Рынок недвижимости Казани: покупатели повернулись лицом к новостройкам

АУТСАЙДЕРАМИ ПО РОСТУ СТОИМОСТИ «КВАДРАТА» ОКАЗАЛИСЬ АВИАСТРОИТЕЛЬНЫЙ И МОСКОВСКИЙ РАЙОНЫ СТОЛИЦЫ РТ

За четыре месяца 2013 года средние цены на недвижимость Казани выросли всего на 2,7%, что чуть больше официального уровня инфляции. И в этом столица РТ напоминает Москву, где наблюдается схожая тенденция: стоимость «вторички» падает, а «первички», напротив, растет, но лишь на уровне инфляции. Тем временем эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают снижение цен на переоцененные хрущевки, что происходит на фоне роста новостроек, на которые возник ощутимый дефицит.

РАСТЕМ НА УРОВНЕ ИНФЛЯЦИИ

Аналитический центр «БИЗНЕС Online» проанализировал цены на квартиры на рынке Казани, рассчитанные по собственной методике. В среднем они выросли на 2,7% – с 56 тыс. рублей за квадратный метр на 30 декабря 2012 года до 57,5 тыс. рублей за квадратный метр на 30 апреля 2013 года. Таким образом, цены на недвижимость едва (всего на 0,6 процентных пункта) опередили официальную инфляцию, которая в РФ с начала года по 22 апреля составила 2,1%.

Что интересно, похожие тенденции прослеживаются и в Москве: на столичном рынке цены на квартиры в новостройках растут на уровне инфляции, а на вторичном рынке падают. Аналитический портал irn.ru зафиксировал коррекцию еще в марте. С 4 марта по 29 апреля долларовый индекс цен на московское жилье упал на 2,8%, составив $5315 за 1 квадратный метр, в рублевом исчислении стоимость метра снизилась меньше — примерно на 1% до 165 943 рублей. Эксперты говорят, что снижение и стагнация цен на жилье связаны с общей экономической ситуацией.

Отметим, что газета «БИЗНЕС Online» в материале, посвященном итогам первых двух месяцев 2013 года, уже отмечала снижение цен на вторичном рынке, который отчасти привел к его активизации.

ПЕРЕОЦЕНКА ХРУЩЕВОК…

Цены на недвижимость в Казани за последние четыре месяца текущего года изменялись разнонаправлено – в зависимости от района и типа квартиры. Лидером роста стал традиционно самый дорогой Вахитовский район: цены здесь подросли на 5,1%. Если к концу года квадратный метр здесь стоил 57,9 тыс. рублей, то к 30 апреля перевалил отметку в 60 тыс. рублей.

Тем временем жилье в Авиастроительном районе, напротив, подешевело. При этом в разрезе типа квартиры главным виновником падения стали «перегретые» в конце 2012 года хрущевки. Если цены на улучшенки продолжили медленный рост, то на хрущевки отминусовали 7,8%, снизившись с 53,1 тыс. рублей на 30 декабря 2012 года до 49 тыс. рублей на 30 апреля 2013 года. По всей видимости, покупатели переключили внимание с изношенных временем домов, которым уже 45 - 60 лет, на новостройки (вероятно, соципотечные).

Подчеркнем, что хрущевки, как и ленинградки, по всем районам в среднем выглядели гораздо слабее в сравнении с улучшенками. Так, если хрущевки прибавили в среднем 0,2%, а ленинградки – 0,4%, то «улучшенки» добавили все 7,5% до 60,5 тыс. рублей за квадратный метр на 30 апреля 2013 года. Это подтверждает, что в начале 2013 года акцент спроса существенно сместился на новые дома.

Еще одной причиной спада в Авиастроительном районе, как и вялого роста в Московском, мог стать переучтенный фактор введения новых станций казанского метро. То есть продавцы заложили слишком большую наценку уже в 2012 году, а покупатели решили не переплачивать за такое, по сути, еще несуществующее удобство.

БЕЗ «ПРОДАЖНОЙ» СТАТИСТИКИ

Следует отметить, что с 1 марта, в соответствии с федеральным законом №302, отменена регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Помимо радостной составляющей (это снижает волокиту и некоторую финансовую нагрузку на наших сограждан), в этой новости есть и грустные нотки.

До вступления в силу данных законодательных изменений количество сделок купли-продажи, статистику которого вел Росреестр, было чуть ли не единственным объективным индикатором состояния рынка недвижимости. Именно к нему обращались аналитики и участники рынка. В первую очередь оперировать данными цифрами научились московские крупные риэлторские агентства и консалтинговые компании. Казанских брокеров пользоваться данной статистикой научила газета «БИЗНЕС Online», которая первой из региональных СМИ стала запрашивать эти данные и анализировать их.

Сейчас, после отмены регистрации, специалисты Росреестра предлагают оперировать цифрами зарегистрированных переходов прав, которые, помимо классической купли-продажи, включают в себя аренду, мену и т.п. Так, по словам помощника руководителя управления Росреестра по Москве Романа Строкова, теперь из статистики управления нельзя будет узнать число сделок покупки-продажи жилья в Москве, так как если в результате одной сделки права приобретут три-четыре лица в долевую собственность, будет зарегистрировано четыре права.

«ПЕРВИЧКА» РАСТЕТ НА 1 - 2% В МЕСЯЦ, «ВТОРИЧКА» СТОИТ

О тенденциях и перспективах рынка недвижимости Казани газете «БИЗНЕС Online» рассказали эксперты.

