. В результате всего этого спрос на вторичное жилье в г. Казань снизился, и продавцы были вынуждены также снизить цены предложений.
В середине лета рынок немного стабилизировался и наблюдалось некоторое колебание цен без каких-либо стойких тенденций.
Осенью, на фоне бурного роста инфляции и кризиса на ипотечном рынке США, который незначительно затронул и казанские банки, вынудив их повышать процентные ставки по ипотечным сделкам, покупатели были обеспокоены возможной потерей своих сбережений и более активно стали покупать жилье, что вновь подтолкнуло цены вверх.
2008 годПрогноз:«В 2008 году я прогнозирую рост цен на недвижимость – этому способствуют многие факторы: недостаток земельных ресурсов, конечно, сейчас Казань расширяет свои площади, но в присоединенных землях пока не развита инфраструктура, во-вторых, подорожание строительных материалов также отразится в будущем и на рынке недвижимости. Спрос активизируется, на мой взгляд, в марте, когда будут проходить выборы Президента РФ, хотя насколько увеличатся цены в 2008 году сказать сложно. Возможно, это будут цифры в 15-20%».
«В 2008 году я прогнозирую такой же устойчивый спрос на земельные участки, и соответственно увеличение их стоимости на 30-40%».
«Радикальных изменений в 2008 году не предвидится. Прогнозируется плавный весенний рост цен на все сегменты рынка жилой недвижимости. Это рост, связанный с инфляционными процессами и поддерживаемый недостатком жилья на фоне заметного спроса. Такими умеренными темпами рынок растет во всем мире».
«В будущем году, учитывая грядущее присоединение части граничащих с Казанью районов к городской территории, мы прогнозируем постоянный рост цен на земельные участки, причем темпами, намного опережающими рост цен на жилье».
Реальность:2008 год показал себя во всей красе – вначале повторив все тенденции предыдущего года, затем был знаменит недоступностью ипотеки и отмечен корректировкой цен. На протяжении всего 2008 года предложение превышало спрос. Желающих купить квартиру было много, а вот возможность была не у каждого (несмотря на действующие различные кредитные программы). Особо спрос упал в конце года, это связано с мировым общеэкономическим кризисом, вследствие которого ужесточились условия кредитования.
Если до сентября-октября 2008г. цены на жилье оставались стабильными, то ближе к зиме цены начали снижаться – строительные компании охотно скидывали 10% как минимум, были предложения и со скидками в 15-18%. На вторичном рынке коррекция цен шла медленнее – скидывали 10-15%.
Если в середине 2008 года эксперты положительно оценивали динамику развития рынка загородной недвижимости, то после усиления кризисных настроений и с приходом осени энтузиазма в оценках поубавилось. Большое количество людей загорелось идеей построить свой дом, поэтому цены на земельном рынке значительно выросли в 2007 году, а к лету 2008 года достигли своего пика. Они стали настолько высокими, что спрос ко второй половине года снизился. Цены начали снижаться позже, с наступлением поздней осени, когда на рынке загородной недвижимости завершается активный сезон продаж. Снижение составило порядка 20%.
2009г. Прогноз:В конце непростого 2008 года эксперты были осторожны в своих прогнозах, отмечая, что развитие рынка недвижимости будет полностью зависеть от развития экономической ситуации в России в целом.
«Как будет развиваться ситуация в следующем году сказать однозначно пока сложно. Цены, на мой взгляд, на жилье все же снизятся на 10%, а может и на 15%.»
«При очевидном снижении цен на рынке недвижимости в целом вторичное жилье переживает стагнацию, которая продлится весь 2009 год».
«В 2009 году ситуация еще более усугубится – спрос на жилье будет меньше. Хотя, вполне возможно, что цены упадут и тогда ипотеку будут взять проще».
«Думаю, строительство, которое было начато в 2008 году, продолжатся и в 2009. А вот новые проекты частными фирмами вряд ли будут запущены. Государство же продолжит осваивать новые территории под свои социальные программы обеспечения жильем граждан».
«Цены на жилье падать не будут. Однако квартиры сейчас реализуются плохо, и в этом нет ничего удивительного. Когда вокруг все ждут снижения цены и информационный поток направлен на ожидание снижения стоимости жилья, большинство потенциальных покупателей заняли выжидательные позиции. Спрос активизируется при положительном исходе весной следующего года, а в худшем варианте – осенью 2009 года»
«Народные» варианты — хорошо известные по планировке и метражу (1-2 комнатные «хрущевки» и «ленинградки») будут востребованы. Другое дело, что даже эти вполне бюджетные покупки многим будет сделать трудно, поскольку в основном подобные сделки базируются на ипотеке. А ипотечный заем в 2009 году может стать если не уникальным, то весьма ограниченным в доступе».
РеальностьЦены в 2009 году упали существенно – по данным аналитических мониторингов на 10-15%, в реальности — не менее 30%. Такая разница – итог скидки, на которую шли продавцы, чтобы продать свою недвижимость. В начале года вплоть до лета отмечался застой на рынке, спрос был отложенный, а потенциальные покупатели с замиранием в сердце следили за падением цен на жилье. Продавцы напротив, пытались противостоять падению, никак не осознавая, как могло получиться так, что теперь они свою недвижимость продадут дешевле, чем в прошлом году. Застройщики также не спешили со снижением цены, однако купить квартиру на первичном рынке по сниженным ценам стало вполне возможно в результате бартерной схемы расчета застройщиков со своими подрядчиками, которых интересовала не «политика формирования цен на рынке недвижимости», а вполне реальная экономическая выгода от реализации жилья. Государство предпринимало удивительные попытки реанимировать ипотеку, снизив ставку рефинансирования до исторического минимума 9% годовых. Такие старания совместно с досрочным выделением средств материнского семейного капитала (312 тыс.руб.), которые семья могла применять на погашение ипотечного кредита, привела не только к увеличению рождаемости, но и к небольшой активизации ипотеки.
Осенью заинтересованные лица вновь заговорили о возможном повышении цен на рынке недвижимости, аргументируя это тем, что стоимость строительных материалов повышалась, а цены, как ни странно, снижались. Такие же «радостные» настроения начали распространяться и среди продавцов недвижимости, но покупатель сделал шаг назад и цены в конце года вновь замерли на месте. Ведь теперь покупатель знает, что ожиданием вопреки всему можно добиться многого, и даже – приблизить цены на рынке недвижимости к реальным.
Источник: Журнал "Казанская Недвижимость"
Статьи по теме
Новое
Популярное сейчас
