Плюсы рассрочки для всех участников сделки

Рассрочка – один из способов купить квартиру, когда нет денег для 100 % оплаты. Кому же это выгодно, и как она работает?

Современный рынок недвижимости за покупателя вынужден бороться. Люди, способные купить квартиру, толпами по улице не ходят. Вот и приходится девелоперам строить инфраструктуру, заниматься архитектурными «изысками» и искать другие возможности привлечь клиента. Рассрочка занимает не последнее место в списке таких «завлекаловок». Заместитель генерального директора Vesco Group Татьяна Алексеева подтверждает это мнение: «При высоком уровне конкуренции и постоянно увеличивающемся сроке принятия окончательного решения покупателем рассрочка – реальная возможность зацепить клиента. Здесь важен не финансовый мотив – получение всех средств, а заключение договора как гарантии продолжения отношений с покупателем, который в текущие времена на вес золота».

Безусловно, самым удобным является 100 % оплата покупки, не многие клиенты имеют на руках сразу всю необходимую сумму. В этом случае, чаще всего, выручает ипотека. Для девелопера это очень удобная ситуация, так как сразу выплачивается вся необходимая сумма. Однако и здесь есть свои минусы, Татьяна Алексеева отмечает, что при ипотеке высок риск потерять клиента, так как не всегда ипотека дается сразу, а ее условия не всегда привлекательны. Кроме того, ипотека для любого человека – долговое обязательство на очень длительный срок, которое не может не тяготить. Наверное, именно поэтому 80 % заемщиков, по данным компании «Домус финанс», стараются расплатиться с банком досрочно. В среднем реальный срок ипотеки в России составляет от 5 до 7 лет – не более.

Рассрочка – еще один из механизмов приобретения недвижимости в долг, при этом оплата происходит частями. Особенно популярна она на загородном рынке. Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», сообщает, что количество сделок по ипотеке на первичном рынке загородной недвижимости сокращается, при этом растет популярность рассрочки: доля продаж в рассрочку на рынке жилья бизнес-и премиум-класса компании выросла с 21 % 2012 года до 30 % в текущем, а в сегменте участков без подряда достигла 35 % от общего числа сделок. Безусловно, это выгодно клиенту, который имеет возможность платить достаточно большие суммы денег, но не хочет собирать необходимые для банка документы, а также платить большие проценты. Рассрочки тоже редко бывают бесплатными, чаще всего здесь также необходимо платить процент, но он невысок. Заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева рассказывает: «За пользование рассрочкой застройщик обычно начисляет процент (ежемесячно на остаток суммы). Это связано с тем, что реализация квартиры невозможна без планового повышения цены, которая растет вместе с уровнем строительной готовности дома, и застройщик закладывает в процент удорожание новостройки». Но все же этот механизм оплаты гораздо быстрее, удобнее и дешевле, чем ипотека.

С точки зрения застройщика здесь не все так однозначно. С одной стороны, при рассрочке деньги девелопер получает не сразу. И, скорее всего, рассрочка – вынужденная мера по привлечению клиентов. Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», видит основные риски для девелопера здесь в изменении общеэкономической ситуации: «Если большинство покупателей из-за кризиса не смогут выплатить рассрочку, то застройщик обязан будет возвратить им все средства, внесенные за квартиру. А если эти деньги ушли на строительство, то девелопер может просто обанкротиться. Но это все же фарс-мажор». Чаще всего, в рассрочке есть польза и для девелоперов, так как не всегда нужны все деньги сразу.

Софья Лебедева отмечает, что рассрочка позволяет увеличить финансовые поступления за определенный период. «Если девелопер продает сразу много квартир по рассрочке, то ежемесячные выплаты по каждой из них могут обеспечить его суммой, которая необходима для текущих расходов на строительство. Также рассрочка позволяет привлечь новых покупателей, особенно если дом на низкой стадии строительной готовности, а значит, и нет необходимости быстро въезжать». Максим Морозов, генеральный директор девелоперской компании М9, считает, что на начальном этапе строительства рассрочка вообще выгодна, так как позволяет избежать кредитов под строительство. Ведь именно на этом этапе, главная задача – быстро выйти на застройку 20-30 % территории. Рассрочка это позволяет. А Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, отмечает, что рассрочка повышает спрос и активные продажи.

Итак, рассрочки привлекательны для всех. Однако, как и любой долг, рассрочка имеет риск невозврата. Клиент может переоценить свои силы и не справиться с платежами. В этом случае, есть несколько выходов.

Действия по договору

Максим Морозов обращает внимание, что обычно такая ситуация прописана в договоре: если покупатель отказывается от исполнения взятых обязательств, то недвижимость продается новому покупателю, а необходимые деньги выплачиваются первому клиенту. Иногда на таких клиентов накладываются штрафы, иногда начисляются пени, иногда удерживается «задаток», который, как сообщает Ксения Кастова, эксперт по загородной недвижимости к «ИНКОМ-Недвижимость», составляет 300-500 тысяч рублей.

Переход на ипотеку

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что чаще всего приходится переходить на ипотеку. Банки при этом таких клиентов поддерживают, так как понимают, что покупатель уже выплатил большую часть суммы, чем и подтвердил свою платежеспособность.

Другие варианты

Роман Семчишин рассказывает, что в такой ситуации выходом может быть квартира с меньшей площадью. Такая замена позволяет либо аннулировать задолженность, либо частично ее компенсировать. Татьяна Алексеева сообщает, что со всеми клиентами Vesco Group ситуацию разрешал всегда индивидуально – обычно согласовывается альтернативный график платежей. Яна Сосорева отмечает, что может происходить переуступка квартиры другому покупателю.

Таким образом, рассрочка становится привычным механизмом оплаты на первичном рынке. На «вторичке» же, по мнению Олега Канке, руководителя офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», рассрочка крайне не популярна, здесь 99,9 % клиентов предпочитают ипотеку. Если же рассрочка и используется, то на покупателя переоформляется не вся квартира, а лишь часть площади, которая пропорциональна уплаченной сумме.

Источник: Собственник