Ипотечный кредит. Как выбрать?

У России есть одна особенность национальной манеры ведения дел. Тут либо не из чего выбирать, либо выбор огромен. Речь идет о банках. В стране действует около 1000 банков. Более 600 из них выдают ипотеку. И как быть?

Выбирать банк, в котором вы возьмете ипотеку, следует совершенно по иной логике, чем банк, в котором вы откроете счет, кредитную карту или депозит. В случае с ипотекой симпатии к какому-либо конкретному банковскому бренду и другие эмоциональные факторы отступают на самый дальний план. Дело куда серьезнее.

Ипотеку можно сравнить с браком по расчету. А если учесть, что срок погашения жилищного кредита длиннее продолжительности среднестатистического брака в России, то выбор тем паче становится максимально ответственным.

Правильный или ошибочный выбор будет сказываться на вашей жизни многие годы.

Очень многие при выборе банка смотрят, где процентные ставки по кредиту будут пониже. Но банк выдает кредиты по той или иной ставке отнюдь не всем желающим.

Сначала надо выяснить основные условия, которые ипотечные банки предъявляют к своим заемщикам и их финансовому положению – от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить.

Затем следует определиться с валютой, в которой вы намерены взять ипотечный кредит.

Потом выбрать банк, который вы хотели бы видеть в качестве своего кредитора (и помнить при этом, что, скорее всего, этот банк станет вашим партнером на долгие годы).

Затем подобрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу (тут нужно обратить внимания на наиболее важные параметры ипотеки).

Попробуем пройтись по этому пути.

Какой размер кредита может предоставить мне банк?
Главное условие ипотеки – чтобы получить кредит на определенную сумму и конкретный срок, нужно иметь соответствующие доходы по норме, установленной банком. Нормы эти в разных банках могут отличаться, но в общих чертах имеют закономерности. Поэтому, прежде всего, изучите требования, которые предъявляются тем или иным банком к финансовому положению заемщика – от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить. Основные из них:
1. Банки предпочитают выдавать ипотечные кредиты людям в возрасте от 25 до 55–60 лет (хотя возможны и исключения).
2. Банки наиболее лояльны к клиентам, обладающим ликвидной собственностью (автомобили, дачи, земельные участки, другое жилье) и максимально «белыми» доходами.
3. Банки готовы выдавать ипотечные кредиты в таком размере, ежемесячная выплата по которым составляет не более трети (максимум – половины) ежемесячного дохода семьи заемщика.
Соответственно, если по возрасту вы вполне «вписываетесь» в критерии банков, то ваше второе действие – посмотреть список требуемых банком документов и оценить их наличие у вас.

Шаг второй: выяснить, насколько жестко банк относится к характеру доходов заемщика («белые» или «черные»). Если доходы состоят только из заработков, они должны иметь официальное подтверждение в виде справки с места работы (по форме 2-НДФЛ). Если, кроме заработков, есть иные доходы (например, доход от сдачи в аренду квартиры или дачи, дивиденды от акций и т. п.), то желательно также подтвердить их документально (копия договора на аренду, выписка из реестра акционеров).

Какую часть от общей суммы дохода можно подтверждать в свободной форме, опять же, зависит от политики каждого конкретного банка. Большая часть банков устанавливает повышенные процентные ставки по кредиту для клиентов, которые не могут подтвердить свой основной доход справкой по форме 2-НДФЛ. Хотя банк может и не разделять в этом плане обладателей «белых» и «серых» доходов.

Зная критерии отношения к заемщику в банке с помощью ипотечного калькулятора, можно приблизительно высчитать, какую максимальную сумму кредита вы можете получить. Для этого нужно ввести срок, на который вы собираетесь взять кредит, цифру, обозначающую ваш ежемесячный доход, а также степень его «белизны». Так вы получите сумму кредита.

Что касается расходов по кредиту, то дело не ограничится уплатой одних процентов. Помимо ежемесячной выплаты процентов банки берут комиссии за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за перевод кредитных средств на другой счет, за выдачу кредитных средств наличными, за обслуживание ссудного счета. Конечно, размер комиссий не может служить определяющим фактором при выборе кредита, но, при прочих равных условиях, разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Например, разница в размере комиссии за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов. К тому же, некоторые банки зачастую проводят акции по снижению или отмене комиссий по ипотечным кредитам в целях привлечения клиентов.

Поэтому, прежде чем выбрать банк и кредитную программу, следует выяснить, сколько составляет эффективная процентная ставка – то есть совокупность всех платежей по кредиту.

В каком банке лучше брать ипотеку?
Естественный вопрос, который возникает у потенциального заемщика: в каком банке выгоднее всего брать ипотеку? В маленьком? В крупном? В российском? В «дочке» зарубежного банка?

Однозначного ответа нет. Прежде всего, оцените, как работает тот или иной банк.

Условия ипотечного кредитования в определенной степени зависят от масштаба банка, его профиля и срока работы на ипотечном рынке. Чем крупнее банк, тем больше вероятности, что требования к заемщику будут мягче, а ставки по кредиту – ниже.

