Казань стала третьей столицей «золотых» новостроек

ОБЪЕМ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В СТОЛИЦЕ ТАТАРСТАНА В 2012 ГОДУ УПАЛ ВДВОЕ, ЗАТО РЕЗКО ВЫРОСЛО КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК НА ЗЕМЛЮ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

В Казани то ли «горячие» деньги у населения закончились, то ли цены на недвижимость уперлись в потолок – такой вывод можно сделать из итогов минувшего декабря для казанского рынка недвижимости, который вопреки традиции не стал ажиотажным для покупателей. Этот вывод можно сделать из данных татарстанского управления Росреестра, обнародовавшего итоги 2012 года. Одновременно с этим аналитики «Из рук в руки» вычислили, что в Казани самые дорогие новостройки после Москвы и Санкт-Петербурга. Эксперты «БИЗНЕС Online» уточняют, что в целом цены в столице РТ существенно ниже, чем в некоторых соседних городах, но отмечают, что «квадрат» в строящемся жилье в Казани за последнее время существенно вырос в цене.

СНИЖЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ АКТИВНОСТИ

Татарстанское управление Росреестра подвело итоги 2012 года на рынке недвижимости. За год по республике было выполнено 512 251 регистрационное действие (показатель активности) с жилыми помещениями (это практически уровень 2011 года, прирост - всего 0,6%), 95 273 – с нежилыми (+6,3%), 311 962 – с земельными участками (+14,25%).

Что касается Казани, то на нее приходится почти половина всех регистрационных действий в Татарстане - 244 526. Из них на жилье приходится 149 075 (-3,9% по сравнению с 2011 годом), на нежилую недвижимость – 48 415 (+21,8%), на землю - 45 395 (+52,2%).

Отдельно Росреестр приводит данные по количеству зарегистрированных прав. Что интересно, число регистраций прав на жилые помещения уменьшилось за год на 2,9%, до 338 788 по РТ и почти на 10% по Казани (101 763). Положительную динамику показывают лишь сегменты коммерческой недвижимости и земельного рынка, о чем говорили и на прошедшей коллегии управления Росреестра. В Казани в 2012 году было зарегистрировано 29 491 право на нежилые помещения (+20%) и 32 777 (+56%) - на землю, по РТ - 61 666 (+0,01) прав на нежилые помещения и 238 167 прав на землю (+14,9%).

КОНЕЦ 2012 ГОДА: НАСТАЛО ВРЕМЯ ПОКУПАТЕЛЯ

Пожалуй, самым интересным в статистике татарстанского управления Росреестра являются показатели за декабрь 2012 года. Напомним, что декабрь 2011 года стал рекордным как по активности (риэлторы вспоминают об ажиотаже), так и по росту цен. За последние три месяца 2011 года стоимость самых популярных сегментов вторичного жилья выросла на 20 - 30%. Но последний месяц прошлого года оказался совсем не таким.

По ощущениям участников рынка, декабрь 2012 года не повторил декабрь 2011 года. По словам директора АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, гильдия риэлторов РТ наблюдала много срочных продаж и скидок. «Сам по себе декабрь был неплохим месяцем, но пик пришелся на ноябрь. Если в декабре 2011 года было огромное количество клиентов, которые хотели приобрести недвижимость, то декабрь 2012 года был временем, когда было много желающих срочно продать. Что интересно, подобного не наблюдается в январе 2013 года», - рассказывает риэлтор.

Наблюдения участников рынка отчасти подтверждают данные татарстанского управления Росреестра. Так, если в ноябре в столице РТ было зафиксировано 3 611 сделок с жильем (это был рекорд за последние три года), то декабрь показал снижение до 3 391 сделки, т.е. минус 6 процентов. В то же время в целом по республике, наоборот, отмечается резкий скачок - на 17%, с 10 221 сделки в ноябре до 11 966 – в декабре. «Декабрь 2012 года для нас, казанцев, был относительно нулевой, слабенький. Даже январь поактивнее, чем декабрь. Обычно бывает наоборот. Думаю, что дело в наличии свободной денежной массы у населения. Цены в декабре оставались на прежнем уровне. В январе цены также пока остаются такими же, - отмечает Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери». - Как долго продлится январская активность, сказать сложно. В январе активность связана с тем, что банки и крупные предприятия выдают бонусы, кто-то уже успел получить дивиденды. Обычно этот цикл короткий – две недели, до 25 числа. Если сравнивать декабрь 2011 года с декабрем 2012-го, то в 2011-м активность на рынке была несравнимо выше».

