Темная сторона съемных квартир

Казалось бы, что может быть проще снять или сдать квартиру? Однако на практике такая, на первый взгляд простая сделка, может обернуться массой проблем.

Желающие снять квартиру могут столкнуться с разнообразными уловками, на которые идут недобросовестные риэлторы для привлечения потенциальных квартиросъемщиков. Чаще всего используется довольно банальный прием: в объявлении о сдаче квартиры указывается заниженная цена. Или предлагаются квартиры-фантомы: объявления о сдаче в аренду квартир, которых на самом деле не существует.

За основу берутся характеристики топовых квартир: недорогое отремонтированное жилье, расположенное в хорошем районе. Цель агентов – дождаться звонка от потенциального клиента и в дальнейшем предлагать ему приблизительно похожие варианты, которые в настоящий момент есть в базе. Говорят, что в большинстве случаев такая схема эффективна.
«Это, так называемые, «заманухи» в объявлениях, - делится директор ООО «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. - Звонишь по объявлению, где указана цена 5 тыс. руб. в месяц, а тебе отвечают, что извините, но этой квартиры нет, она буквально на днях уже сдана. Что касается несуществующих квартир, то сам недавно столкнулся с такой ситуацией. Нашелся подходящий вариант в доме, который очень подходил по месторасположению. Единственное, насторожила цена: сразу подумал, что очень дешево. Звоню. Мне уклончиво отвечают, что сейчас посмотрят по базе и перезвонят. Действительно через какое-то время перезванивают, но предлагают вариант существенно дороже и уже в соседнем доме».

«Если вы видите в объявлениях об аренде, что однокомнатная квартира в Казани сдается за 5 тыс. рублей, то это - обман. Дальше вам скажут, что этот объект уже сдан и предложат в два раза дороже», - подтверждает директор ООО «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По оценке экспертов, аренда бюджетной однокомнатной квартиры в Казани обойдется в 10-15 тыс. рублей в месяц в зависимости от ее месторасположения и состояния. Поэтому лучше всего сразу отказываться от вариантов со «сказочными» условиями, которые значительно отличаются от других рыночных предложений.

Бесценная информация

Существует на рынке недвижимости и услуга продажи информационной базы: маклеры предлагают клиенту заплатить за список собственников, сдающих квартиры на привлекательных условиях. Практически всегда подобные справочники состоят из неактуальных данных. С осторожностью стоит передавать непроверенному риэлтору и собственные данные. В дальнейшем их могут использовать в массовых рассылках без вашего согласия.

…а вас чтоб завтра тут не было

Можно попасть в ситуацию, когда квартира сдается одним собственником без ведома других. Это чревато тем, что, например, ничего не подозревающие родственники в один прекрасный момент могут вас выставить за порог, несмотря на то, что вы уже внесли арендную плату. «Нашли вы подходящий вариант, хозяйка вам показывает свидетельство о праве собственности на квартиру – все вроде нормально, - рассказывает Анастасия Гизатова. - Вы заплатили деньги за аренду, комиссионные агенту, а через неделю возвращается ее муж из тюрьмы или из запоя. И спрашивает: что вы тут делаете? А дальше выгоняет вас, мотивируя, что лично он ничего никому не сдавал. Все претензии к жене, а вас чтоб завтра тут не было. Таких случаев тоже много».

Чтобы не столкнуться с подобной проблемой, нужно внимательно смотреть все документы и если собственников несколько, то должно быть оформлено их согласие на сдачу квартиры в наем.

Предъявите документики

Встречаются и откровенные мошенничества на рынке арендного жилья. Реальный случай, который произошел в Казани. Две аферистки сняли на месяц квартиру у ее владелицы за 20 тыс. рублей. И сразу разместили в Интернете информацию о сдаче жилья. Вечером того же дня заключила договоры с двумя другими клиентами. Один выложил за квартиру 13,5 тысячи, другой - 13 тысяч. На следующий день на удочку клюнули еще три человека. Но аппетит у мошенниц вырос. Кроме платы с клиентов начали брать залог 4-5 тысяч за пользование мебелью и техникой в чужом доме.

