Александр Сергеев: «В большинстве стран об обманутых дольщиках и не слышали»

«РАЗВОДКА» ДОЛЬЩИКОВ – ТА ЖЕ ФИНАНСОВАЯ ПИРАМИДА, ТОЛЬКО В СТРОИТЕЛЬНОМ АНТУРАЖЕ

Как сделать так, чтобы при долевом строительстве жилья никого «не кидали»? Известный казанский предприниматель Александр Сергеев написал специально для газеты «БИЗНЕС Online» материал на эту тему. В нем он предлагает простую и эффективную схему финансирования строительства, которая активно применяется на практике за рубежом. Суть ее в том, что средствами дольщиков управляет не застройщик, а банк.

А КВАРТИРА «ЗАМОРАЖИВАЕТСЯ» И СТАНОВИТСЯ ДОЛГОСТРОЕМ

Проблема обманутых дольщиков – из числа самых наболевших. Сколько в Казани было судов, сколько пикетов выстраивалось у Госсовета РТ и мэрии… Действительно, как тут быть: люди вложили деньги в строительство жилья, дом, в котором ими была приобретена квартира, в итоге «замораживается» и становится долгостроем. Компания, которая вела строительство, обанкротилась… С кого спрашивать обобранным людям?

Схема «разводки» дольщиков, по сути, финансовая пирамида, только в строительном антураже. Компании-застройщики, как правило, располагают административным ресурсом, который позволяет им с определенной периодичностью брать новые участки. Действуют они таким образом: собирают с дольщиков деньги на строительство жилого дома. На эти средства покупают хорошие автомобили, строят коттеджи, другими словами, расходуют средства не по целевому назначению. Денег на то, чтобы достроить дом, естественно, не хватает. Тогда эти фирмы начинают освоение следующей площадки. На те средства, что собирают с очередных дольщиков, достраивают предыдущий дом. Затем все повторяется, и это работает до тех пор, пока есть возможность получать новые участки. Аппетит приходит во время еды, рано или поздно компания оказывается не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства. И начинается скандал – с разоблачительными публикациями, судами, пикетами.

Еще одна из разновидностей данной схемы - разные аффилированные юридические лица, чтобы дольщик не знал, что у компании уже есть долгострои.

Передел на этом рынке в Казани произошел с приходом администрации Ильсура Метшина, возможность каждый раз брать новые участки у «старых околоисполкомовских компаний» исчезла, да и самих участков в Казани стало меньше. Земля, как сказал один из великих, – единственный невосполнимый ресурс. Поэтому стали появляться проблемы обманутых дольщиков у крупных компаний, к примеру, у компании «Свей». Кризис 2008 года тоже сыграл в ситуации немаловажную роль. Многие из вчерашних строительных компаний ушли в небытие, сейчас уже и названий их не вспомнишь. Свято место пусто не бывает, появились новые застройщики.

ПРОВЕРЕНО НА СЕБЕ

Я с этой схемой знаком на личном опыте. В свое время, лет 15 назад, мы строили квартиру с долевым участием. Застройщики, это был их первый объект, собрав с дольщиков деньги, первым делом пересели на джипы. Для того, чтобы достроить дом, они попытались под разными предлогами собрать недостающие деньги с дольщиков. Естественно, никто платить не захотел. Дело кончилось тем, что строительная фирма получила во дворе нашего дома еще одну площадку, где начала строить четырехподъездный пятиэтажный дом, а заодно, за счет финансирования с этого дома, завершила строительство нашего. В итоге у незавершенного следующего дома появился новый застройщик. Чтобы достроить дом, была начата следующая стройка в том же дворе. Дом был достроен, но новостройка заморожена в 2006 году. В аналогичной ситуации оказывались и оказываются мои родственники, друзья, знакомые.

Это проблема не только казанская, она остро стоит по всем российским городам и регионам. Но не надо думать, что это неизбежное зло, и иначе никто в мире не строит. В большинстве стран об обманутых дольщиках и не слышали, а все потому, что механизм застройки с долевым участием продуман с учетом интересов дольщиков и государства тоже. Ведь государству приходится, в итоге, решать эту проблему и тратить на это ресурсы.

КТО ВИНОВАТ, ПОНЯТНО. А ЧТО ДЕЛАТЬ?

Ситуацию изменить возможно. Что для этого нужно? Всего-навсего использовать зарубежный опыт, механизм, который часто работает за рубежом. Строительство объектов финансирует банк, которому застройщик предлагает свой проект. Если банк все в этом проекте устраивает, он открывает поэтапное финансирование. Всю сумму, необходимую на строительство дома, застройщику на руки не дают. Поочередно выделяются транши кредита на подготовку проектной документации, строительство нулевого цикла, первого этажа, затем второго и так далее. Скажем, фундамент обойдется в 30 млн. рублей. Банк кредитует под процент или, если банк мусульманский, участвует в доле прибыли. После того как строители возводят фундамент, выдерживая смету и сроки, их работу принимает контролер (у нас эта функция уже возложена на СРО). Подписывается акт выполненных работ. На основании этих бумаг банк дает деньги на следующий этап. И так один за другим возводятся этажи, пока весь дом не построят. При этом если застройщик в процессе строительства продает квартиры, деньги от дольщиков поступают не застройщику, а на депозит в банк. Ставка кредита в размере полученных депозитов для застройщика может быть минимальной, так как по сути банк кредитует застройщика деньгами самого же застройщика.

Когда дом сдан, дольщики получают квартиры и свидетельства о собственности, депозитный счет разблокируется, застройщик получает свою прибыль. На этом процесс заканчивается. При такой схеме, даже если с застройщиком что-то произошло, обанкротился, например, и не может достроить объект, риски для дольщиков минимальные. Собранные средства аккумулированы в банке, который наймет другую фирму, чтобы достроить дом. В крайнем случае, дольщики потеряют в деньгах только в размере стоимости одного этапа невыполненных работ. Да и то, скорее всего, не полностью, поскольку эти деньги должны быть, хотя бы частично, потрачены на этап строительства, если, конечно, речь не идет об откровенном мошенничестве.

Как видите, схема очень простая, при таком механизме застройщик не может злоупотреблять средствами, полученными от дольщиков. У нас в России работают пять банков с большой долей участия государства – Сбербанк, ВТБбанк, Газпромбанк, Агробанк, Внешэкономбанк, которые могли бы взять на себя финансирование строительства. Кроме того, у нас появились СРО, которые, худо-бедно, но работают. Правда, сегодня они, в основном, собирают деньги за выдачу лицензий.

…И не надо забывать, что эта схема – не единственная из возможных. Это один из вариантов, но их может быть множество.

Источник: Бизнес-Онлайн