Квартплата в новостройках выше, чем в старых квартирах?

Покупая квартиру на стадии строительства, люди пытаются сэкономить. Однако уже после сдачи дома многим из них приходится, напротив, переплачивать – за коммунальные услуги и эксплуатацию дома.

Проблемы, обсуждаемые недавно на конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?», типичны по всей стране.

О причинах переплат и способах их избежать рассказывают эксперты из столичных управляющих компаний.

Кот в мешке

При покупке квартиры в новостройке никогда нельзя знать наверняка, сколько придется отдавать за квартплату. Андрей Бубнов, генеральный директор УК «Лидер-Эксплуатация», рекомендует разведать, сколько платят за жилищно-коммунальные услуги жители соседних домов в том же районе. Однако по сравнению с вторичной недвижимостью стоимость может отличаться. На «вторичке» стоимость услуг ЖКХ может оказаться выше из-за общего износа сетей, но на «первичке» она еще может быть не сформирована при покупке.

При этом, благодаря манипуляциям некоторых недобросовестных застройщиков, эксплуатационные тарифы могут в разы превышать те, что существуют на вторичном рынке. Генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков не советует покупать квартиру в доме без истории эксплуатации: «Если очень хочется купить в новостройке, то пусть это будет новостройка, хотя бы год назад вышедшая и заселенная. Могу сказать, что мы, например, как управляющая компания, не аффилированная ни с каким застройщиком, только за текущий год не стали брать в эксплуатацию 50% предлагаемых нам подмосковных новостроек, потому что их невозможно эксплуатировать так, чтобы действительно вывести на какой-то уровень комфорта, приемлемый для жильцов».

Под крылом застройщика или в свободном полете?

Цены на квартиры в новостройках на ранних стадиях строительства весьма соблазнительны. К тому же многим просто приятно жить в новом жилье, которым до этого никто не пользовался. Поэтому новостройки пользуются и будут пользоваться спросом. Просто нужно учитывать ряд важных нюансов.

Немало споров вызывает вопрос, какая управляющая компания лучше: та, что принадлежит застройщику, или независимая. Игорь Галицин, директор по управлению собственностью ГК «Глубина», считает, что эффективнее будет справляться с работой управляющая компания, принадлежащая застройщику: «Кстати, застройщик является заложником ситуации: пока квартиры не переданы покупателям, кто-то должен заниматься коммунальным хозяйством, тем более что и квартиры передаются длительное время. Сторонняя УК вряд ли возьмется за управление не до конца достроенным объектом (обычно есть несколько очередей) и в момент, когда все делают ремонты. Это большая головная боль».

Эксперты согласились, что ситуация, когда за управление только что построенным домом берется независимая управляющая компания, проблематична для всех: застройщика, покупателя и самой УК. Появление такой компании на объекте всегда осложняет жизнь застройщику. Он должен сдать УК объект в готовом виде, иначе он не будет принят к эксплуатации. «С одной стороны, мы действуем в интересах собственника, с другой стороны, и в своих интересах: мы не хотим, чтобы нас переизбрали на первом же собрании», - говорит Сергей Креков. Сейчас застройщики практически не сдают объекты в полной готовности, сетует эксперт. «Я как генеральный директор управляющей компании могу потребовать это у застройщика, но это полный абсурд. От этого плохо и нам, и владельцам квартир, которые как можно скорее хотят въехать в недостроенное жилье», - поясняет он.

Люди, стремясь быстрее получить жилье и начать ремонт, зачастую подписывают акты приемки-передачи дома еще до того, как все строительные работы доделаны. А управляющим компаниям работать с такой недвижимостью очень сложно. «Я хочу защитить свои риски и не готов принимать недоделку, а собственники хотят заселиться. И пока эта ситуация существует, я считаю, что выхода, кроме УК от застройщика, на которую посыплются все шишки, нет», – признает г-н Креков.

Андрей Бубнов, в свою очередь, напоминает покупателям: вне зависимости от принадлежности УК, на новостройку дается трехлетняя гарантия на технологическое и инженерное оборудование. То есть отвечать за неполадки в это время в любом случае будет сам застройщик.