Олег Захаров – директор АН «Новостройки Казани»:

- Цены на первичном рынке планомерно растут на 1 - 2 процента в месяц, а на вторичном рынке остановились и немного корректируются. Активность рынка возрастает перед праздничными днями, в остальное время – вялотекущее состояние, количество звонков снизилось, спросом пользуются только ликвидные объекты. Стагнация наблюдается уже с начала года, рынок как бы замирает, но что будет дальше – сказать сложно. Есть спад, количество сделок снизилось на 30 - 40 процентов.

В марте-апреле активные продажи были в новостройках, пользовались спросом коммерческая недвижимость и земельные участки. Ипотека достигает 30 процентов от всех сделок, и доля покупок в кредит постепенно растет. При высоких ценах на нефть цены на квартиры продолжат рост, причем новостройки по-прежнему будут пользоваться повышенным спросом. Не исключено, что после Универсиады возможна активизация продаж.

Вячеслав Егоров – директор АН «Авангард риэлт»:

- В феврале-марте было некое затишье, по крайней мере, по продажам. Тогда же было серьезное падение цен на вторичном рынке – 7 - 10 процентов в зависимости от возраста квартиры. Что касается первичного рынка, то цены, напротив, росли, но это связано с дефицитом строящегося жилья. Его сейчас не так много, если брать коммерческое строительство. Ощущается дефицит, и некоторые застройщики даже серьезно подняли цены. Сейчас цена идет от 50 до 70 тысяч рублей за квадратный метр – довольно серьезное повышение.

Во второй половине апреля начался ажиотаж, и сейчас наблюдается серьезный спрос как на "первичку", так и на "вторичку". Цены на вторичном рынке перестали падать, возможно, даже есть небольшая тенденция к росту. Неясны причины для такого интереса, возможно, каким-то образом повлиял кипрский кризис, когда деньги начали возвращаться в Россию. Неизвестно, сколько продлится этот ажиотаж. Вероятно, до Универсиады. Что будет после Универсиады, пока сложно сказать. До Универсиады, скорее всего, продолжится небольшое повышение на вторичку.

Сейчас однокомнатные квартиры не являются ликвидным товаром. В целом, если смотреть более далекую перспективу, мне кажется, есть тенденция к росту цен и на вторичном, и на первичном рынке. Если сравнивать с соседними крупными городами – Уфа, Самара, то там цены выше, чем в Казани, поэтому при бурном развитии столицы Татарстана цены будут расти и у нас.

Ипотечных сделок сейчас много. 70 процентов сделок рынка квартир – ипотечные сделки. Активность банков и не падает, и не растет, просто люди при желании улучшить жилищную ситуацию идут и берут кредит. Ипотека, насколько могла, подстегнула спрос. Люди при этом начали грамотнее подходить к этому вопросу, не набирают кредитов.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ В ДАННЫЙ МОМЕНТ СБАЛАНСИРОВАНЫ

Марсель Валиахметов – директор ООО «АК БАРС Недвижимость»:

- Как показали итоги продаж компании «АК БАРС Недвижимость» за первые четыре месяца 2013 года, интерес к первичному жилью в Казани у покупателей остается стабильным. Было некоторое замедление в начале года, но к марту рынок восстановился. Очевидно, что цены на жилье в настоящее время остановили свой рост, это говорит о том, что спрос и предложение в данный момент сбалансированы. Вместе с этим на рынке недвижимости появились достаточно интересные предложения, связанные с сезонными акциями.

На вторичном рынке есть признаки стагнации, но каких-то обвалов цен мы не прогнозируем, так как высокий уровень расслоения жителей города и приезжих в столицу по уровню доходов, стилю жизни, представлению об «идеальном» жилье сохраняется. И для каждого уникального предложения найдется своя целевая группа, особенно на фоне небольшого количества реальных предложений.

Востребованность квартир в микрорайоне «Солнечный город», жилых комплексах «Светлая Долина» и «Казань XXI век», появление нового формата жилья – комплексной застройки – все говорит о том, что квартиры эконом-класса продолжают оставаться самыми ликвидными. Лишнее доказательство тому – внушительный список ожидания на покупку квартир в «Квартале 6Б» (продолжение жилого комплекса «Казань XXI век»), старт продаж которых запланирован в этом году.

Искандер Юсупов – директор по развитию ООО «Риэлти» (отдел продаж «Унистрой»):

- Начало этого года сильно отличается от предыдущего тем, что в первой трети 2012 года произошло резкое повышение, в этом году тоже наблюдается тенденция к росту цен, но плавная, не скачкообразная. Еще один тренд начала 2013 года – снижение активности на вторичном рынке жилья. Цены не могут расти быстрыми темпами все время, рано или поздно рост замедляется, но не остановился. Пока мы не ощущаем снижения активности рынка, активным спросом пользуются как традиционные квартиры эконом-класса, которые предпочитают в основном молодые семьи, так и квартиры бизнес-класса в жилом комплексе "Дружба", где мы постарались создать уникальный для Казани пример жилого комплекса, где жилец мог бы получить все необходимое, просто спустившись на лифте.

Думаю, если мы и ощутим спад спроса, то он будет носить исключительно сезонный, летний, характер. Ипотека по-прежнему остается одним из важнейших инструментов для приобретения жилья. Важно, чтобы ипотечные ставки не повышались, только это, по нашему мнению, может затормозить динамику спроса. Что касается прогнозов, то мы считаем, что рынок продолжит расти, но более плавно, чем в 2012 году, предпосылок для снижения цен не предвидится.

Михаил Фельдман – коммерческий директор ICN Development:

- Цены первичного рынка подросли. Продолжается спрос на разные виды квартир. Если брать наш комплекс «Флагман», то здесь большой спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Ощущения стагнации на рынке нет. Как и всегда, к майским праздникам активность рынка падает. Рынок в ближайшее время будет расти, но чуть медленнее, чем было. Думаю, что очередной всплеск будет после Универсиады.

Источник: Бизнес-Онлайн