Обзор ипотечных программ с низкими ставками

Сегодня рынок ипотеки достаточно развит. Каждый банк стремиться предложить свои услуги в этом направлении, пытаясь завлечь потенциального клиента всевозможными способами. Для обычного человека это оборачивается тем, что с помощью ипотечной программы можно купить квартиру в новом доме, вторичное жильё, загородную недвижимость и т.д. Однако сделать выбор среди множества предложений банков очень не просто. В данной статье будет сделан обзор ипотечных программ. Выделим наиболее выгодные и интересные для среднестатистического потребителя. По статистике, предоставленной руководителем Единого всероссийского центра финансовых услуг «Финзаявка» Виталием Беловым, ипотечные кредиты наиболее востребованы среди людей в возрасте от 25 до 35 лет, имеющие средний уровень дохода. Более половины заёмщиков – это служащие и специалисты в различных отраслях. Чаще всего кредит берётся на покупку первого собственного жилья. Большую часть этой группы составляют молодые семьи с одним ребёнком или без детей. Характерным так же является отсутствие зачастую больших сумм для первоначального взноса у соискателей.

Люди, решившие воспользоваться ипотечным кредитом, в первую очередь ищут программы с минимальными процентными ставками. Однако, более логично рассматривать соотношение процентной ставки по ипотеке к минимальному первоначальному взносу. Зачастую, вышеописанная категория граждан не имеет возможность заплатить 40-60% стоимости жилья в виде первоначального взноса. Наиболее подходящие условия для них – это минимальная процентная ставка при первоначальном взносе 15-25% и срок кредитования 20-25 лет.

Ещё один немаловажный для большинства заёмщиков фактор – это подтверждение своих доходов справкой 2-НДФЛ. Программы, удовлетворяющие такому условию, существуют, но они более дороги. Заканчивая описание наиболее часто встречающихся требований от заёмщиков, следует отметить так же наличие льгот в ипотечной программе для молодых семей при рождении ребёнка.

Итак, что нам могут предложить банки на сегодняшний день. Министерство регионального развития РФ к концу 2012 года предоставило данные о средневзвешенной ставке по ипотечным кредитам в рублях – 12,5%. Она учитывает, наряду с классическими программами, процентные ставки всевозможных льготных программ по социальной ипотеке, ипотеку со сниженными ставками по различным акциям, продукты для особых заёмщиков и т.д. Так же все ипотечные программы различаются в зависимости от типа приобретаемой недвижимости. Как рассказал начальник отдела разработки кредитных продуктов управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан: «Почти все участники рынка ипотеки имеют у себя программы по нескольким определённым базовым продуктам. К ним относятся нецелевые кредиты под залог имеющегося недвижимого имущества, нецелевые займы, кредиты на покупку недвижимости первичного и вторичного рынков, рефинансирование ранее полученных ипотечных кредитов в сторонних банках.»

На данный момент, в сложившейся рыночной ситуации, наиболее ликвидным объектом недвижимости являются квартиры вторичного рынка. Далее по степени привлекательности идут строящиеся новостройки и загородные дома. Так же не в пользу строящегося жилья играет тот факт, что в соответствии с действующим законодательством покупатель первоначально приобретает лишь право её требования. Данное право действует до окончания строительства покупаемой недвижимости, и лишь затем возникает право собственности и переход имущества под залог. Это означает снижение риска потерь по кредиту для банка, и он идёт на уменьшение процентных ставок до значений ставок вторичного рынка. Пока же дом не построен, то ставка будет выше на 0,5-1,5% в зависимости от банка.

Исходя из этого, те, кто решил покупать загородный дом или недвижимость первичного рынка должны быть готовы заплатить за пользование кредитом больше, чем заёмщики, покупающие городскую недвижимость вторичного рынка. Однако существуют исключения из правил. Как объяснила Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка: «Некоторые девелоперские проекты осуществляются застройщиком совместно с банком-кредитором. Последний заинтересован в завершении проекта в разумные сроки и для привлечения интереса потенциальных покупателей идёт на снижение процентных ставок до уровня вторичного рынка и ниже.»

Примеры такого рода программ:
Банк ВТБ24 и застройщик «ОПИН» ЖК VESNA ставки начинаются от 9,9%, что меньше на 1% пункта.
Сбербанк по проектам, строящихся с использованием его средств, понижает ставки на 0,5-1 % пункта, что даёт от 9,5% в год. Банк «Уралсиб» так же имеет понижение на 1% пункт по аналогичным кредитным продуктам.

