Как избежать ошибок при покупке жилья на вторичном рынке

На что стоит обратить внимание, приобретая квартиру на вторичном рынке? Как обезопасить себя от мошенников? Какому агентству недвижимости довериться? Об этом пойдет речь в статье.

Данные продавца

Прежде всего, покупателю стоит обратить внимание на самого владельца квартиры. Во-первых – проверить паспортные данные. Быстрее всего это получится сделать при помощи бесплатной формы на сайте Федеральной миграционной службы – система сообщит, существует ли в принципе документ с указанными данными.

Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца. Но на практике сделать это практически невозможно. По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов. Риэлторам данные об учете удается получить через «знакомых врачей», но ценность этих сведений весьма сомнительна – никакой юридической силы они не имеют. Единственный действенный способ - попросить продавца самостоятельно получить справки.

С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого, скорее всего, придется лично приехать в контору: давать справки по телефону юристы не любят.

Важно изучить все правоустанавливающие свидетельства и поинтересоваться, как именно собственник получил квартиру. Если речь идет о наследстве, лучше всего дождаться, когда с момента его вступления в законную силу прошло три года – срок исковой давности. В противном случае, на жилье могут появиться новые претенденты.

История квартиры

Перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В бумаге будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

Другой важный источник информации – выписка из домовой книги. Справку собственник сможет получить в управляющей компании, занятой обслуживанием дома. Документ выдается в день обращения, все что потребуется – паспорт и свидетельство о собственности. Выписка покажет всех прописанных в квартире людей на текущий момент, в частности – несовершеннолетних детей. Важно, чтобы к моменту продажи все постояльцы самостоятельно выписались из жилья, иначе новому собственнику в будущем придется решать проблему через суд. Другим неприятным последствием наличия «мертвых душ» могут стать увеличенные коммунальные платежи, которые лягут на плечи нового владельца.

Состояние квартиры

Одна из опасностей квартир на вторичном рынке – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника. Для проверки «чистоты» квартиры стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ выдадут по письменному обращению, при предъявлении паспорта и свидетельства о собственности, правда ждать придется около семи дней. Стоит скрупулезно проверить соответствие указанных характеристик реальному положению вещей.

А вот состояние всех инженерных систем будущий владелец сможет проверить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых может обойтись дороже, чем покупка недвижимости.

Долги

Неприятным сюрпризом могут стать оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику. Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах. Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно. Впрочем, неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья попросить у собственника справку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности. Для получения документа владельцу придется погасить все текущие долги.

Экспертное мнение

Директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев:

- Что касается мошенничеств на вторичном рынке, то самые распространенные у нас в Казани это схемы по задаткам. Когда кто-то выдает себя за риэлтора или посредника берет задаток в размере 50-150 тысяч рублей, а потом исчезает. Бывали случаи, когда до 5 млн. таких задатков собирали.

Более опасный вид мошенничества, т.е. более рискованная процедура для обывателя, когда он общается не с профессиональным агентством недвижимости или компетентным риэлтором, а со случайными людьми, якобы специалистами, но которые в действительности таковым не являются. Они получают деньги за услуги, но ничего не делают – документы не собирают, техпаспорт не оформляют.

Поэтому я рекомендую, в первую очередь, узнавать, кто предлагает услуги. Как в случаях с задатками, так и в случаях с оказанием услуг стоит знакомиться с агентством недвижимости, выяснять насколько оно профессиональное.

Элементарно можно подойти к офису агентства недвижимости и посмотреть на людей, которые выходят из него. Если за целый день никто туда не зашел и не вышел, то уже стоит задуматься. Много информации можно получить, посмотрев на офис. Когда заходишь и видишь, что в помещении стоит стол и стул, да и те принадлежат арендодателю, то становится понятно, что такое агентство может съехать из этого офиса в течение одной минуты. Я не рекомендую обращаться к таким людям.

Так что нужно очень внимательно выбирать агентство недвижимости. И не всегда безоговорочно доверять рекомендациям знакомых или друзей – это не гарантия. Как показывает практика, очень много людей, которые пришли к риэлтору по чьей-либо рекомендации в итоге попадаются на удочку мошенников.

Поэтому выбирать надо очень тщательно и, главное, смотреть на уровень профессионализма. Стоит обращать внимание на членство в профессиональных сообществах (например, гильдиях риэлторов России или Татарстана), где есть добровольная сертификация, обучение сотрудников, где дорожат своей репутацией.

Начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по РТ Лилия Сайфеева:

- К сожалению, в последнее время число поступающих в управление поддельных документов увеличилось. В частности, это поддельные доверенности. Они нередко поступают из Москвы, из Санкт-Петербурга, из мест лишения свободы. Сомнения в подлинности доверенностей и вообще в подлинности поступающих документов - это ощущение, которое появляется у регистратора в общем-то по наитию. Наиболее опытные регистраторы знают подписи нотариусов, с которыми часто работают. Либо бывают элементарные ошибки в свидетельствах о праве на наследство, которые сразу вызывают сомнения у государственного регистратора и становятся единственным побудительным моментом для того, чтобы отправить запрос нотариусу. На сегодняшний день нет каких-либо технических приспособлений для того чтобы выявить поддельные документы.

Нередки случаи, когда люди приходят на сделку и в ходе регистрации выясняется, что на регистрационные действия с данным объектом наложен арест или иное ограничение. Чтобы не попасть в такую ситуацию достаточно получить выписку из единого государственного реестра прав. Будет сразу понятно арестован объект или нет, стоит идти на сделку или не стоит. Ведь наличие ареста – это бесспорное основание для отказа в регистрации.

Директор ООО «Валери» Валерий Абсалямов:

- Последние 15 лет я изучаю мошеннические схемы. Есть более 120 различных схем с точки зрения Уголовного кодекса практически ненаказуемых. В худшем случае мошенникам грозит мелкая административная ответственность. Если задаться целью, то можно обмануть практически любого на любую сумму. Это реальные способы, которые существуют из-за дыр в нашем законодательстве.

Есть масса проблем с той же доверенностью, которую можно в любой момент отозвать, или случаями недееспособности. И получается, что избежать мошенничества практически невозможно. Особенно если вы столкнулись с профессиональным аферистом. Такой с легкостью обманет простых граждан и риэлторов обмануть сможет. И никакое сообщество, и риэлторское в том числе, ни гильдии риэлторов не могут дать никаких стопроцентных гарантий. Понятно, что больше вероятность успешной сделки, если обратиться к старому проверенному агентству, которое работает на рынке уже много лет и ему смысла нет обманывать. Потерять можно гораздо больше – имя, офис, сотрудников. Никому не нужны проверки прокуратуры. А то, что касается всего остального – никаких гарантий нет. Мошенников ничего не держит и ничего не останавливает – лишь бы задаться целью. Как избежать мошенничества? Никак не избежать. Панацеи нет. Можно попытаться уберечься, но если с той стороны стоит ас, который задался целью вас обмануть, он это сделает. Еще раз повторю: много легальных способов. И все это из-за несовершенства нашего законодательства. Но схемы есть очень красивые. Красивые в каком плане – построены красиво, используя именно наше несовершенное законодательство. А поделать с этим ничего нельзя – нет механизма. Я 10-ый год пишу книгу и там все эти случаи описаны, мне присылают примеры из разных городов. Думаю, если ее опубликовать, то будет полезна многим покупателям недвижимости, а может стать, чего я и опасаюсь, пособием для мошенников.

Источник: Журнал "Казанская Недвижимость"