Особенности инвестирования в земельные участки

В период серьезного обесценивания финансовых активов и экономической нестабильности инвестиции в различные объекты недвижимости признаются одним из самых надежных и безопасных вариантов вложения имеющихся ресурсов. Понятие «инвестирование в объекты недвижимости» практически в 90% ситуаций прямо связано с денежными вложениями в приобретение квартир. Однако рынок real property отнюдь не ограничивается квартирами, он демонстрирует также оборот частных домов, дач, гаражей, земельных участков и различных коммерческих объектов.

Необходимо отметить, что стоимость недвижимости в существенно меньшей степени подвергается различным изменениям, чем, например, цена акций. Кроме того, прибыль в данном сегменте рынка формируется как от прироста стоимости, так и от сдачи различной недвижимости в аренду. Вне зависимости от складывающихся политических и экономических условий инвестирование на этом рынке признается особенно перспективным и рентабельным.

Особенности оптовой продажи земельных объектов

Что представляет собой процесс оптового приобретения земли? Как показывает практика, эксперты рынка недвижимости пока не выработали единого мнения по упомянутому вопросу. Определенная часть специалистов сегодня придерживается точки зрения, что об оптовой продаже можно говорить в случае реализации земельных участков площадью, превышающей 1 га. Однако имеются и иные суждения. Так, некоторые девелоперы уверены, что об оптовых объемах свидетельствует оборот земельных наделов, величина которых достигает 3 га. При этом в сегменте загородной недвижимости эта цифра должна быть увеличена до 15 га.

Логическим обоснованием для подобного утверждения служит довод о том, что именно такие размеры территории позволяют возвести поселок из малоэтажных коттеджей, снабженный всей необходимой инфраструктурой, общей площадью около 50 тыс. м2. Вместе с тем, именно участки подобных размеров охотно принимают в залог банки, предоставляющие девелоперским компаниям кредитные ресурсы.

В среде специалистов существует также мнение о том, что установить определенную «пороговую» цифру, характеризующую оптовые продажи, не представляется возможным. Выводы аналитиков сводятся к следующему. Возможность применения термина «оптовая реализация земли», с позиций рынка, достаточно серьезно зависит от информации о целевом назначении земельных участков, а также от региона, где они расположены.

Так, в сегменте земель, имеющих коммерческое назначение под строительство промышленных, складских, транспортных, торговых и сервисных объектов, об оптовых продажах нередко говорят в случае размеров площади участка, превышающей 0,5 га. При этом минимальной площадью для опта земель жилого назначения признается величина участка примерно в 5 га. Что касается оптовой реализации земель сельхозназначения, но в этом сегменте весьма непросто установить нижний предел. Анализ баланса спроса и предложений показывает, что в данном случае об опте можно говорить при площади реализуемого надела, превышающей 15 га. Следует отметить, что участки менее упомянутой площади достаточно сложно найти, например, в Московской области, поскольку в этом регионе подобные объекты в большинстве своем переведены в иные категории.

Нередко слово «опт» не совсем к месту применяют стороны сделки реализации земли, руководствуясь сиюминутными соображениями торга. Практикующие риелторы могут привести сотни примеров, когда клиенты, планирующие приобрести пару участков, размер которых не превышает 10-ти соток, требуют солидную «оптовую» скидку.

Продажа Аляски: непобитый «рекорд»

Что же признается крупной сделкой на рынке недвижимости? Как известно, наиболее масштабные операции проводятся на государственном уровне. В исторической ретроспективе наиболее красноречивым примером может послужить ситуация с отчуждением территории Аляски Америке. Договор в данном случае следует признать непродуманным, как в смысле в 1500 раз заниженной стоимости реализации, так и в смысле отсутствия окончательного расчета по сделке. В числе самых ярких примеров можно также отметить происходившее минувшим летом присоединение подмосковных территорий к столице.

