Ипотека в России: итоги 2012 года и ближайшие перспективы

Итоги минувшего года ярко продемонстрировали тот факт, что ипотека была и остается для населения эффективным инструментом решения жилищной проблемы. Несмотря на то, что ставки по кредитам росли, а экономическая ситуация в стране оставляла желать лучшего, люди активно использовали возможности ипотечного кредитования.

Статистика спроса

Вопреки симптомам экономического кризиса, спрос на ипотечные кредиты в 2012 году не только не снизился, но и несколько вырос. Согласно информации, полученной из Росреестра, каждая пятая сделка с недвижимостью в минувшем году проходила с привлечением ипотечных займов.

Как утверждает Анна Любимцева, директор аналитического центра АИЖК, эта тенденция достигла максимума во II квартале, а за период январь-ноябрь 2012 г. россиянами было получено порядка 611,5 тысяч ипотечных кредитов, что составляет суммарно 904,5 млрд. руб. Это почти в полтора раза больше по сравнению с аналогичным периоом 2011 г.
Динамика изменений ставок по кредитам

О заметном изменении ставок заговорили во II полугодии, когда они вернулись к докризисной отметке. По словам Натальи Коняхиной, руководителя департамента ипотечного кредитования СМП Банка, средневзвешенная ставка увеличилась на конец 2012 г. на 0,6%.

Различные банки применяли разную тактику работы со ставками ипотечного кредитования. Часть из них просто проводила небольшое, но частое повышение их по всем предлагаемым кредитным продуктам. Представитель «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина отметила, что отдельные учреждения «играли» ставкой внутри коридора, создавая более жесткие условия кредитования по наиболее востребованным программам и допуская кредитование по нижнему пределу ставки лишь для ограниченной категории заемщиков.

Подводя итоги 2012 года, можно отметить, что заметнее всего ставки увеличились по самым популярным ипотечным продуктам, рассчитанным на 15-25 лет, с первоначальным взносом 20%.

Причины роста ставок

Ключевой причиной роста ставок по ипотечным кредитам стала возросшая цена на европейские межбанковские займы, вызванная кризисом в еврозоне. Банки стали неохотно выдавать кредиты с многолетним сроком погашения, поскольку рассчитывать им приходилось лишь на внутрироссийские финансовые ресурсы. По словам Георгия Тер-Аристокесянца, представителя Банка Москвы, российские ресурсы так же стали дороже, а в сентябре 2012 г. Банк России поднял ставку рефинансирования. Кредитные учреждения тут же отреагировали увеличением ставок.

Ввиду неразвитости в стране накопительной пенсионной системы, основным источником средств для ипотечного кредитования в минувшем году оставались банковские депозиты физических лиц.

Методы привлечения клиентов

В ушедшем году рынок ипотечного кредитования пополнился новыми игроками, а существующим удалось расширить продуктовые линейки за счет вывода на рынок новых продуктов.

По словам Анны Любимцевой (АИЖК), приток новых клиентов обеспечивался рекламными кампаниями, гибкой скидочной политикой и специальными акциями. В качестве примера можно привести акцию «Ключевое предложение», проводимую Сбербанком. Кредит с первоначальным взносом 20% со сроком погашения 30 лет предлагался по ставке 12%, которая после регистрации ипотеки автоматически снижалась до 11%.

Сохраняя неизменной базовую линейку ипотечных продуктов, кредитные учреждения регулярно вводили различные опции, привлекающие заемщиков. Такие как, например, расширение перечня кредитуемой недвижимости (участки земли, апартаменты и пр.), сокращение списка необходимых документов, уменьшение сроков их рассмотрения.

Также, банки стали активнее кредитовать заемщиков по упрощенным программам. Об этом упоминал и вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов, рассказывая о программе «Победа над формальностями». Аналогичные программы предложили своим клиентам ЮниКредитБанк, Росбанк, КБ «МИА».