То же самое характерно для банков, у которых ипотека входит в число профильных направлений деятельности (например, специализированные ипотечные банки). Однако повышенную либеральность к заемщикам нередко проявляют и новички на ипотечном рынке, которые стремятся завоевать симпатии клиентов.

Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов. Если на сайте банка одна информация, по телефону вам сообщают, что на самом деле все иначе, а в офисе долго ищут «нужного» человека, то можно с большой долей уверенности предположить, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы.

Кредит оформляется на длительный срок, и плохое обслуживание может негативно сказаться не только при оформлении, но и при выплате кредита. Огромную роль играет количество отделений банка, удобство их расположения, график работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей и т. д.
Помимо этого, на протяжении срока погашения кредита может потребоваться вступить в более тесный контакт с банком, чтобы продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат, да мало ли какие неожиданности могут произойти за 10-20 лет. И, если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства? И, наконец, через какое-то время вам может понадобиться рефинансировать ипотечный кредит.

В какой валюте выгодней оплачивать ипотеку?
Что касается валюты ипотечного кредита, то сегодня в России можно выбирать из трех возможных вариантов:
ипотека в рублях,
ипотека в долларах США,
ипотека в евро.
Казалось бы, на первый взгляд выбор очевиден – надо выбрать ту валюту, ставки по которой минимальны. Но это не так.

Ипотечный кредит оформляется на длительный срок, поэтому лучше всего выбрать ту валюту, в которой заемщик получает доход, – таким образом можно избежать рисков, связанных с курсовой разницей и расходов на конвертацию». Эксперты на этот вопрос отвечают в один голос: «Берите в той, в которой вы получаете зарплату!» Это наиболее надежный вариант.

Впрочем, если вы сторонник просчитанных рисков, у вас есть возможность маневра. Понятно, что в долларах и евро доходы в России получают немногие. И соответствующие программы рассчитаны, конечно, не на них. «Фишка» в том, что процентная ставка по таким кредитам существенно ниже, чем по кредитам в рублях. Однако ежемесячные расходы на конвертацию (обмен валюты) в сочетании с возможными потерями из-за снижения курса рубля по отношению к валюте кредита могут привести к тому, что удельный вес ежемесячного платежа в общей массе доходов заемщика резко возрастет. Это сведет на нет экономию на процентах. В 2008 – 2009 годах в такой ситуации оказались многие заемщики, после чего популярность кредитов в иностранной валюте резко пошла на спад. Сегодня в иностранной валюте ипотеку берут очень немногие.

Эксперты отмечают: чаще всего кредиты в иностранной валюте берут либо самые неграмотные заемщики, польстившиеся на низкий процент, либо наоборот – знатоки финансового рынка, тщательно просчитавшие все плюсы и минусы. Причем последние, по свидетельству представителей банковских кругов, чаще всего ограничиваются заимствованием на относительно короткий срок – пять-семь лет. Как профессионалы они понимают: чем длиннее срок кредитования, тем выше риск потерь для заемщика из-за непредсказуемых колебаний валютных курсов. На пять лет перспективы просчитать возможно, на 10–15 – практически нереально.
Так что, идеальный выбор для большинства заемщиков – оставаться в этом вопросе консерваторами.

Какие параметры ипотеки наиболее важны?
Итак, сумма потенциального кредита и размер платежей по нему примерно подсчитаны (окончательные цифры можно определить, только уже дав заявку на получение кредита), документы подготовлены, с валютой кредита определились, банк выбрали.

Остается выбрать подходящую вам ипотечную программу. Основные параметры, важные для ипотеки, это – срок, на который выдается кредит, механизм возврата кредита, и некоторые дополнительные условия.

СРОК. Определяя, на какой срок вы будете брать кредит, необходимо трезво взвесить все «за» и «против». Чем длиннее срок, тем ниже ежемесячные выплаты, а, значит, проще для вашего бюджета. Это плюс.
Но чем дольше вы будете возвращать кредит, тем больше денег, в конечном счете, потратите на проценты и тем дольше будете ограничены в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус.

МЕХАНИЗМ ВОЗВРАТА. В российской практике используется две схемы погашения кредита. Наиболее популярная из них – аннуитетная схема, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму – с первого до последнего дня. Она включает в себя и платеж в счет погашения основного долга, и проценты по нему. Существенный плюс этой системы – равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.
Можно попробовать договориться с банком и по-другому. Основной долг ежемесячно выплачивается равными долями, тогда как сумма, которую составляют проценты по кредиту, уменьшается вместе с размером основного долга. Это – дифференцированная схема. Плюс такого варианта – сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ. При выборе кредитора нужно учитывать не только основные параметры кредита (валюта, срок, система возврата). Это – лишь верхушка айсберга. Есть еще множество принципиальных факторов, таких, как ипотечное страхование, права заемщика по отношению к покупаемой в кредит квартире и многое другое.

Вы готовы спускаться по незнакомой лестнице с завязанными глазами? Если нет, то внимательно изучайте предложенный вам ипотечный договор. Как гласит давняя латинская пословица: «Кто предупрежден, тот вооружен», и знание всех деталей поможет сделать вашу ипотеку безопасной и комфортной.