Ипотека в Татарстане: льготы, кредиты, "подводные камни"

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в I полугодии 2013 г.в России на общем фоне падения интереса к жилой недвижимости (причина - сбережения населения исчерпались) наблюдался рост доли ипотечных сделок. Между тем, нашу республику уже несколько лет называют "флагманом" в вопросах ипотеки, а социальная ипотека в Татарстане стала примером для многих регионов России.

От погорельцев до молодых семей: татарстанская модель ипотеки

Социальная ипотека в РТ действует с 2005 г. За семь лет по программе построено более 73,5 тыс. квартир общей площадью 4,786 млн квадратных метров. Что интересно, больше всего жилья по социальной ипотеке в республике было построено в кризисный 2009 г. - 805 тыс. квадратных метров. В прошлом 2012 г. введено в эксплуатацию почти полмиллиона квадратных метров жилья, участники программ государственной социальной ипотеки стали собственниками около 8 тыс. квартир. А в 2013 г., по словам министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ирека Файзуллина, предусмотрен ввод 383,3 тыс. квадратных метров. На эти цели запланировано инвестировать 13,7 млрд. рублей.

Недвижимость по социальной ипотеке при президенте РТ предоставляется на льготных условиях лицами, нуждающимися в жилье. В частности, работают программы социальной ипотеки для молодых семей, социальная ипотека для бюджетников, военная ипотека и др. Часть жилья, построенного по социальной ипотеке, отходит работникам организаций, которые финансируют программу, отчисляя средства в Госжилфонд РТ. Действие программы социальной ипотеки запланировано на долгосрочную перспективу – до 2019 года.

Постановление КМ РТ №190 определяет собственный, республиканский список условий социальной ипотеки. Впрочем, основная их часть соответствует общероссийским. Татарстанское же "ноу-хау" заключается в следующем: возможность отсутствия первоначального взноса (постановление КМ РТ №188); оплата стоимости в натуральном эквиваленте или собственным трудом; возможность сдавать квартиру внаем до того времени, как семья сама сможет выплачивать долг; возможность погасить сумму за 18 кв. м за счет государства при рождении ребенка.

Таким образом, на сегодняшний день республика обладает, пожалуй, самой масштабной ипотечной программой среди регионов: ее механизм дает возможность приобрести жилье большому количеству льготных категорий - от ветеранов войны до погорельцев и жителей ветхих и аварийных домов.

Плюсы и минусы республиканского "ноу-хау"

Успех социальной ипотеки в Татарстане обусловлен не только ценовыми льготами. Как подчеркнул Марсель Валиахметов, директор ООО "АК БАРС Недвижимость", качество жилья, предоставляемого по этой программе, на порядок выше: как правило, ипотечные квартиры в сдаются с черновой отделкой и без газового и сантехнического оборудования. В Казани же квартиры по ипотеке имеют газовые плиты, всю сантехнику, хорошие входные и межкомнатные двери и «чистовую» отделку. Это означает, что приобретая квартиру в ипотеку в Казани, собственник может сразу въезжать в нее и жить.

Однако социальная ипотека в Казани имеет свои особенности - почти полуторамиллионный город исчерпал свои возможности по объему муниципальных земель. Дома по социальной ипотеке в столице Татарстана в последнее время строятся на окраинах (а это - дорого из-за удаленности и полной разработки коммунальной инфраструктуры), на месте аварийного жилья либо в бывших промзонах. Тем не менее, в Казани на 2013 г. запланирован ввод 147,3 тыс. квадратных метров жилья по соципотеке. Территория, которая определена под это строительство - земли в Юдино, Ферма-2 и Салават Купере.

Одной из проблем республиканской программы являлся большой срок рассмотрения документов, который мог занять несколько месяцев. Кроме того, многие жители республики оказывались «привязанными» к работе на определенном предприятии. Но в 2013 г. в татарстанской программе социальной ипотеки появились изменения. Например, если раньше свою необходимость в жилплощади нужно было подтверждать каждый год, то теперь это делается только дважды: при постановке на учет и непосредственно после выбора квартиры. Но теперь ужесточился контроль над выбором недвижимости: так, если семья из двух человек выбирает 3-комнатную квартиру, это вызывает подозрение - возможно, они захотят ее продать и разделить, либо молодой семье окажется не по карману содержать большую площадь. Приобретение большой квартиры одиноким человеком также будет пресекаться.