Сделки, реализуемые различными бизнес-структурами, имеют менее внушительные объемы. Несмотря на то, что с точки зрения множества специалистов, крупными следует считать сделки, проводимые в отношении участков площадью в несколько тысяч гектаров, в условиях финансовой нестабильности авторитетнейшие компании позиционируют в качестве масштабных сделки с участками в 100 га.

Аналитические рыночные исследования показывают, что до кризиса в числе ключевых покупателей на рынке недвижимости выступали различные девелоперские организации, покупавшие земельные участки в целях собственного последующего развития. Однако затем цены в подмосковном регионе существенно снизились, практически на 50%. Кроме того, в большинстве своем девелоперские компании утратили доступ к недорогому финансированию. Все это привело к тому, что крупные земельные участки, являвшиеся предметом залога по дефолтным кредитным договорам, перешли в собственность кредиторов. Данный процесс, стартовавший в 2009 году, пока не завершен.

Реализация инвестиционных стратегий

В чем же состоит сущность инвестиционных стратегий? Каким образом инвесторы оперируют приобретенными земельными участками и получают прибыль?

К числу наиболее простых вариантов относится стратегия ожидания возрастания стоимости земельного надела. К сожалению, подобный подход является совершенно нереальным в современных финансово-экономических условиях. Кроме того, опытные девелоперы убеждены, что упомянутая стратегия сегодня является одной из самых малопривлекательных в инвестиционном смысле. Так, в условиях кризиса нет смысла ожидать «быстрых денег», поскольку стоимость земли растет очень медленно. Кроме того, анализ рыночной ситуации показывает, что прибыль от реализации земли в настоящее время, как правило, не превышает величины банковского процента. Подобный вариант подходит для пассивного заработка, при этом необходимо грамотно выбрать земельный участок, цена которого будет расти со временем.

Часть специалистов полагает, что данная оценка ситуации, складывающейся на рынке недвижимости, является слишком оптимистичной. С учетом чересчур большого числа имеющихся залогов по дефолтным кредитам, эксперты прогнозируют отсутствие перспектив роста цен на различные земельные участки. Кроме того, большинством аналитиков отмечается возможность несения владельцами земли убытков, сопряженных с содержанием земли.

Успешные девелоперы выделяют иной, более грамотный и перспективный для современных условий подход, ориентированный на реализацию земельных участков в розницу. В данном случае крупные объекты нарезаются на более мелкие, которые могут быть переданы в использование физическим лицам.

К числу недостатков данной схемы принадлежит, как правило, следующая проблема: предлагаемые к продаже крупные участки нередко предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности, тогда как возводить жилые дома по законодательным нормам можно исключительно на землях поселений.

Процесс перевода земель из категории в категорию не только сопряжен с тратой времени и финансовых ресурсов, но и является мало прогнозируемым. В данной ситуации вся процедура основывается на устных личных договоренностях с чиновничьим классом. По словам практикующих девелоперов, всего несколько лет назад многие успешные компании действовали в рамках следующего алгоритма. Приобретенный крупный сельскохозяйственный надел переводился в категорию земель поселений и дробился на мелкие участки, которые перепродавались с огромной рентабельностью. Либо на этих участках реализовывались собственные строительные проекты девелоперских компаний. В настоящее время подобная схема фактически не работает. Практический опыт наглядно демонстрирует высокий уровень затрат и большую степень рискованности данного вида бизнеса. Кроме того, очевидно, что с каждым годом все более сложным становится механизм изменения предназначений земельных участков. Особенно это касается Московской области.

Намного более эффективным признается предпринимательский подход, связанный с передачей земельных участков девелоперским компаниям. В упомянутом случае застройщики за собственные средства ведут работы и самостоятельно реализуют построенные объекты. Прибыль, получаемая от данной деятельности, делится между девелоперами и инвесторами, исходя из величины их финансовых вложений. Экономическая эффективность подобных проектов может быть весьма высокой при наличии взаимовыгодного сотрудничества между всеми контрагентами и привлекательного, с инвестиционной точки зрения, участка земли.

