Рынок недвижимости Казани: итоги и перспективы

Провожая уходящий год, принято подводить итоги прошедших 12 месяцев. Какие наиболее значимые события на рынке недвижимости произошли в минувшем году и каковы прогнозы на следующий год? Об этом рассуждают наши эксперты.

Хлеб без масла

Для казанского рынка недвижимости 2012-й стал годом относительного затишья. Но, как ожидали некоторые эксперты, квадратные метры не подешевели. «К сожалению, мои прогнозы не оправдались. Я была уверена в том, что рост цен не продолжится, так как стоимость квартир на вторичном рынке и так необоснованно завышена. Оказалось напротив, цены опять выросли, причем во всех сегментах», - говорит директор ООО «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Итак, в целом по году во всех сегментах (первичное, вторичное жилье, коммерческая недвижимость, земля) цены росли, но к счастью, не так стремительно как это было в прошлом году. «Прогнозы, которые мы давали в конце 2011-го - начале 2012 года оправдались: каких-либо неожиданных всплесков на рынке недвижимости не было. По отношению к началу 2012-го, средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья увеличилась в среднем на 10 процентов», - говорит директор ООО «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Оценивая ситуацию, эксперты поделили год на две части. С января по март, когда продолжался рост цен, начатый в 2011 и остальные девять месяцев.

По словам директора ООО «Юридическое агентство «Премьер» Руслана Садреева год был нестабильным. «Нестабильность цен на лицо. Если в начале года они еще по инерции росли, то во второй половине начали потихоньку снижаться, - говорит эксперт.

- В декабре цены стабилизировались. В прошлые годы было видно: цены растут или снижаются. 2012-ый вобрал в себя и повышенный спрос в январе-марте, и дальнейшую стагнацию. Люди не могли определиться: покупать или же стоит еще подождать. На рынке продаж был некоторый сумбур, в результате чего активность покупателей снизилась и это несмотря на то, что были различные акции со стороны банков, которые всегда стимулируют спрос».

«Я давал прогноз по первичному и вторичному рынкам жилья, что будет рост 10-15 процентов, как и получилось. Единственное, в чем я ошибся: думал, что это будет плавный рост в течение всего года, а оказалось, что рост был только в течение первой половины. Во второй половине года роста не было, так как спрос был достаточно низким», - отмечает директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев.

«Цены по сравнению с прошлым годом остались на том же уровне, если и выросли, то не намного. Были надежды, что к осени рынок оживится и будет хороший прирост, - говорит директор ООО «Центральное агентство недвижимости» Айдар Садыков. – Но, честно говоря, этого не ощущается. Оптимистический прогноз не оправдался. И из разговоров с коллегами ясно, что сильной активизации рынка не наблюдается. Сделки идут, но не так, как осенью прошлого года. Это касается и первичного и вторичного рынка». С такой оценкой согласна и директор ООО «Казань – Риэлт» Жанна Закирова. По ее словам, после прошлогоднего подъема цен с апреля-мая рынок стоит - цены на квартиры слишком высокие.

«Что рынок уйдет в стагнацию я говорил еще в декабре прошлого года. С весны 2012-го мы в нее ушли и в ней и находимся. Можно сказать, что ситуация на рынке по пятибалльной шкале в этом году была в лучшем случае на тройку. Если сравнивать 2011-ый – год бешеный, суматошный – и 2012-ый, то два этих года - полярная разница. Всегда так бывает, что после всплеска активности, когда покупается все что можно, выгребаются последние деньги, наступает период затишья. А потом люди сидят и, образно говоря, только хлеб без масла кушают. Вот в такой ситуации и мы сейчас находимся. В этом году надо четко разделять период до марта, когда мы еще были на волне спроса и последующие 9 месяцев, когда рынок замер. Ноябрь-декабрь тоже ниже по ценам и по объему сделок, чем март. Какую фирму не спроси, говорят: «Сделок мало». Некоторые вообще закрылись, многие сокращают штаты. Год у многих был провальным», - подводит итог директор ООО «Валери» Валерий Абсалямов.