Что же касается всего числа сделок с жильем за 2012 год, то тут наблюдается положительная динамика. И по республике, и по Казани число сделок выросло. Так, РТ завершила год с общим числом сделок с жильем на уровне 113 484 (+7,5% по сравнению с 2011 годом), а республиканская столица - на уровне 30 286 (+16,6%).

ЗЕМЛЯ И ОФИСЫ КАК ЛОКОМОТИВЫ

Как говорилось выше, 2012 год стал годом активизации сделок на земельном рынке и в секторе коммерческой недвижимости. Так, в декабре число сделок с нежилыми помещениями в Казани выросло почти на 50%, с 542 до 806. В Татарстане показатели были не менее интересными: рынок прибавил 43%, увеличившись до 1263 сделок. Что же касается показателей всего 2012 года, то здесь по сравнению с предыдущим годом также зафиксирован рост сделок с коммерческой недвижимостью: на 20,4% по Казани и +3,7% по РТ.

Декабрь 2012 года был неплохим и для сделок с землей. В Казани число заключенных договоров купли-продажи выросло с 231 до 342 (+48%), а по РТ - с 2150 до 3038 (+41%). Всего за 2012 год число сделок с землей по Казани выросло в 1,5 раза по сравнению с 2011 годом, с 2903 до 4595. По Татарстану показатель чуть скромнее – 30749, +10,6%.

ИПОТЕЧНАЯ СТАГНАЦИЯ

Рост ставок по ипотечным кредитам банков сказался на показателях декабря, когда в Казани было отмечено снижение на 7,5% количества зарегистрированных жилищных ипотечных сделок (195). В то же время в целом по республике число зарегистрированных сделок с жилищными кредитами выросло, причем существенно - на 26,5%, до 3107.

Но в целом в 2012 году жилищное кредитование по сравнению с 2011 годом серьезно снизилось. Так, если общее количество сделок с жилыми помещениями в РТ в 2011 году составило 31 429, то в 2012 году это 29 647, т.е. минус 5,7 процента. В то же время татарстанское управление Росреестра приводит суммарное количество сделок: если в 2011 году было зарегистрировано ипотечных сделок с жильем на 30,6 млрд. рублей, то в 2012 году показатель упал на 20% - 24,5 млрд. рублей. В Казани ситуация еще более драматичная, в суммарном выражении сделки с жилой ипотекой снизились с 44,3 млрд. рублей в 2011 году до 27,7 млрд. рублей в 2012 году, т.е. в 1,6 раза… В количественном выражении число зарегистрированных жилищных ипотек упало в два раза (на 50,3%), с 4 231 в 2011 году до 2 101 в 2012 году…

«Ипотечные сделки составляют 70 - 80 процентов от всего количества сделок. В целом рынок был активен, но его нельзя сравнить с декабрем 2011 года. Тогда количество сделок было в два-три раза больше, чем в декабре 2012 года, - говорит Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус». - Сложно сказать, как будут себя вести сделки по ипотеке в этом году, потому что произошел рост процентных ставок у всех банков. Если не будет изменений в сторону их снижения, то активизировать покупателей сможет только приближение Универсиады. В том числе это могут быть и иногородние инвесторы».

ТРЕТЬЯ СТОЛИЦА?

Тем временем интересные данные о ситуации на рынках недвижимости российских миллионников на днях опубликовал портал частных объявлений «Из рук в руки» (ИРР), который проанализировал данные предложений продажи и аренды недвижимости в 2012 году в 10 крупнейших городах России.

В тройку лидеров по стоимости квадратных метров среди городов-миллионников в сегменте новостроек вошли Москва (77 тыс. рублей), Санкт-Петербург (67 тыс. рублей) и… Казань (64 тыс. рублей). А самые низкие цены за квадратный метр в новом жилье зафиксированы в Челябинске – 35 тыс. рублей.

Что касается средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке, то Казань с ценой 57,5 тыс. рублей оказалась лишь шестой, уступив первенство Санкт-Петербургу, Москве, Екатеринбургу, Нижнему Новгороду и Новосибирску.

Помимо этого, Казань заняла пятое место по количеству размещенных объявлений и четвертое - среди миллионников по числу объявлений о продаже недвижимости (впереди только Москва, Самара и Нижний Новгород) и по объему объявлений по новостройкам, пропустив вперед Москву, Санкт-Петербург и Самару.

