Стоимость участка: кадастровая или рыночная?

Тема пересчета кадастровой стоимости земельных участков для органа кадастрового учета достаточно болезненная, поскольку, являясь по сути всего лишь учетным органом, он является ответчиком во всех спорах, связанных внесением изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Без учета индивидуального подхода

Для начала определимся, что согласно действующего земельного законодательством оценка земли может быть как кадастровой, так и рыночной. Отличаются они способами установления и методами расчета стоимости: кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки и утверждается нормативным актом субъекта Российской Федерации. Иными словами это, прежде всего, государственная оценка. В свою очередь рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости экспертными, зачастую негосударственными учреждениями, имеющими сертификат соответствия применительно к оценочной деятельности.

Именно массовость государственной оценки без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня огромную проблему: зачастую землепользователи оказываются в сложной ситуации, когда кадастровая стоимость земельного участка в разы превышает размер его рыночной стоимости. Как следствие, увеличиваются налоговые платежи, поскольку кадастровая стоимость – это налоговая база объекта недвижимости и, соответственно, растет число судебных процессов по защите нарушенных прав и законных интересов.

Только за 2012 год в Арбитражный суд Республики Татарстан от мелких индивидуальных предпринимателей и крупных предприятий в защиту своих конституционных прав было подано более 500 исков о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков путем указания размера рыночной стоимости. Более 250 таких исков судом уже удовлетворены.

Особенно болезненно воспринята проведенная на территории Республики Татарстан государственная кадастровая оценка земель категории населенных пунктов, которая была утверждена Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 года №1102 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан».

Судебная практика этой категории дел в Республике Татарстан сложилась следующим образом: сведения о новой кадастровой стоимости вносятся на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка. Как правило, истцом при подаче заявления направляется подготовленный отчет по определению рыночной стоимости земельного участка и при наличии - положительное (!) экспертное заключение на соответствие стандартам по оценке. Экспертиза также может быть назначена судом, в рамках рассмотрения гражданского дела. В отчете о рыночной стоимости необходимо приводить сведения о рыночной стоимости участка на дату утверждения спорной кадастровой стоимости, а не на дату подачи иска.

Мифы кадастровой оценки

Ситуация вокруг кадастровой оценки уже породила множество мифов и споров, и вот лишь некоторые из них, но самые неоднозначные.

Во-первых, многие заявители предполагают, что при удовлетворении исковых требований, налоговая база будет пересчитана с момента установления кадастровой стоимости, то есть, включая прошедшие периоды. Это достаточно часто встречающееся заблуждение, на самом же деле кадастровая стоимость вносится на дату вступления в силу судебного акта. Иными словами, налогооблагаемая база уменьшится только в части будущих налоговых периодов. Связано это с тем, что база государственного кадастра недвижимости является актуальной, внесение сведений в государственный кадастр недвижимости на определенные даты не предусмотрено действующим законодательством. Это технологически невыполнимая процедура.

Однако, ожидания налогоплательщиков таковы, что сведения о кадастровой стоимости будут внесены с момента вступления в силу судебного акта или с момента принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изменении какой-либо характеристики земельного участка, от которой зависит величина кадастровой стоимости и с этой даты могут быть ими использованы.

В свою очередь кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и, следовательно, выгрузку в налоговые органы орган кадастрового учета предоставляет с учетом указанной даты. Таким образом, вопрос о датах стоит настолько остро, что вызывает бурные дискуссии и окончательно и однозначно действующим законодательством не урегулирован.

Во-вторых, миф, что рыночная стоимость в отношении объекта недвижимости установлена раз и навсегда. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка должны проводится не реже чем один раз в пять лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Так вот, в случае несогласия с результатами последующей оценки, их также необходимо будет оспаривать.

В-третьих, бытует мнение, что кадастровая стоимость в размере рыночной устанавливается только в отношении одного конкретного объекта и не распространяется на последующие преобразованные объекты. То есть при преобразовании земельного участка способами, предусмотренными действующим законодательством, кадастровая стоимость будет рассчитана исходя из средневзвешенного удельного показателя применимого к данному кварталу и утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 №1102 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан». И это очередной миф.

В случае применения удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, в отношении которого в государственный кадастр недвижимости в качестве сведений о кадастровой стоимости земельного участка внесена его рыночная стоимость, для определения кадастровой стоимости нового земельного участка орган кадастрового учета производит определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка путем вычисления отношения величины рыночной стоимости земельного участка, внесенной в качестве сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, к величине его площади. То есть повторного обращения в суд с иском об определении кадастровой стоимости не потребуется.

В любом случае, оспаривание результатов оценки земельных участков – личное дело каждого землепользователя, его, по сути, конституционное право на защиту своих прав и законных интересов.

Лилия Фатыхова, юрисконсульт отдела правового обеспечения филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Татарстан.