К чему может привести пузырь на рынке недвижимости?

Нынешней весной рынок недвижимости находится в незавидном положении. Многие эксперты связывают непростую ситуацию с влиянием общей макроэкономической ситуации в стране и мире.

Что мы видим? Рецессия в США и Европе, а также неоднозначная экономическая ситуация в Китае двигают, в последнее время, цены на нефть в сторону коррекции. Ни для кого не секрет, что экономический рост в России тоже замедляется. И на этом фоне для нас интересен тот факт, что на протяжении всей весны американский индекс акций Dow Jones повышался, немного превысив докризисные максимальные значения 2008г., а российский индекс РТС, наоборот, уверенно шёл вниз. Добавим сюда несколько резких скачков доллара по отношению к рублю в апреле, и перед нами все признаки оттока капитала из России. И уже не имеет значения, выводят капитал из российской экономики иностранные инвестиционные фонды, как это было в кризисном 2008 году, или происходит отток отечественного капитала. Все вышеуказанные явления негативно влияют на экономику страны и вместе с ней на рынок недвижимости.

Продолжая рассматривать экономическую нестабильность нынешней весны, стоит отметить стремительное падение цен на золото: на 15% в течение двух рабочих дней (пятница 12 апреля и понедельник 15 апреля). Взглянув немного дальше назад, видно, что с осени прошлого года золото подешевело на 25%. Причём тут недвижимость?
Недвижимость и золото – это два материальных актива, имеющих реальную ценность в противовес бумажным деньгам. И именно поэтому многие, в последние годы, объясняли отсутствие снижения цен на неё в России. Но видя, как быстро может дешеветь золото – материальный актив, уже, ни для кого не будет неожиданностью и возможное падение цен на недвижимость.

Стоит также рассмотреть ситуацию на Кипре, так как она открыла всем сегодняшние реалии экономических отношений. Итак, существуют большие и солидные банки, которые хранят вклады не менее солидных вкладчиков и компаний, а также простых людей. Естественно, клиенты банков думают, что они имеют эти деньги и периодически тратят часть из них на свои нужды. Однако на деле в банках эти деньги отсутствуют потому, что они давно уже вложены в различные финансовые инструменты, к примеру, в государственные облигации Испании, Греции и других стран. В этих странах, правительство их так же потратило: на погашение прежних долгов, выплату пенсий, жалований чиновникам и т.д. Полученные деньги, госслужащие тоже уже освоили просто на жизнь.

И дело в том, что пока ещё все верят, что они имеют эти деньги. Банки надеются на активы, в которых у них размещены средства. Компании и простые граждане рассчитывают на личные счета в этих банках. Правительства и государства – на привлечение займов, а госслужащие и пенсионеры рассчитывают на жалование. И приводит это к тому, что однажды кем-то вложенные в банк деньги, потрачены и учтены в экономике большое количество раз. Эта ситуация в добавок подогреваемая дешёвым кредитованием, привела к надуванию экономических пузырей по всему миру. Необоснованно раздулись цены на золото, нефть, недвижимость, акции и т.д. Наблюдать данный процесс мы могли с начала - до кризиса 2008 года, и топом во время так называемого восстановления (а точнее стравливания воздуха из «пузыря») после 2008 г.

Что мы можем видеть на Кипре сейчас? Некогда благополучный и модный остров, на котором цены на недвижимость были очень высокие и не переставали расти, вмиг превратился в место, где люди всеми способами стараются вывести хоть какие-то деньги.
К сожалению это, скорее всего не конец. Кипрский опыт может лечь в основу решения финансовых проблем других экономически слабых европейских государств. Об этом всё чаще можно услышать от высокопоставленных чиновников Евросоюза.

И тогда, все поймут, что «настоящих» денег намного меньше, чем это казалось. А цены на золото, нефть и недвижимость очень сильно перегреты. А в выигрыше останутся те, кто смог вовремя и быстро избавиться по приемлемой цене от купленных впрок недвижимости и золота.

Что же по рынку недвижимости?

Ни для кого не секрет, что часть недвижимости покупается с целью инвестирования денег. В нашей стране начало пузыря относят к 2004 году, когда всё более улучшающаяся экономическая ситуация и обстановка на рынке недвижимости давали хорошие перспективы для инвестирования. Эксперты оценивали, что около трети квартир покупалось для данных целей. С годами ситуация сильно не менялась. Далее наступил кризис 2008 года, квартиры подешевели. Но продавать их особо не торопились, т.к. альтернативного хорошего места вложения средств на тот момент не было, да и покупались квартиры до этого в основном на свои собственные сбережения, терять которые сейчас готовы были не многие. Меньшая часть квартир, покупавшихся на заёмные средства, конечно, же распродавалась, ведь банку необходимо своевременно возвращать кредит и ждать до восстановления ситуации он не будет.

Это и есть причина того, что многие сданные в эксплуатацию новостройки до сих пор стоят заселённые лишь на 35-50%.

Что же в данной ситуации собирается предпринять правительство? Правильно – найти способ увеличить поступления в бюджет с таких вот простаивающих квартир. Начиная с 2014 года в планах ввести рыночный налог на недвижимость в размере 0,1% в год. Что увеличит стоимость содержания и пустующих квартир. А самая интересная инициатива – это принудительная продажа квартиры в случае задолженности за ЖКХ. Ведь часто инвестиционные покупатели могут не платить за ЖКХ годами, рассчитывая возложить долги на новых покупателей. И если в среднем в год сумма за услуги ЖКХ равна 1% от рыночной стоимости квартиры, то, не платя так 5 лет получаем 5% от стоимости, и этого, согласно новому законопроекту, будет достаточно для принудительной продажи квартиры.

Вкратце о главном

На рынке есть ряд факторов, способствующих увеличению объёма предложения:

- увеличение объёмов нового строительства, в том числе и при поддержке властей;
- вероятное сокращение инвестиционного жилья из-за рыночного налога и борьбы с долгами по ЖКХ.

Если мы к этому прибавим вероятность усугубления негативных макроэкономических процессов: падение цен на нефть, золото, зарубежную недвижимость и акции, и далее как следствие падение доходов людей и их платёжеспособности, то отечественный рынок недвижимости окажется под огромным, направленным вниз, давлением.

Подводя итог можно сказать, что сейчас макроэкономическая ситуация не может не беспокоить и с этим нужно считаться. Конечно, всё может обойтись, и мы не столкнёмся с сильными негативными проявлениями. И для достижения этого, участники рынка недвижимости должны придерживаться низкорискованной стратегии поведения на рынке, т.е. не гнаться за большими прибылями за счёт увеличения риска.