КВАДРАТ СТОИТ ДЕШЕВЛЕ…

В то же время опрошенные газетой «БИЗНЕС Online» эксперты не согласны с выводами исследования «Из рук в руки», отмечая, что средняя цена «квадрата» казанских новостроек ниже и уступает ряду сибирских и поволжских городов.

«Цены на новостройки в 2012 году в Казани выросли примерно на 20 процентов. С указанными в исследовании «Из рук в руки» ценами не соглашусь, средняя цена по новостройкам составила по итогам года 51 тысячу за квадратный метр. Цена в 64 тысячи рублей за квадратный метр может быть лишь в Вахитовском районе Казани, - говорит Олег Захаров, исполнительный директор «Новостройки Казани». - Благодаря Универсиаде Казань получила значительные инвестиции в инфраструктуру города, что сказывается и на стоимости жилья. Цены на новостройки в Казани повышались постоянно по несколько раз в год, у кого-то уменьшалась скидка, кто-то из застройщиков поднимал цены после сдачи дома или постройки определенного этажа. Больше всех повысились цены в ЖК "Радужный", ЖК "Солнечный город". Наиболее дорогие жилкомплексы: «Падишах плаза», объекты «Антики» по ценам от 120 тысяч за квадратный метр, самые доступные – ЖК «МЧС», ЖК «Светлый», цена - от 36 тысяч за квадратный метр».

Согласен и с коллегой Искандер Юсупов - директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG), которого результаты исследования ИРР также удивили. «Казань давно славилась низкими ценами на жилье относительно других городов-миллионников. И то, что Петербург по вторичному жилью, согласно данным ИРР, обогнал по показателям Москву, только подтверждает мой скепсис. Имея опыт работы в федеральной сети "МИАН", я общался с коллегами по рынку недвижимости из разных городов, поэтому знаю, что позиции ИРР в других городах не везде настолько же сильны, как в Казани. Думаю, что отсюда и получается некоторая некорректность данных, - говорит эксперт. - Цены в новостройках в Казани тоже смутили - по моим наблюдениям они все-таки ниже, на уровне 45 - 55 тысяч за квадратный метр. За 65 тысяч рублей можно приобрести квартиру в жилом комплексе «Берег», который к среднестатистическим не относится точно».

По мнению Абсалямова, цены на "первичку" в Казани ближе к 50 тыс. рублей. «Я не считаю, что Казань находится в лидерах по ценам на жилье среди городов-миллионников. Москва и Питер сильнее, Самара и Нижний Новгород также дороже, Омск, Новосибирск, Уфа и Свердловск также дороже. Возможно, Казань входит в десятку городов. Казань стоит пока на ровном, оптимальном уровне», - отмечает директор ЦДН «Валери».

По словам директора ООО «АК БАРС Недвижимость» Марселя Валиахметова, указанные в объявлениях «Из рук в руки» цены вполне соответствуют среднерыночным, при этом, конечно, превышая цены, предлагаемые компаниями-застройщиками. «Можно назвать несколько причин ценового лидерства Казани. Пожалуй, одной из главной следует назвать наличие в РТ прослойки людей/организаций, занимающихся инвестиционными вложениями в рынок первичной недвижимости (что было особенно хорошо заметно в 2011 - начале 2012 годов), - отмечает участник рынка. - С учетом благоприятного экономического климата развивающаяся столица нефтяного региона за последние годы привлекла немало людей, желающих сберечь и приумножить свой капитал таким образом. Также известно, что в Казань за последние годы стремятся переселиться многие жители близлежащих регионов, а также менее крупных городов республики. Растет население – растет спрос на жилье. Также свою роль сыграли достаточно гибкие условия ипотеки в начале 2012 года».

КОТЛОВАН СРАВНЯЛСЯ С ЛЕНИНГРАДКОЙ

Отметим, что, согласно данным портала "Репортал.ру", цена однокомнатной квартиры в сданном доме на конец 2012 гола составляла 62,8 тыс. рублей /кв. м, а аналогичной, но в доме строящемся - 55 тыс. рублей. Средняя цена "квадрата" в строящемся доме - 51 919 рублей/кв. м, а сданном - 55 046 рублей/кв. м.