По словам Айдара Садыкова, в том, что рынок недвижимости «стоит» есть и положительный момент. «Нельзя сказать, что спокойные периоды, когда цены стоят - это однозначно плохо. Например, когда идут цепочки сделок, когда за продажей следует покупка квартиры, люди уверены, что за это время цены не изменятся и будет возможно совершить сделку за те же деньги, что и планировалось. В прошлом году, когда цены росли практически каждую неделю, было сложно проводить такие сделки: продать свою квартиру и успеть купить другую пока цены существенно не увеличились. Это положительная сторона спокойного рынка», - говорит эксперт.

На вторичном рынке произошел сбой

Напомним, что 2011 год ознаменовался «влетом» вторичного рынка. Начиная со второго полугодия, цены резко пошли вверх, увеличившись за год на 20%. В сегменте однокомнатных квартир цены выросли почти на четверть. Сильнее всего подорожали самые ходовые «бюджетные» квартиры («хрущевки», «гостинки», малометражки) – почти на 30%, а стоимость квадратного метра в них приблизилась к 60 тысячам за квадрат.

В 2012 году вторичный рынок демонстрировал рост до мая – плюс 10,2% за 4 месяца. Оставшаяся часть года показала прирост в пределах статистической погрешности – рынок встал.

По мнению Валерия Абсалямова, цены, которые установились в Казани, не соответствуют «никакой действительности», поэтому на вторичном рынке на сегодняшний день ситуация сложилась аховая. «Хотя сейчас продавцы, вроде бы, немного протрезвели, очухались. А то разогнались: в марте за однокомнатную «хрущевку» просили 2 млн. Это же нонсенс для Казани. Сейчас идет небольшое снижение – 1 млн. 85 тыс. -1 млн. 83 тыс., где-то еще и поторговаться можно. В головах у людей немножко наладилась обстановка» - считает В. Абсалямов.

«На вторичном рынке как будто произошел сбой, - говорит Жанна Закирова. – В лучшем случае за 1 млн. 800 тыс. можно купить «хрущевку» без балкона, где стоимость квадрата получается 60 тыс. рублей. А в том же Осиново (ЖК «Радужный», пос. Осиново – прим. ред.) новое жилье с чистовой отделкой продается за 57 тыс. руб. за кв. м. Выходит, что в «хрущевках», которым по 40-50 лет, квадратный метр стоит дороже, а в «гостинках» и того больше – 70 тыс. руб. за «квадрат». Однокомнатная «хрущевка» должна стоить 900 тыс. - сейчас она переоценена более чем в два раза».

Руслан Садреев настроен менее радикально: «Квартира не может стоить очень дешево. К примеру, сегодня внедорожник среднего класса стоит 1,2 млн. рублей и их очень много в нашем городе. Исходя из этого, адекватная, на мой взгляд, цена на однокомнатную «хрущевку» - 1,5 млн. рублей. А два с лишним миллиона за пятидесятилетнюю «хрущевку», как просили некоторые продавцы в этом году – это явно завышенная цена».

Хотя многие риэлторы и считают установившиеся цены высокими, вторичный рынок за год опять прибавил в среднем 14,5%. «Хрущевки» показали рост – 13,4%, «ленинградки» - 11,6, «улучшенки» - 10,1%. А за два последних года цены на квартиры на вторичном рынке выросли на рекордных 35,5%.

«Первичка» vs «вторичка»

По словам директора ООО «Новостройки Казани» Олега Захарова, в отличие от вторичного рынка новостройки пользовались устойчивым спросом и цены на них росли в течение всего года. «Спрос есть и на дорогое, и на дешевое жилье. Год для новостроек очень неплохой. Самым высоким спрос был с мая по август. В сентябре отмечался небольшой спад, но по сравнению со вторичным рынком все равно спрос был. Сейчас тоже достаточно активно все покупается», - комментирует ситуацию Олег Захаров.