Дальнейшее понижение кредитных ставок возможно при использовании различных социальных программ ипотечного кредитования. Наряду с банками в них может участвовать государство, региональные власти или АИЖК. Они участвуют в финансировании части процентов за пользование кредитом. Данные продукты могут отличаться в зависимости от региона, состава участников и целей программы. Как правило, ими могут воспользоваться такие группы заёмщиков, как государственные служащие, учителя, военные, учёные, молодые семьи и т.д. К примеру, военнослужащие могут получить ипотечный кредит со ставкой 9,75%, воспользовавшись программой «Военная ипотека» от АИЖК, или по ставке 8,7% по программе «Ипотека для военных» от банка ВТБ24. В рамках программы «Молодые учителя», организованной АИЖК и региональными властями, преподаватели государственных и муниципальных школ могут получить кредит со ставкой 8,5%. Преподаватели, участники программы, должны быть не старше 35 лет, а ежемесячные платежи не должны быть более 45% от величины семейного бюджета.

Рассматривая ипотечные кредитные программы для людей, не подпадающих под льготные продукты, стоит отметить АИЖК с её программой «Стандарт» и процентной ставкой от 9,2%. Абсолют Банк предлагает ставку от 10% при покупке недвижимости вторичного рынка. Связь-Банк - при покупке квартиры в новостройке ставка от 10,5%. ВТБ24 – от 10,9% независимо от того, квартира новая или вторичка. При покупке земельных участков можно выделить кредит в банке «Транспортный» под 10,5%. Примерно такие уровни можно рассматривать как минимальные для стандартных ипотечных кредитов. Рассчитаны они исходя из первоначального взноса от 40% стоимости недвижимости, срока кредитования не более 5 лет. К тому же, необходимо будет застраховать жизнь и здоровье заёмщика, а так же предмет залога. В среднем обходятся такие дополнительные расходы в 0,8-1,5% от суммы задолженности в год.

Теперь давайте вспомним наиболее востребованные параметры и посмотрим, что в этом случае могут нам предложить банки. Итак, срок кредитования 20-25 лет и первоначальный взнос 20% - минимум, на что можно рассчитывать при покупке вторичного жилья – 13,5-14% в год, а, при покупке квартиры в новостройке и загородной недвижимости до оформления права собственности ставки от 14,5-15%.
Для примера, ВТБ24 на покупку готового жилья ставка 14,15%. По программе «Стандарт» в Абсолют Банке с вышеуказанными параметрами ставка - 13,75%. Невысокие ставки могут предложить Банки «ДельтаКредит», «Газпромбанк», «Экспресс-Кредит», «Росбанк» и другие. К примеру, при покупке вторичного жилья банк «Экспресс-Кредит» предоставляет деньги по ставке 13,5%. В случае покупки новостройки, до регистрации в собственность – 15%, после регистрации права на собственность банк снижает ставку до 13%. При обращении в Газпромбанк минимальная ставка для вторичного рынка и первоначальном взносе от 50% стоимости составит 12,45%, и 13,75% при первоначальном взносе менее 50%. Аналогично для первичного рынка: на период до регистрации недвижимости в собственность – 14,55% и 13,25% соответственно. Схоже разделены ставки по условиям в Росбанке: вторичный рынок, общие условия – ставка 13,6% (при первоначальном взносе более 50% + срок кредитования от 5 до 7 лет ставка принимает минимально возможное значение – 12,1%), для новостроек соответственно – 14,6% и 13,1%.

Теперь рассмотрим программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой.
Условия остаются те же: срок кредита 20-25 лет, первоначальный взнос 20%. Минимальную процентную ставку может предложить АИЖК совместно с ВЭБ в программе «Ипотека с государственной поддержкой». Под программу подпадают определённые новостройки. Некоторые из них уже сданы, остальные должны быть введены в эксплуатацию до второго квартала 2014г. Список банков, участвующих в программе, так же ограничен. Основные из них - «Инвестторгбанк», «Уралсиб», ВТБ24 и «Газпромбанк». В отношении процентных ставок идёт разделение: основным преимуществом является процент по кредиту после вступления покупателем в право собственности – 11% годовых. К тому же в данной программе чаще встречается введённые дома и дома на завершающих стадиях строительства. Это позволит уменьшить затраты будущего новосёла связанные с погашением кредита по увеличенной ставке в период, когда он ещё не является собственником. Такая ставка так же достаточно умеренна и составляет от 12% до 15% в год в зависимости от банка. Роль государственной поддержки в данной программе выражена в обеспечении вышеуказанных 11% годовых, при том, что данные проценты не будут зависеть от величины первоначального взноса, срока кредитования и формы подтверждения дохода. Так же теперь не будет увеличение ставки, в случае если человек не участвует в зарплатной программе банка или предприятие-работодатель не является корпоративным клиентом банка. На лицо упрощение условий и уравнивание условий кредитования для большинства заёмщиков.