Две дамы, выдававшие себя за мать и дочь, поджидали желающих снять квартиру. "Дочь" уверяла: мама решила сдать квартиру, потому что уезжает за границу, все документы - в паспортном столе, есть лишь ксерокопия паспорта. И вот на основании этого единственного "документа" люди заключали договор о найме жилья и отдавали мошенницам деньги. Свидетельство о праве собственности на квартиру их почему-то не интересовало. Этот вопрос "хозяйкам" не задавали даже риелторы, сопровождавшие нескольких клиентов, их интересовало лишь получение своего процента от сделки. Встретившись в снятой квартире, обманутые арендаторы обратились в полицию.
У следователя одна из аферисток призналась, что нашла в подъезде дома ксерокопию чьего-то паспорта, изменила в ней имя и фамилию, подрисовала волосы на фото, чтобы добавить сходства с собой, и, прогнав через ксерокс, получила тот самый "документ", на который «купились» и владельцы, и риелторы, и клиенты… Так что заключая договор, арендатору важно убедиться в том, что речь идет об общении с действительным собственником жилья, а все предложенные документы – подлинные.

Проблемы собственников
Сняли - сдали

У собственников жилья проблем тоже может возникнуть немало. И, как выясняется, рискуют они даже больше, чем квартиросъемщики. Хотя в последнем приведенном примере сам собственник не пострадал, но аферисты обманывают и арендодателей.

Самый «безобидный» способ – это сначала снять квартиру на длительный срок, а потом ее сдавать посуточно или по часам. «По моим оценкам 70-80 процентов квартир в Казани, которые сдаются посуточно, сдаются именно таким образом, - говорит Савельев. - Соответственно только около трети квартир, которые предлагаются посуточно, сдаются самими собственниками или они хотя бы знают об этом и имеют свою комиссию».

Встречаются случаи и совсем криминальные, когда жильцы умудряются продать арендованную квартиру, а хозяин, как говорится, ни сном, ни духом. Одну из таких историй рассказывает Анастасия Гизатова: «Люди сдали квартиру в аренду в ноябре. А в декабре председатель ТСЖ, который всех жильцов в доме знает в лицо, заметил, что в этой квартире меняют дверь.
- Вы дверь меняете?
- Да, мы новые жильцы, квартиру купили, переехали недавно.
- Как купили? На днях я видел хозяина на собрание жильцов и он не собирался ничего продавать…
Так что, если бы новые жильцы дверь не меняли, то человек, который сдал квартиру, так бы и думал что в его квартире живут квартиранты. В итоге выяснилось, что те, кому он ее первоначально сдавал, сделали поддельную доверенность, а потом продали».

Поможет фейсконтроль

Но, пожалуй, чаще всего арендодатели рискуют остаться без обещанных денег за квартиру: жильцы, прожив какое-то время и задолжав, просто съезжают, оставляя ключи в почтовом ящике. Отчасти в такой ситуации может спасти договор найма, но даже при его наличии не всякий пойдет в суд доказывать свою правоту. Тут совет один: скрупулезно выбирать постояльцев.

«Не стоит руководствоваться принципом: быстро сдать или сдать кому угодно, но дорого. Надо подходить к выбору квартирантов серьезно. Некоторые завысят цену, пустят в квартиру компанию молодых ребят, которые не рассчитали свои возможности, а потом возникает ситуация, когда жильцы не хотят или не могут платить. Избежать таких неприятностей позволит грамотный договор. Свести к нулю риски, конечно, не получится, но минимизировать их договор поможет», - говорит Гизатова.

«С квартирантами, которые не платят или безобразничают, надо немедленно расставаться, - уверен Андрей Савельев. - Найти нормальных людей - не проблема. И надо правильно составлять договор: с указанием паспортных данных, условий оплаты, перечнем имущества, чтобы на основании этого документа можно было предъявлять претензии». По словам Савельева, около 70 процентов сделок оформляется документально, но из них максимум 10-15 процентов – это договора, которые составлены юридически грамотно. «Остальные – это бумажки, которые не имеют никакой юридической силы и что более важно - не защищают ни одну из сторон», - резюмирует эксперт.

Итак, главный совет и собственникам и нанимателям жилья – внимательно относиться к документам.
Заниженная цена, недостаточное количество информации должны сразу насторожить потенциального нанимателя. Перед тем как начать поиск квартиры, нужно изучить ситуацию на рынке, а при непосредственном заключении договора можно дополнительно проконсультироваться с опытным специалистом.

Что касается собственников квартир, то им не стоит надеяться только на порядочность жильцов, а стоит еще составить грамотный договор коммерческого найма.

Источник: Журнал "Казанская Недвижимость"