«Новостройки пользуются большим спросом, - говорит директор ООО «Реалит» Татьяна Линькова. - «Преимущество их явное: новый дом, улучшенная планировка, покупка на перспективу. Хотя и потребуются дополнительные вложения на ремонт квартиры. Я бы очень рекомендовала покупателям по возможности приобретать именно новостройки. В дальнейшем выгода будет ощутимой».

«Практика последних лет говорит о том, что покупатели больше ориентированы на новое жилье. 2011 год был очень интересный в плане ценообразования: квадратный метр в новостройках был дешевле, чем на вторичном рынке. По некоторым типам квартир разница доходила до 10 тыс. рублей за кв. м. Этот разброс цен дал толчок повышенного спроса на «первичку» как в качестве инвестиций, так и покупки квартир для проживания. На сегодняшний день спрос также стабильный и первичное жилье покупается с большим интересом», - отмечает Руслан Садреев.

Действительно, по итогам 2011-го, если смотреть в среднем, то стоимость квадратного метра на «вторичке» лишь немного обогнала «первичку»: 48 тыс. 302 руб. против 46 тыс. 403 руб. Однако в сегменте самых ходовых однокомнатных квартир небольшой площади разница в цене квадратного метра превысила 20-25 процентов.

В этом году первичный рынок прибавил меньше, чем вторичный - 12,8%, а средняя стоимость «квадрата» поднялась до 53 872 руб. Однако если посмотреть на динамику изменения цен, то за 6 лет квадратные метры в новостройках подорожали в два раза больше, чем на вторичном рынке.

Ипотека – вперед!

По общему мнению экспертов, число инвестиционных сделок купли-продажи квартир в 2012 году было минимальным. Большинство покупателей, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью получения финансовой выгоды, удовлетворили интерес к марту. «Инвесторы свернулись», - констатирует Валерий Абсалямов. С ним согласен Айдар Садыков: «Основная масса сделок на вторичном рынке не инвестиционные. Квартиры приобретались для проживания, а не для того чтобы вложится и потом сдавать их в аренду. Но если говорить о первичном рынке, то там процент инвестиционных сделок в целом выше».

В этом году основная масса сделок совершалась по ипотеке. По разным оценкам ее доля составляла от 50 до 80 процентов. «Одобрений кредитов шло много. 70-75 процентов покупок на рынке совершались по ипотеке» - говорит Валерий Абсалямов. «Не меньше 50 процентов сделок было с ипотекой. Из них много с участием средств материнского капитала», - подтверждает Андрей Савельев.

«По ипотеке покупалось в основном новое жилье. Благо, что предложений по новостройкам много. Никто не хочет вкладываться в 40-летнюю «хрущевку». Через 20 лет после выплаты кредита дому будет уже 60 лет. Кому нужно такое жилье? - говорит Жанна Закирова. - Сделок по ипотеке было порядка 80 процентов. Банки стали более лояльны к выдаче кредитов, минимизировав пакет документов».

По оценкам Олега Захарова 60-70 процентов сделок на первичном рынке проходит с ипотекой. Покупаются квартиры в домах на финальной стадии строительства либо в домах, возведенных до 3-4 этажа.

Что будет с ипотекой дальше пока не ясно. «Ставки поползли верх. АИЖК увеличивает процентные ставки по кредитам, а вслед и коммерческие банки. Некоторые радикальные российские эксперты прогнозируют 15-16 процентов годовых к марту-апрелю 2013-го. Если это произойдет, то стагнация на рынке недвижимости усугубится в разы. В этом году основная составляющая покупок - сделки по ипотеке, и если она станет малодоступной, то тогда рынок совсем заморозится», - рассуждает Валерий Абсалямов.

Загородная недвижимость не сыграла?

В оценке состояния рынка загородной недвижимости, мнения разделились: кто-то ощутил покупательскую активность, а кто-то нет. «Ожидалось, что летом будет повышение спроса на загородную недвижимость. Многие говорили, что будет большая скупка: покупать будут много, цены вырастут, но ничего не произошло. «Загородка» не сыграла, движений было очень мало», - говорит Валерий Абсалямов.