В перспективе, заявил глава республиканского Минстроя г-н Файзуллин, планируемый объем строительства жилья по программе соципотеки в Татарстане – не менее 400 тысяч квадратных метров ежегодно.

Кабала или способ улучшить условия?

При всей неоднозначности вопроса, ипотечные кредиты на сегодняшний день - практически единственная возможность приобрести жилье не только для льготников.

Ипотеку в Казани и РТ, по данным сайта ipohelp.ru, сегодня представляют более двух десятков ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 162 ипотечные программы. Анализируя потребительский интерес к ипотеке, специалисты рынка отмечают: в первую очередь потенциальных заемщиков интересует величина процентной ставки, и только потом они выбирают кредит, исходя из сроков, суммы и размера первоначального взноса. При этом забывается, что иногда и низкая ставка может иметь свои подвохи. Поэтому до подписания договора следует уточнить наличие комиссий или иных сборов, которые банк потребует уплатить помимо возмещения кредита и процентов. Как правило, в рекламных брошюрах банки об этом упомянуть "забывают". Например, кредитор может ограничить заемщика выбором квартиры только в определенном районе или у определенного застройщика. Либо привлекательные условия ограничиваются разрешением приобретать жилье только у юридического лица, а если заемщик откажется от заключения страхового договора, то ставка вырастет на определенную долю процента годовых. Таких примеров масса, и все они индивидуальны. Поэтому условия можно и нужно уточнять непосредственно при консультации с кредитным менеджером.

Что касается причин, которые могут помешать человеку воспользоваться ипотечным кредитом, то эксперты ОАО " Агентство по ипотечному жилищному кредитованию РТ" называют в первую очередь неподтверженные доходы или наличие большого количества действующих кредитов у заемщика, а также негативную кредитную историю.

Директор "АК БАРС Недвижимость" Марсель Валиахметов, отвечая на вопрос, ужесточились ли в последнее время требования банков, выдающих ипотечные кредиты, резюмирует: если говорить о сборе документов для получения кредита, то процедура упростилась, рассмотрение заявок происходит быстрее. "По нашим данным, вырос и объем выдаваемых кредитов, андеррайтинг банков смягчился", - уточняет эксперт.

Тенденции ипотеки-2013

В рейтинге регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в этом году Республика Татарстан заняла третье место после Москвы и Московской области. По данным ЦБ РФ, за первое полугодие 2013 г.в республике было выдано без малого 6,5 тыс. ипотечных кредитов (1,69 на тыс. населения).

По наблюдениям местных аналитиков, в первом полугодии 2013 г. спрос на ипотечные кредиты в республике снизился по сравнению со спросом в 2009-2011гг., но с началом второго полугодия отыгрывает позиции. Об этом упомянул, например, глава "АК БАРС Недвижимость" Марсель Валиахметов. "По нашим данным доля ипотечных сделок в общем объеме составляет примерно 40%", уточнил г-н Валиахметов.

Вероника Никитина, руководитель отдела ипотечного кредитования ОАО АКБ "Связь-Банк" говорит: после летнего затишья, несмотря на считанные дни с начала осени, наблюдается большой рост обращаемости за кредитами. "При этом рынок по сравнению с прошлым годом поменялся. Если еще к началу 2012 г. был повышенный интерес ко вторичному жилью, то сейчас ориентиры - в сторону долевого строительства. Людей интересует "первичка" ", - сообщила эксперт.

Что касается самой процентной ставки, то специалисты утверждают: в Татарстане ее увеличение в ближайшее время не предвидится. "Весной 2013 г. было последнее повышение ставок по ипотечным кредитам, и поэтому сейчас нет смысла их увеличивать, - утверждает Вероника Никитина. - В противном случае интерес к кредитованию начнет снижаться. Именно поэтому многие банки сейчас постепенно переходят к снижению ставок. Так, наш банк пришел к этому с конца лета".

Подтверждают такое мнение и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию РТ. Специалисты АИЖК сообщили: до конца 2013 г. повышение ставок по кредитным продуктам АИЖК или введения дополнительных условий не предвидится. А в мае этого года произошло даже снижение ставок по основной линейке ипотечных продуктов.

Г-жа Никитина (Связь-Банк) полагает, что в самое ближайшее время банки вообще начнут активнее привлекать интересы клиентов к ипотеке: либо снижением ставок, либо послаблениями в виде отдельных опций, либо отсутствием комиссий. "Ипотека - это долгий кредит, поэтому у банков всегда будет интерес к этому виду кредитования" - заключает г-жа Никитина.