Показатели доходности на рынке ленд-девелопмента

Согласно данным 15-летней давности, в тот период времени имелись вполне реальные возможности извлечения огромной прибыли в сегменте продажи земельных участков. Очень немногочисленные, хорошо разбиравшиеся в данной теме предприниматели, имели возможность работать с прибылью в десятки тысяч процентов.

Сегодня дела обстоят абсолютно иначе. По самым оптимистичным оценкам, на операциях с земельными участками можно получать не более 200% рентабельности. Для этого девелопер должен приложить массу усилий, создавая ликвидные объекты и разрабатывая эффективные механизмы сотрудничества с административными ресурсами. Таким образом, сегодня для получения существенной доходности совершенно недостаточно просто наличия неплохого, с инвестиционной точки зрения, земельного участка. Без использования административного ресурса при помощи грамотно выбранных инвестиционных объектов можно извлекать примерно 40%-ную прибыль. При этом финансовые вложения в драгметаллы в настоящее время способны принести почти 25% годовых.

Более пессимистичные оценки свидетельствуют о возможности получения лишь 25-30% рентабельности. При этом параметры эффективности инвестиций значительно варьируются в виду воздействия множества факторов.

Стоимость успеха

Популярным сегодня является профессиональное суждение о необходимости значительных денежных вложений в земельный участок и его инфраструктуру в целях формирования привлекательного, с инвестиционной точки зрения, объекта. Какова цена подобной подготовки участка?

Несмотря на то, что затраты, проходящие по данной статье, варьируются в широком диапазоне, вполне реально вывести средние показатели. К числу наиболее серьезных расходов принадлежат те из них, которые связаны с изменением назначения земельных участков. Как показывает опыт, величина подобных расходов достигает собственно стоимости самого объекта недвижимости. При этом данные инвестиции отнюдь не являются гарантией успешного перевода земли в другую категорию.

Иные расходы могут быть предварительно скалькулированы. К примеру, девелоперская компания предполагает реализовать на неком земельном участке проект, связанный с возведением жилого поселка. Для нормального функционирования такого комплекса понадобится соответствующая инженерная инфраструктура. Если предположить, что все инженерные сети уже подведены к обозначенным границам поселка, то основные затраты девелопера в данном случае будут сопряжены с обеспечением строительства канализационных коммуникаций и очистных систем. При этом стоимость работ по межеванию не превысит 4000 руб./га.

Можно привести следующий практический пример расчетов затрат, ориентированных на формирование коммерчески привлекательного земельного объекта экономического класса. В частности, потребуется проведение работ, связанных с обеспечением:
- электричеством (сметная стоимость – 1 млн.руб./1000 п.м);
- газом (сметная стоимость - 4200 руб./1000 п.м);
- водой (сметная стоимость включает оплату лицензии (400 тыс. руб.), бурения (2500 руб./м), разводки коммуникаций (2500 руб./м));
- строительства дороги (сметная стоимость - 650-800 руб./м2);
- возведения ограждения (сметная стоимость - 1200-1500 руб./п.м).

Что касается технико-экономических расчетов, сопряженных с межеванием участка, то упомянутые работы предполагают выполнение:
- топосъемки (сметная стоимость – 5000 руб./га);
- проекта планировки (сметная стоимость – 150-200 тыс.руб./участок);
- согласования проектов (сметная стоимость – 50-100 тыс.руб.);
- геодезических работ (сметная стоимость – 1500-2000 тыс.руб./участок);
- оформления сопутствующих документов (сметная стоимость – 4500-5000 тыс.руб./участок).

Кроме того, действия, например, физических лиц, связанные с межеванием, требуют оплаты госпошлины, исходя из расчета 200руб. за каждую регистрационную операцию.

Выводы

Финансовые вложения во внушительные земельные наделы представляют собой малоподходящую для индивидуальных инвесторов деятельность. Кроме серьезных инвестиций, требуемых для приобретения собственно объекта недвижимости, понадобятся и иные элементы. Так, в данном случае не обойтись без солидного административного ресурса и надлежащей юридической квалификации.