Сколько просить за вторичную квартиру?

Цены на вторичном рынке жилья выше, чем на первичном. «Однушка» в хрущевке стоимостью выше пяти миллионов рублей часто вызывает недоумение. Откуда же берутся такие цены?

Рынок «вторички» в нашей стране имеет цены выше первичного. Связано это с преимуществами, которые есть у этой недвижимости. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, отмечает, что переезд в такую квартиру и проживание в ней возможно практически сразу после сделки. Да и в самом проживании в уже обжитом доме есть плюсы: в нем нет массовых ремонтов. Кроме этого, инфраструктура в таких районах практически всегда сложилась, есть возможность оценить ее фактическое наличие, а не слушать обещания застройщика. Это основные моменты, привлекающие к покупке «вторички». Но это не объясняет их стоимость. Специалисты рынка отмечают, что любая цена имеет свои составляющие. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина рассказывает: «Стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости складывается из многих показателей: расположение объекта, тип дома и его технические характеристики, этажность, площадь квартиры, ее состояние, вид из окон и т. д.».

Безусловно, каждый в общих чертах понимает, из чего складывается цена квартиры. Особенно то, что на цену влияет район. Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что «Наиболее престижными и дорогими являются ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО. Одинаковые по всем параметрам квартиры, но при этом находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене. Так, цена квадратного метра в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине города может отличаться в два раза».

Понятным кажется, что стоимость зависит и от возраста дома. Сопоставимые квартиры в одинаковом районе, но в разных домах, стоят по-разному. Алексей Шленов приводит пример, что в пределах одного района стоимость 1 кв. м в современном монолитно-кирпичном доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30 – 40 %.

Но, на самом деле, здесь не все так просто. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров ООО «БЕСТ-Новострой», обращает внимание, что только «возраст» дома сам по себе не может снизить цену, если прочие критерии оцениваются достаточно высоко. «Достаточно вспомнить «сталинки», в которых до сих пор местоположение, архитектура и планировки перекрывают прочие недостатки, которые могут быть связаны с возрастом здания и с устаревшими нормами проектирования (мусоропроводы в квартирах, недостаток парковочных мест и др.). Поэтому «сталинки» по-прежнему продаются так же хорошо, как и вторичное жилье бизнес-класса в сопоставимом районе». Вадим Ламин в качестве исключения из правила о «возрасте» дома вспоминает реконструированные дома, где заменили перекрытия, коммуникации и обновили фасады: «Фактически они стали новыми современными домами, как, например, «Дом со львами» на Малой Молчановке. Есть целый ряд примеров малоквартирных домов в центре, на Дмитровке, например, когда собственники на свои средства и по собственной инициативе полностью обновили свои дома, превратив их в суперликвидную «вторичку», которую и «вторичкой» не назовешь».

Возраст влияет на цену квартир, когда само здание износилось физически и морально устарело. Например, хрущевки, брежневки, панельные дома 70-х годов, а также дома с деревянными перекрытиями.

Также каждый понимает, что цена повышается вместе с приближением станции метро. Иногда это может увеличить цену на 10 – 20 %. Все это, конечно, логично, однако в действительности, по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», до 50 % предложения на рынке вторичного жилья столицы оценено неверно. По мнению экспертов происходит это по следующим причинам:

– желанием продавцов продать квартиру по максимально возможной цене;

– не все продавцы учитывают все параметры, влияющие на стоимость объекта. Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс», отмечает, что «ценообразование на вторичном рынке в основном происходит «диким» способом: люди ищут объявления о продаже квартир в районе, где находится готовящийся к продаже объект, сравнивают цены и в зависимости от этого сами решают, сколько попросить за квартиру. При этом они часто не учитывают целый ряд факторов, которые могут влиять на цену как положительно, так и отрицательно. Многие собственники свои квартиры переоценивают, и это приводит к увеличению срока экспозиции объекта. Одним словом, людям довольно сложно трезво оценивать свое имущество, а к мнению профессионалов прислушиваются единицы»;

– для правильной оценки необходимо понимать тенденции рынка и их изменения. Собственники обычно оценивают свои квартиры в расчете на то, что цены вырастут. Однако сейчас это не происходит быстрыми темпами.

– при оценки квартиры необходимо также учитывать объем предложений в каждом конкретном районе. Петр Пономаренко, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», обращает внимание на важность уникальности предложения: «Отсутствие аналогичных предложений в данный момент в данном районе является хорошим поводом сильно поднять цену».

И здесь мог бы помочь зарубежный опыт. Владимир Скрипкин рассказывает, что «в Америке и Канаде, во-первых, не принято продавать и оценивать жилье самостоятельно. Оценку недвижимости там осуществляют только профессионалы, и клиенты доверяют их мнению. Во-вторых, практически во всех развитых странах Запада действует единая мультилистинговая система для профессиональных участников рынка, то есть для риэлторов. Таким образом, информация обо всех продаваемых квартирах и домах собрана вместе. И риэлторы платят за размещение объектов в такой базе, поэтому «играть» с ценами им просто невыгодно: если дом переоценен – это будет видно сразу, и продавать его придется очень долго, регулярно внося плату за экспонирование».

Но пока цены завышенные цены нашей «вторички» отражаются на всем рынке жилья. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что «высокие цены на жилье сейчас привели к тому, что увеличилось количество ипотечных сделок. В Москве, в среднем, их доля в общем структуре составляет 30-35 %, а в эконом-классе вообще доходит 50-70 %. Если бы уровень цен был более доступным, мы увидели бы уменьшение количества сделок с привлечением ипотечных средств». Владимир Скрипкин считает, что эта ситуация отрицательно влияет и на спрос: «В Московском регионе в последнее время наблюдается активное смещение платежеспособного спроса за МКАД, в область, так как вторичное жилье в столице явно переоценено, а выбор новостроек крайне ограничен. Сегодня, имея на руках, 5 миллионов рублей, покупатель вряд ли предпочтет купить «убитую» малогабаритку в отдаленном районе Москвы, скорее он потратится на новую «двушку» или даже «трешку» в ближнем Подмосковье».

Итак, продавать квартиру надо с умом, трезво оценивая не только ее достоинства, но и недостатки.

Источник: Собственник