«Если брать рынок загородной недвижимости, то еще весной я говорил о том, что мало что изменится в этом году. Так и случилось. Ни дома, ни земли в рост не пошли», - согласен Айдар Садыков.

Жанна Закирова, напротив, говорит о том, что в этом году был очень большой спрос на землю: «Если квартира стоит минимум 2 млн. руб., то земельный участок можно купить за 600 тысяч и построить на нем дом. Люди активно покупали именно землю, без подряда на строительство – при грамотном подходе это очень выгодно. Хотя, конечно, такой вариант могут позволить себе люди с доходом выше среднего».

«Я прогнозировал рост загородной недвижимости эконом класса, - отмечает Андрей Савельев. – Так оно и произошло. Весной и летом был хороший спрос и даже некоторый рост цен на дачи, небольшие участки земли. На коттеджи цены практически не изменились, если и изменились, то на уровне инфляции».

Если от личных ощущений профессиональных участников рынка недвижимости перейти к статистике, то выясняется, что за 9 месяцев 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года количество зарегистрированных сделок с земельными участками увеличилось почти на 15 процентов: с 19 512 до 22 925 сделок (по данным Управления Росреестра по РТ). Так что рынок загородной недвижимости скорее жив, чем мертв.

Заместитель директора департамента «ЮНЭКС – Гражданская практика» Фаргат Шакиров советует не сбрасывать со счетов и инвестиционную привлекательность земельных участков, в частности, с категорией ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). «Если инвестировать в земельные участки для последующего возведения на них коттеджных поселков, то доход можно получить в первую очередь от последующей продажи построенных домов. Цены на готовую недвижимость постоянно растут, поэтому вложение всегда получится прибыльным. Другой вариант – заработать на продаже этих участков. Но не стоит забывать, что цена зависит от их категории, местоположения, в частности, близости к городу. Еще один из критериев при выборе участка – оснащение коммуникациями. Сейчас выгоднее приобретать участки с уже проложенными коммуникациями и такие предложения существуют», - говорит Фаргат Шакиров.

2013-ый: куда двинется рынок?

Упадут, не изменятся или вырастут цены на недвижимость в Казани? Повлияет ли на стоимость квартир проведение Универсиады-2013? На этот счет однозначный ответ дать невозможно. И все-таки наши эксперты попытались заглянуть на год вперед и дать свои прогнозы.

Анастасия Гизатова:

- Давать прогнозы, не совсем благодарное дело. Но у меня два сценария развития событий. Первый: повышения цен не должно быть по всем сегментам. Новостройки если и будут расти, то традиционно, в зависимости от степени готовности дома. Другой вариант, если нас захлестнет вторая волна кризиса, то возможно несущественное временное снижение цен, связанное со стагнацией рынка.

Валерий Абсалямов:

- К концу года цены начали немного снижаться. Но превратится ли это в реальную тенденцию? Будет видно. Пока это тактические моменты: кому-то надо быстрее продать квартиру, кому-то срочно купить.

Сколько продлиться стагнация рынка, сказать сложно, но думаю, как минимум до лета: уйдем в Новый год, потом раскачка и, в лучшем случае, к маю будет какое-то движение. Но во многом это будет зависеть от финансово-экономической обстановки.

Я так понимаю, что свободных денег у населения осталось не очень много. Их вообще в экономике не много. Если смотреть за объемом денежной массы, она начала уменьшаться в целом, а не только в сегменте недвижимости. На сегодняшний день многие рынки плохо себя чувствуют: и автомобильные, и мебельные, и бытовой техники, даже продукты питания немного «подсели». То есть, чем денежной массы меньше, тем меньше ее выходит и на наш рынок. И если факторы безденежья и повышения процентных ставок по ипотеке будут превалировать, то снижение цен может превратиться в стратегию. В случае, если это произойдет цены пойдут вниз. Но надо понимать, что вниз они всегда идут плохо. Рынок нагоняет очень быстро, а вниз идет тяжело и очень медленно. Но если экономическая ситуация задушит, мы вынуждены будем двигаться вниз. Особого выбора нет: или мы погибаем или движемся к реальности. Цены должны соответствовать возможности граждан покупать.