В 2012 году банки стали лояльней к заемщикам – даже к тем, кто не мог официально подтвердить доходы, не располагал городской пропиской и не вписывался в требуемые возрастные критерии. Ипотека стала более доступной людям творческих профессий, владельцам бизнеса и даже лицам с судимостью.

Представитель ЗАО «Райфайзенбанк» Анастасия Перегримова подчеркнула возросший процент ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках. Сыграла роль низкая стоимость квадратного метра и рост доверия к этому сегменту рынка недвижимости. По сравнению с предыдущим годом, в 2012 г. число банков, кредитующих приобретение жилья в строящихся домах, выросло на треть. Одновременно с этим происходила либерализация застройщиков, которым стало намного легче получить аккредитацию в банках.
Новые ипотечные продукты

Знаковым фактором минувшего года стали совместные программы ипотечных банков с ленд-девелоперами и строительными фирмами. По этим партнерским программа заемщики получили возможность строить за счет заемных средств дома на принадлежащих им земельных участках.

Стали реальностью кредитные линии, по которым заемщики смогли брать ипотечные займы частями, в соответствии с этапами строительства недвижимости, не разоряясь на процентах за неиспользуемую в данный момент часть кредита. Ипотечную ссуду можно было взять не только на строительство коттеджа «с нуля», но и на его завершение.

Одним только Сбербанком было выдано свыше трех тысяч кредитов на общую сумму, превышающую 3 млрд. руб. по военной ипотеке и программе «Ипотека плюс материнский капитал». Активно развивалось рефинансирование, возобновились программы ломбардного кредитования под залог имеющейся недвижимости. В банке «МИА» стартовала программа «Коммерческая ипотека», по которой можно приобрести нежилое помещение для целей бизнеса.

Появились льготные ипотечные продукты с низкими ставками кредитования – «Переезд», «Молодые ученые», по которым займы предлагались под 10 -10,5% годовых. Молодые учителя государственных учебных заведений получили возможность взять ипотечный кредит на беспрецедентных условиях 8,5% годовых и, кроме того, дополнительно получить субсидию для частичной оплаты первоначального взноса.

Программа «Переезд» дает возможность благодаря ипотечному кредиту вначале въехать в новое жилье и только после этого заниматься продажей имеющегося. Появились кредиты с возможностью погашения всей суммы долга, включая проценты, по окончании срока кредитования. При этом соблюдаются требования умеренности ставки.

Интересным с определенной точки зрения можно считать разработанный АИЖК продукт «Обратная ипотека», по которому лица пенсионного возраста, собственники недвижимости, могут передать ее в залог банку и получать ежемесячно доход, в 1,5-2 раза превышающий их пенсию. Ставки по обратной ипотеке находятся на уровне 9% годовых.
Новые тенденции ипотечного рынка

В 2012 г. на ипотечном рынке были отмечены и другие тенденции. В частности, вырос средний размер выданных ипотечных кредитов. Особенно заметно это было в сегменте подмосковных новостроек, где сумма ипотечного займа превысила 3 млн. руб.

В целом по рынку эта цифра увеличилась с 1,32 до 1,41 млн. руб. Впрочем, это усредненные показатели, и они сильно разнятся не только по регионам, но и в пределах Московской области. Так, в столице средний ипотечный займ составлял в 2012 г. 4-5 млн. руб., а в Иваново – в пять раз меньше.

Граждане стали более взвешенно относиться к ипотеке и стремились вкладывать в первоначальный взнос как можно больше собственных средств. В итоге, свыше 50% заемщиков в минувшем году оплатили 1/3 стоимости приобретаемого жилья из собственных средств. При этом они оформляли ипотеку на 15-20 лет, не более.

Многие банки сделали шаг навстречу риелторам, стали активнее с ними сотрудничать, облегчили взаимодействие путем введения электронного документооборота. Агентства недвижимости стали получать для своих клиентов одобрение по кредиту онлайн. Причем, сроки рассмотрения заявок заметно сократились, равно как и количество необходимых для подачи заявки документов.

По оценке экспертов, ипотечное кредитование в России медленно, но все же приближается к стандартам банковской деятельности, принятым на Западе.