Минстрой РТ: Каждый седьмой новый жилой дом в Татарстане будет арендным

КАК АЛЕКСЕЯ СЕМИНА ПОСТАВИЛИ В ПРИМЕР БЫВШЕМУ ГУБЕРНАТОРУ ПРИМОРСКОГО КРАЯ

На совещании министров строительства регионов Поволжья, которое прошло вчера в ГТРК «Корстон», была озвучена, по сути, революционная инициатива татарстанских властей – к 2016 году 15% всего вводимого жилья в Татарстане должно быть арендным. Ответ на вопрос, как этого добиться, пытались найти экс-губернатор Приморского края, а ныне заместитель министра регионального развития России Сергей Дарькин, премьер-министр РТ Ильдар Халиков, представители АИЖК, фонда ЖКХ и чиновники из соседних регионов. Тем временем эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что инвестировать в арендное жилье эконом-класса сегодня невыгодно.

БЕСПЛАТНОЕ ЖИЛЬЕ УШЛО В ПРОШЛОЕ?

В отеле «Корстон» министры строительства Татарстана, Чувашии и гости из соседних регионов Поволжья во главе с замминистра регионального развития Сергеем Дарькиным обсуждали накануне перспективы развития некоммерческого жилищного фонда. По сути, речь шла о механизме, который должен будет решать жилищный вопрос большей части населения России.

С самого начала своего выступления Дарькин дал понять, что федеральный центр всерьез взялся за развитие арендного жилья. «К 2020 году арендное жилье должно составлять 10% от вводимого жилья. На эти цели требуется 1,5 трлн. рублей. Хотелось бы, чтобы это были не бюджетные источники финансирования. Пути развития арендного жилья мы и будем сегодня обсуждать», - произнес гость. По словам замглавы минрегиона, 2013 год – это время внесения изменений в федеральное законодательство (к примеру, сегодня законодательство, по сути, игнорирует институт коммерческого арендного жилья, делая основной акцент в пользу доходных домов, строящихся с участием государства или муниципалитетов или учрежденными ими некоммерческими организациями) и запуск «пилотов».

Халиков, включившийся в разговор, отметил, что сейчас уже нельзя раздавать жилье бесплатно, как это было в советский период, во время строительства КАМАЗа. При этом в республике уже реализуются несколько мега-проектов (ТАНЕКО, ОЭЗ «Алабуга»), которые необходимо сопровождать и жилищным строительством.

ДЕШЕВЫЕ КРЕДИТЫ НИЧТО ПО СРАВНЕНИЮ С НАЛОГОВЫМ РАЕМ

Механизмы создания корпоративного и социального арендного жилья прозвучали в докладах гостей из Москвы. Так, Леонид Алексеев - директор экспертно-аналитического департамента Фонда ЖКХ - как один из способов стимулирования развития арендного жилья предложил использовать программу переселения людей из аварийного жилья.

«За последние пять лет мы переселили 5 миллионов квадратных метров жилья. Доля участия субъектов составила 30 процентов. Сейчас Фонду ставится задача при тех же объемах финансирования за три года расселить 10 миллионов квадратных метров аварийного жилья. То есть объемы выросли вдвое. В этой ситуации, возможно рассмотреть не покупку остатков квартир у коммерческих застройщиков, можно муниципалитетов сделать заказчиками строительства», - предложил Алексеев. Из зала встал глава ГЖФ Талгат Абдуллин, который возмутился несовершенством законодательства и посетовал, что закон не позволяет переселяемым из аварийного жилья использовать личные средства для расширения своей жилой площади. «А сейчас мы вынуждены переселять метр в метр», - сокрушался Абдуллин. Дарькин закивал головой и сказал обязательно это учесть.

Андрей Шелковой - замгендиректора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», рассказал о том, что государство, чтобы стимулировать развитие арендного жилья ввело новый кредитный продукт. «Юрлицам теперь предоставляется такой же длинный кредит как физлицам. На 20 лет под 9,5 - 11 процентов годовых. Собственник получает до 70 процентов от стоимости объекта, а сам объект становится залогом», - пояснил представитель АИЖК. Правда, в ходе дискуссии глава минстроя РТ Ирек Файзуллин бросил, что сегодня для сельских районов даже соципотечная ставка под 7% годовых неподъемная. «Поэтому нужно подумать о варьирования ставок. В противном случае текущие процессы приведут к переурбанизации. Население уезжает в города, а дороги, школы и инфраструктуру мы продолжаем содержать», - указал на тревожные тенденции.