Казань, как ее не хвалят, все-таки пока далеко не Москва и не Питер. Разница в доходах населения существенная и мы не можем позволять себе такие цены. После ажиотажного спроса мы теперь пожинаем плоды.

Так что если говорить о следующем годе, то там видно будет, но, скорее всего, раньше апреля-мая рынок не двинется. Но и это не факт, я просто на это надеюсь. По крайней мере, тенденция, на мой взгляд, такова.

Андрей Савельев:

- Что касается первичного и вторичного рынка, то здесь, я надеюсь, будет увеличение спроса. Сейчас рынок стоит, но так долго продолжаться не может. Соответственно, через какое-то время спрос должен вернуться на свое место. Сегодня затишье связанно с отложенным спросом – люди сидят, выжидают. И, возможно, мы получим такую же ситуацию как в 2011 году. Может быть и не такую сильную, но, в любом случае, будет увеличение спроса и рост цен. Этому, на мой взгляд, могут способствовать два фактора: отложенный спрос и капиталы, поступающие в наш город в связи с Универсиадой. Сама Универсиада воздействия на рынок жилой недвижимости не окажет. Окажут те капиталы, которые будут привлечены в Казань. Она станет инвестиционно более привлекательна и, соответственно, финансовые потоки пойдут сюда в большем количестве. Не секрет, если в городе больше финансовых потоков, то и спрос увеличивается. У населения будет больше возможности заработать. Не у всех, конечно, но у определенной прослойки людей уровень доходов увеличится и появится большая покупательная способность. Ни о каком снижении цен речи не идет. Только если не случится каких-то глобальных экономических потрясений, либо существенных изменений в законодательстве.

Что касается загородной недвижимости, то с апреля по июнь, думаю, будет сезонное увеличение спроса. Особенно эконом-класс всегда пользуется спросом, и загородка в этом сегменте будет «уходить».

Айдар Садыков:

- Многие говорят, что Универсиада повлияет на рост цен. Я так не думаю. На сегодняшний день мы имеем большой процент уже готовых объектов. Многие из них введены в эксплуатацию, открыты и работают. Но от этого ничего не изменилось. И в момент проведения Универсиады будет приток гостей, но как они повлияют? Я бы воздержался от прогнозов, что Универсиада повлияет на рынок казанской недвижимости.

А что касается роста цен, то, скорее, они останутся на уровне этого года. Я не вижу оснований для того, чтобы они резко пошли в рост. Но и их падения тоже не ожидаю. Продавцы не готовы снижать цены. Скорее потенциальный продавец, не найдя покупателей, отложит продажу. В начале года возможно затишье, но дальше, будет хоть и не существенный, но рост.

Руслан Садреев:

Прогнозы на 2013 год у меня неоднозначны. В следующем году планируется внесение обширных изменений в законодательство РФ, в связи с чем ситуация на рынке недвижимости может измениться. Вполне возможно, что в 2013-ом цены на первичном и вторичном рынке подрастут, но несущественно, в пределах инфляции. Спрос также будет в первую очередь на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом класса.

Руслан Хабибрахманов:

- Основываясь на показателях прошлого года и предстоящие мероприятия мирового характера в столице Татарстана, считаю возможным рост стоимости недвижимости во всех сегментах. «Первичка» может подорожать в пределах 7-15 процентов, «вторичка» – 10-20 процентов, коммерческая недвижимость – 5-10 процентов, загородная недвижимость и земельные участки – 10-15 процентов.

Жанна Закирова:

- В будущем году цены падать не будут. Сейчас идет привыкание. Скорее всего, цены поднимут и застройщики.

Источник: Журнал "Казанская Недвижимость"