Гадаем на ипотечной гуще

Ипотека позволяет решить квартирный вопрос, а для многих она является единственным выходом. Изменения на рынке ипотечного кредитования, а также перспективы его развития интересны многим. А ведь сейчас декабрь – месяц итогов. Именно поэтому «Собственник» считает ипотечных цыплят и гадает на кофейной гуще о перспективах ипотеки в 2013 году.

Ипотека – двигатель рынка недвижимости. Без возможности выплачивать ипотечный кредит, люди просто перестанут покупать жилье, так как без привлечения сторонних средств мало кто может позволить себе такую покупку. Это подтвердил и кризис 2008 года. Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», вспоминает: «В 2008 году практически все кредитные программы банками были приостановлены, что катастрофически повлияло как на объем строительства, так и на покупательский спрос. Когда ипотека становится значительно дороже, люди, не имеющие достаточного количества собственных средств, и которым девелопер и банк не могут предложить совместную программу со ставкой ниже рыночной, откладывают покупку или отказываются от нее совсем».

Именно поэтому перспективы такого кредитования волнуют всех: и застройщика, и риэлтора, и покупателя.

Рост ставки

2012 год был отмечен ростом ставки по ипотеке. Руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков отмечает, что по сравнению с осенью 2011 года, ставка по ипотеке выросла на 1 – 1,5 %. В настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке находится на уровне 13,5 – 14 %, а в 2011 они были на уровне 11,5 – 12,5 %.

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, объясняет это дефицитом ликвидности у банков, повышением ставки рефинансирования ЦБ и все еще актуальной нестабильностью на финансовых рынках, и замечает, что ставки увеличиваются по всем видам кредитов, а не только по ипотечным.

Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group, с ростом ставки также связывает тот факт, «что до определенного периода осуществлялось искусственное сдерживание роста ипотечных ставок, их удержание на нижней границе с помощью ВЭБ. Банки могли предлагать покупателям низкий процент по той причине, что разницу между их реальной ставкой и той, что предлагалась потребителю, им компенсировал ВЭБ. В строительную отрасль таким образом «вливались» средства для ее реанимации и развития. Этот фонд закончился, дефицит денежной массы в банковском секторе остался, и банки вынуждены были повышать ставки. Это замкнутый круг, обусловленный особенностями российской финансовой системы. На размер ставок влияет и тот факт, что существует ряд крупных игроков, контролирующих более чем половину рынка ипотеки. Главным игроком на этом рынке является Сбербанк».

Алексей Новиков отмечает связь удорожания ипотеки с ситуацией на международном финансовом рынке и удорожанием денег для российских финансовых структур. «Международные банки повышают ставки по долгосрочным кредитам, соответственно, отечественные банки вынуждены увеличивать проценты по кредитам, выдаваемым населению».

Этот рост не мог не отразиться на покупательском спросе. Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP, комментирует уже сложившуюся ситуацию на рынке жилья: «Только сейчас начали «заканчиваться» клиенты, одобренные летом, еще до первого, второго, а порой и третьего повышения процентных ставок. Они и размывают статистику. На сегодняшний день доля ипотечных сделок на рынке комфорт/эконом-класса достигает 40 – 50 %. Не хочется ожидать снижения данного показателя до 30 %». Однако Дмитрий Коновалов отмечает, что если ставка превысит 15 %, то ипотека перестанет интересовать большинство. Тогда застройщик вынужден будет сам привлекать клиента рассрочкой, совместными акциями с банками и т. д.

Алексей Новиков придерживается противоположного мнения: рост ставки способствовал росту сделок на рынке: «Люди ожидают дальнейшего повышения и стараются взять кредит по существующим ставкам».

Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка, поддерживает это мнение: «В целом в течении 2012 года объем сделок рос довольно существенно. Так, например, в первой половине 2012 года было выдано в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2011. Такой рост объясняется восстановлением строительного сектора после кризиса, все большим использованием кредитов при приобретении жилья, инфляционной составляющей. Хоть в ближайшее время темпы выдачи ипотеки начнут падать».

Акции и специальные программы

В ипотечных покупателях заинтересованы все, даже банкиры. Именно поэтому банки начали выпускать интересные продукты и рекламировать ипотеку. Как отмечает компания Est-a-Tet, для привлечения клиентов в 2012 году целый ряд крупнейших банков выпустил ряд специальных кредитных акций по своим кредитным программам. Руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков рассказывает, что «пример рынку подал Сбербанк, который еще в конце 2011 года выпустил сразу две акции – «в Десятку» (10 % ставка, 10 % взнос, срок кредита 10 лет) и «888» (8% ставка, 8лет срок кредита, рассмотрение 8 дней. До 2011 года на рынке ипотеки вообще не было принято выпускать какие-либо акции. Банки просто разрабатывали ипотечные программы и работали по запросу».

Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер», отмечает, что сегодня банки предлагают большое количество ипотечных программ, которые смогут удовлетворить потребности самых разных категорий заемщиков. Кроме того, они в условиях жесткой конкуренции, идут на различные уступки клиентам. Банк ВТБ 24 предлагает беспрецедентную для рынка российской ипотеки программу «Победа над формальностями». При первоначальном взносе не менее 35% от стоимости квартиры банк в максимально короткие сроки (1-2 дня) рассматривает платежеспособность заемщика по двум документам – паспорт гражданина РФ и загран.паспорт/водительское удостоверение. Кроме того, сегодня большинство крупных банков (Сбербанк, Райффайзенбанк, ВТБ 24, Возрождение, Банк Уралсиб) предлагают ипотечные кредиты на новостройки при первоначальном взносе 15-20% от стоимости квартиры.

Что год грядущий нам готовит?

Гадать – дело неблагодарное, однако почти все эксперты сходятся во мнении, что ставка расти будет. Вопрос лишь, как быстро и на сколько.

Ирина Егорова, руководитель службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155» и Компания», сообщает, что «по предварительным прогнозам в 2013 году снижения ставок по ипотеке не ожидается. Инфляция ускоряется, Банк России повышает ключевые процентные ставки. В результате высока вероятность дальнейшего удорожания ипотеки».

Однако Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», считает, что «ставка резко расти не будет, те банки, что еще ставки не подняли, подтянутся под среднерыночный уровень. Плавный рост возможен и после Нового года. Однако в случае достижения определенного уровня (19%) выдача рублевых кредитов практически прекратится – переплата за 15 лет будет более чем в три раза. В такой ситуации можно ожидать, что в разы вырастут выдачи по валютным кредитам». Логично также ожидать, что при большой ставке по ипотеке произойдет отток денег из строительного сектора и станут опять покупать самое дешевое жилье.

Леонард Блинов отмечает, что высокая ставка, при которой потенциальный покупатель полностью откажется от использования ипотечных кредитов, невозможна. «Даже при очень высоких ставках останутся клиенты, у которых есть возможность внести большой первоначальный взнос и взять кредит на очень короткий срок. Да и застройщик не будет просто смотреть на плачевную ситуацию на рынке, а предложит на своих объектах выгодную схему рассрочки».

Итак, в 2013 году ипотека точно не станет более доступной. Скорее всего, она подорожает. Возможно, наш выбор новой квартиры будет сужен до самых дешевых вариантов, возможно, валютные кредиты будут привлекать больше, возможно, банки вместе с застройщиками помогут нам в дальнейшем покупать квартиры своей мечты, но в любом случае рынок жилой недвижимости будет развиваться. Ведь в нашей стране потребность в жилье очень велика и каждый старается приобрести квартиру в собственность, а не арендовать.

Источник: Собственник