С представленными в таблице цифрами в целом согласны и риэлторы. Рост был в районе 10 - 20%. «Да, 2012 год не стал исключением из ряда последних четырех лет, когда наблюдался активный рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости. По разным статистическим источникам ("Индикатор рынка недвижимости", "Росриэлт Недвижимость", "Репортал.ру"), в течение 2012 года цены на первичном рынке недвижимости выросли на 13 процентов, - говорит Валиахметов. - Практически на всех объектах (как сданных, так и находящихся в стадии строительства) наблюдалось увеличение стоимости квадратного метра. В отличие от 2011 года, когда был хорошо выражен сезонный рост, в 2012 году цены росли плавно. Спада не наблюдалось, также как и резких скачков». Причем существенно, по мнению директоров агентств, прибавили в 2012 году в цене жилые комплексы «Изумрудный город» «Унистрой», тастроевский ЖК «Радужный» и ЖК «Солнечный город».

В то же время эксперты отмечают, что сегодня на казанском рынке сложилась уникальная ситуация, когда стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынках практически сравнялась. «На мой взгляд, сейчас вторичный рынок переоценен. По большому счету, сегодня, если не учитывать риски несдачи дома, то выгоднее инвестировать в «первичку», даже если при этом год жить на съемной квартире, - говорит Гизатова. - Также сегодня стоимость квадратного метра в строящемся малогабаритном жилье (однушка) сравнялась с ценой квадратного метра в ленинградке или хрущевке».

ИПОТЕКА КАК ОБОЮДООСТРОЕ ЛЕЗВИЕ

Газета «БИЗНЕС Online» обратилась за комментариями к участникам рынка с просьбой оценить итоги декабря 2012 года и всего прошлого года.

Марсель Валихаметов - директор ООО «АК БАРС Недвижимость»:

- В декабре 2012 года наблюдалось увеличение покупательской активности. К тому же в этом же месяце было получено разрешение на ввод в эксплуатацию домов жилого комплекса «Чистое небо», что стало дополнительным стимулом для приобретения квартир для многих клиентов. В 2012 году четко наблюдалась положительная динамика продаж. Начиная с первого квартала 2012 года увеличение происходило на протяжении всего года.

В 2011 году декабрь был активнее, но при этом количество сделок в 2012 году не уменьшилось. Клиенты нашей компании уже были предварительно сориентированы на конкретные объекты, поэтому знали, какую покупку они совершат.

Рынок ипотечных сделок с недвижимостью в 2012 году продолжил тенденцию предыдущего года, а именно тенденцию роста. По результатам деятельности ООО «АК БАРС Недвижимость» рост количества сделок, проведенных по ипотеке, по сравнению с 2011 годом в 2012 году составил 160 процентов. Не секрет, что в конце 2011 - начале 2012 годов банки были достаточно лояльны к условиям предоставления ипотеки, что выражалось в снижении процентных ставок и предоставлении минимума документов. Также был снижен размер первоначального взноса. Все эти меры не могли не отразиться на количестве участников рынка ипотечных сделок, что и отражает значительный рост ипотечных сделок в нашей компании. К тому же относительно доступная ипотека является едва ли не единственным инструментом, дающим возможность молодым семьям улучшить жилищные условия. Тем самым ипотека смогла подстегнуть рост цен на недвижимость, с одной стороны, «выпуская» на рынок большее количество потенциальных покупателей, с другой - подстегивая и так существующий рост цен на жилье.

Искандер Юсупов - директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG):

- Декабрь прошел традиционно активно. Такой ощутимый рост сделок в 2012 году меня не удивляет: даже сейчас, несмотря на зимний сезон, у нас активно покупают земельные участки в Салмачах, а за год нам удалось провести более сотни сделок по продаже земельных участков под ИЖС, а также ряд сделок по инвестиционным земельным участкам в городе – под строительство многоквартирных жилых домов. В целом же 2012 год прошел в тенденциях роста рынка, что и подтверждают данные Росреестра. Если сравнивать с декабрем 2011 года, то однозначно нынешний декабрь был куда активнее.

Что касается ипотеки, то в течение года мы активно продавали квартиры в нашем доме на Амирхана Еники, и большая часть сделок прошла именно таким образом, однако то, что банки не так давно увеличили процентные ставки по ипотеке, может несколько снизить объем выдачи кредитов. Этот вопрос для нас тоже важен, так как в 2013 году готовится к сдаче наш новый жилой дом на Тихомирнова, и мы прогнозируем значительное количество сделок именно с привлечением ипотечных кредитов.

Источник: Бизнес-Онлайн