Но самым ошеломляющим стало выступление Александра Пузанова - гендиректора фонда «Институт экономики города», которое стало настоящими «именинами сердца» для сидевших в зале директоров стройкомпаний. Он признал несовершенство законодательства и отсутствие экономических предпосылок для развития арендного коммерческого жилья, которые принято называть «доходные дома». В качестве стимула Пузанов предложил бесплатно предоставлять земельные участки под арендное жилье, понизить ставку НДФЛ до 6%, освобождение операций с арендным жильем и коммунальными услугами от НДС, послабление в земельном налоге и на недвижимость и еще много других мер. Но вместе с тем, он признался, что реалист, и сомневается, что удастся убедить минфин в предоставлении всех этих налоговых льгот.

В итоге, в случае 40-процентного субсидирования аренды, по подсчетам Пузанова, средняя арендная ставка по стране за однокомнатную квартиру общей площадью 42 кв. м составит 8 304 рубля в месяц в 2015 году (при ценах 2012 года). «Такая форма найма будет доступна 88 процентам семей из двух человек с доходом выше двух прожиточных минимумов (12 738 рублей). Пессимистический сценарий – 13 542 рубля за ту же однокомнатную квартиру в месяц. При такой цене снимать смогут 47 процентов семей с доходом выше двух прожиточных минимумов.

СЕМИНА - В ПРИМЕР

После пространных выступлений гостей на трибуну вышел Файзуллин, который перечислил успехи Татарстана в строительной сфере и местном ноу-хау программы ликвидации ветхого жилья и соципотеки. «Капвложения в программу ветхого жилья составили за 1996 - 2004 годы 20,4 миллиарда рублей, введено за этот период 2,8 миллиона квадратных метров, свыше 51,5 тысячи семей бесплатно получили квартиры», - похвастался министр. Но тут же дал понять, что приходит новая эпоха – эпоха арендного жилья. В качестве примера на экране появилось фото 12-этажки с гордым названием аппарт-отель «Рубин». На пересечении ул. Ломжинская – пр. Победы предусмотрено строительство 75 номеров, из которых 10 квартир-студий предполагается передать под арендное жилье.

Среди других примеров был упомянут 275-квартирный дом в Менделеевске для работников «Аммония», индивидуальные дома под топ-менеджмент создающегося ООО «Фоника-гипс» в Камском Устье, а также 9-этажный дом в Альметьевске под работников «Алнаса». «Челябинский трубопрокатный завод готов строить еще жилье, но он просит включить это жилье в производственные расходы», - попросил рассмотреть эту возможность у федералов Файзуллин.

Тут глава минстроя РТ озвучил параметры программы по развитию арендного жилья в Татарстане. К 2016 году ежегодный ввод арендного жилья должен достичь 420 тыс. кв. метров или 15% от всего ввода. В это съемное жилье должно переселиться 7 тыс. семей.

Сидевший в президиуме Дарькин начал спрашивать мнение у татарстанских застройщиков, готовы ли они участвовать в проектах по арендному жилью. Из зала встал один из строителей и заявил, что готов отдавать 10 - 15 процентов строящегося жилья под арендное, если его освободят от налогов. В противном случае это невыгодно. Чувствуя, что большинство застройщиков думает именно так, в дискуссию включился Халиков.

- В зале есть представители ASG (группа Алексея Семина)? Они собираются возводить 112 тысяч квадратных метров арендного жилья по ул. Павлюхина (за зданием минэкологии – ред.). Почему они реализуют этот проект? - обратился премьер к Роберту Хайруллину, генеральному директору ЗАО «УК «АС Менеджмент». Последний объяснил, что проект здесь будет не эконом-класса, а более дорогого сегмента - бизнес-класса. Поэтому инвестор расчитывает вернутся вложения в течение 10 лет. "Вот видите. Я говорил с собственником ASG Алексеем Семиным, спрашивал, почему он идет в эти проекты и в проекты восстановления исторического центра. Он говорит, что в девелопменте сейчас есть проекты с окупаемостью в 8 -10 лет", - намекнул премьер, что в ближайшие годы не стоит рассчитывать на быстрые доходы.