Следующая, заслуживающая внимания программа – «Малоэтажное жильё». Исполнитель АИЖК при поддержке государства. Рассчитана она для Москвы и Подмосковья. Дома, квартиры или земельные участки должны находиться на определённых зонах – так называемых территориях организованной комплексной малоэтажной застройки. Присутствует ограничение по максимальной сумме кредита – 9млн. и 5 млн. рублей соответственно для Москвы и Московской области. В противовес указанным рамкам программы выделяются низкие процентные ставки: вторичный рынок 10,2% - 15,55%, первичный рынок 7,9% - 11%.

Ещё один продукт АИЖК и государства – «Новостройка». Распространяется она на квартиры в строящихся домах экономкласса, а так же на дома построенные позже 2007 года. Ограничения по максимальной сумме кредита составляют для Москвы – 8 млн. рублей, для Московской области – 3 млн. рублей. Ставки за пользование кредитом от 7,9% до 11% в год.

Далее рассмотрим ипотечные программы, в которых процентная ставка может изменяться с течением времени. Такие ставки называются комбинированными. Первое время, обычно от 5 до 7 лет ставка имеет определённое фиксированное значение. Далее она изменяется в соответствии с принятой методикой. Привязка может идти к ставке рефинансирования, показателю инфляции или к различным индикаторам состояния рынка. Период пересмотра ставки может составлять от трёх месяцев до года. Для предотвращения резкого понижения или повышения ставки существует так называемый коридор с крайними верхними и нижними значениями, за которые ставка выйти не может. Это страхует как банк, так и клиента от резких изменений ситуации на рынке. Приведём примеры данного вида программ.

Кредит от АИЖК по программе «Стандарт» можно взять с фиксацией ставки в течение от 1 года и до 5 лет. Она составит от 9,2% до 14,65%. (зависит от величины первоначального взноса, страхования кредитуемого и срока фиксации процентной ставки). По окончании периода фиксации ставка пересчитывается раз в год в зависимости от инфляции, и не может быть больше 16%.
Программа «DeltaЭконом» от банка «ДельтаКредит» имеет фиксированную ставку от 11,75% до 14% годовых на срок от 5 лет до 7 лет. После истечения этого периода ставка изменяется в коридоре от 5,75% + Mosprime3M, до 7,25% + Mosprime3M.

Последние годы банки активно развивали сотрудничество с большими предприятиями - корпоративными клиентами. Это привело к появлению большого количества людей-участников зарплатных программ. Как правило, для этой категории заёмщиков существуют специальные кредитные программы. Так же на них могут рассчитывать держатели депозитов и те, кто кредитовались ранее в этом банке и имеют хорошую кредитную историю.

Например, Сбербанк понижает ставки для клиентов, держателей зарплатных карт, на 1%. Максимум, что может получить «лояльный» банку заёмщик – это снижение до 9,5%. Собинбанк для работников «РКК Энергия» выдаёт ипотечные кредиты на срок 20-25 лет под 13,6% в год при первоначальном взносе 20% от стоимости квартиры в новостройке. Банк «Уралсиб» поощряет людей, имеющих или погасивших кредит ранее с положительной кредитной историей, а так же зарплатных клиентов. Для этой группы клиентов ставка будет составлять 13,5% (что на 1 процентный пункт меньше) при первоначальном взносе 20% и сроке кредитования 20-25 лет. Аналогично программа «Экспресс ипотека плюс» от банка «Экспресс-Кредит» предоставляет корпоративным клиентам кредит по ставке от 11,2%. Первоначальный взнос должен быть от 30 до 39% и срок кредита 15-30 лет.

В окончании обзора рассмотрим ставки на покупку залоговой недвижимости. АИЖК и их программа «Стандарт» - ставка равна ¾ от ставки рефинансирования ЦБ. В настоящий момент это даёт 6,2% годовых. ВТБ24 ставки начинаются от 10% в год. В Собинбанке и Абсолют Банке от 8% и 9% соответственно.