Подытоживая совещание, Халиков дал понять, что в ближайшие годы будут сформированы условия для инвестиций в арендное жилье эконом-класса, а возможности для инвестиций в доходные дома бизнес-класса уже сейчас созданы.

«РОССИЯНЕ ПРИВЫКЛИ ИМЕТЬ СВОЕ»

Корреспонденты «БИЗНЕС Online» спросили мнение экспертов о планах российского и татарстанского правительства по развитию арендного жилья.

Андрей Симаков - гендиректор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Татарстан»

- Мы присматривались к проекту арендного жилья. Для того, чтобы бизнес был окупаемым в течения 10 лет, государство должно сейчас субсидировать 4 - 4,5 тысячи рублей на каждую сдаваемую квартиру при цене сдачи 8 - 9 тысяч рублей. При этом мы в расчет берем, что сейчас аренда однокомнатной квартиры в месяц в Казани составляет 12 тысяч рублей. При этом мы берем в расчет, что дом будет строиться под кредит АИЖК под 9,5 процентов годовых.

Валерий Абсалямов - директор ЦДН «Валери»:

- Пока неясно, какое будет жилье – полнометражное, неполнометражное и так далее. Если будут строиться гостинки – это одно, малосемейки – другое, а полноценные квартиры – третье. Все это стоит разных денег. Если аренда реальной квартиры будет стоить 8 - 9 тысяч рублей, то на сегодня это очень хорошая цена, даже если прибавить к ней плату за коммунальные услуги. Но возникает вопрос, долго ли продержатся такие цены.

Наверное, спрос будет. Однако я говорю только о нормальном, полнометражном жилье. Важен и фактор расположения жилья: если недалеко от центра города, то цена нормальная.

Ввод арендного жилья – это приток на рынок, и альтернатива сегодняшнему рынку аренды жилья. Однако пока идет разговор только по однокомнатным квартирам. Тех, кто снимают двух- и трехкомнатные квартиры, это мало коснется. Это, скорее, коснется только ракурса однокомнатных квартир.

Планируемый ввод 420 тысяч квадратных метров в год – это очень хорошая цифра. Правда, на рынке жилья это сильно не скажется. Скажем, человек платил 10 тысяч, а будет 8 - 9. Если откладывать эти несколько тысяч для покупки, то сумма не будет глобальной. Вот если бы дали пожить бесплатно, а человек пока в это время копил деньги, тогда рынок качнулся бы значительно. Получается, что схема остается та же: люди платят чужому дяде. А если человек взял квартиру в ипотеку, то живет в своем жилье и платит за него. А в целом рынок аренды должно качнуть сильно.

Также интересно, как будет решаться система неплатежей: будет ли система штрафных санкций или практика выдворения из жилья.

Вячеслав Егоров - директор АН «Аванград риэлт»:

- Я считаю, что программа развития арендного жилья нужна, потому что цены на аренду постоянно растут. Думаю, что проект будет окупаться. Для людей это будет понижением арендной платы и надежность. Часто работают вообще без договора, и никто не застрахован, в первую очередь тот, кто снимает жилье. А здесь все законно, и к тому же пополнение в бюджет. От этой программы выиграют все.

Проиграют только те, кто хотят сдавать свои собственные квартиры. Им будет тяжелее сдать жилье за высокую плату. И, естественно, эта программа отразится на риелторских услугах тех агентств, которые занимаются арендным бизнесом.

Я думаю, что цифра в 420 тысяч квадратных метров в год просчитана. Аренда на самом деле сегодня пользуется популярностью, потому что купить жилье все-таки пока далеко не каждый в состоянии. И в ипотеку рвутся не все, потому что научились считать свои доходы, а выплачивать большие суммы тяжело. Думаю, для нуждающихся в аренде эта программа хорошо подойдет.

В Германии и других странах примерно 60 процентов жилья – это наем. Это хорошо тем, что люди мобильны: могут без проблем переехать вслед за хорошей работой в другой город, в комфортабельную квартиру. У нас с этим сложнее. Правда, у россиян и менталитет немного другой: мы привыкли иметь свое. Но тем, кто арендует, нет особой разницы, у кого арендовать.

Частники, которые сдают жилье, будут вынуждены конкурировать в плане предоставления более качественного жилья. Есть люди, которые снимают дорогое жилье, и в этом сегменте спрос останется. А что касается дешевого жилья, то спрос, скорее всего, упадет.

Источник: Бизнес-Онлайн