С какого момента платить

Для покупателей квартир в новостройках важно, с какого момента начинать платить за жилищно-коммунальные услуги. По словам Игоря Галицина (ГК «Глубина»), ответственность по оплате возникает с момента подписания акта приема-передачи. До этого оплата коммунальных услуг является обязанностью застройщика. Однако, как отмечает Андрей Бубнов (УК «Лидер-Эксплуатация»), в отдельных случаях обязанность покрыть расходы застройщика с момента подключения к коммуникациям может быть прописана в договоре участия в долевом строительстве. Если такого пункта в документах нет, то платить должен застройщик.

Нужно учитывать, что передача квартиры покупателю не означает, что он сразу становится собственником. До того, как человек становится полноправным владельцем квартиры, проходит какое-то время, требующееся на оформление и регистрацию права собственности. И в этот промежуток он уже обязан платить за ЖКУ.

За что платить не надо

Порой управляющие компании пытаются приписать дополнительные расходы, которые покупатели квартиры не обязаны покрывать. Вот типичный пример: «Застройщик, вернее, его УК, уже после ввода дома в эксплуатацию разослала всем письма, в которых говорилось о дополнительном сборе денег – «на озеленение территории и установку скамеек». Примерно 3000 рублей с квартиры», – жалуется читательница Любовь Самарцева.

Однако эти поборы незаконны. «Застройщик обязан сделать благоустройство территории в соответствии с проектом в рамках инвестиционного проекта. Это его ответственность», - говорит Игорь Галицин. Эксперты рекомендуют в таких случаях ознакомиться с планом благоустройства. Все, что указано в этом плане, застройщик должен сделать за собственные средства. «Если застройщик вам отказывает в выдаче этого документа – получить его можно в организации, выдавшей разрешение на строительство», – уточняет Сергей Креков.

Если речь идет о сборах средств на какое-то дополнительное озеленение и благоустройство сверх того, что сделал застройщик, принять решение о такой необходимости могут только сами жильцы, а не УК: решение о сборе дополнительных денежных средств на общедомовые нужды принимается общим собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома.

Как сменить управляющую компанию

Если управляющая компания работает из рук вон плохо, собственники имеют право ее сменить. Для этого необходимо провести собрание собственников, на котором будет кворум. Как поясняет Андрей Бубнов, для этого на собрании должны присутствовать собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Проблема в том, что до регистрации прав собственности на квартиру покупатели такими полномочиями не обладают, а недовольство управляющей компанией может возникнуть еще до этого. Хотя даже в этом случае у покупателей есть инструменты, позволяющие отстранить УК, правда, сделать это намного сложнее.

«Для начала поинтересуйтесь, назначена ли УК от застройщика посредством открытого конкурса, который проводил орган местного самоуправления, – говорит Сергей Креков. – Согласно статье 162 ЖК РФ, с декабря 2011 г. органы местного самоуправления обязали проводить открытый конкурс при назначении управляющей компании на объект нового строительства. Если конкурса не было, а застройщик назначил свою управляющую компанию, нужно обращаться в орган местного самоуправления и требовать проведения открытого конкурса».

Если же конкурс был проведен, необходимо потребовать протоколы УК, проанализировать, кто принимал участие, выявить возможные нарушения. «Если формальных нарушений вы не заметили, и управляющая компания выбрана в соответствии с процедурой, то не следует думать, что она выбрана навечно. УК действует на основании обычного контракта, который как заключается, так и расторгается в случае неисполнений условий договора. А такие отклонения всегда можно найти. Нужно обращаться в органы местного самоуправления и инициировать новый конкурс», – отмечает эксперт.

Иными словами, сменить управляющую компанию можно. Но до момента получения свидетельства о праве собственности покупатели квартир в новостройках вынуждены действовать через местную администрацию.

Однако порой такая ранняя смена УК может только навредить. «Опыт передачи квартир покупателям показывает, что процедура получения свидетельства о собственности для жителей одного дома может растягиваться на неопределенный срок, – говорит Игорь Галицин. – Период управления только что построенным домом самый сложный. Связь застройщика и управляющей компании помогает в кратчайшее время исправить все неполадки, связанные с эксплуатацией дома. Когда застройщик вовлекает управляющую компанию в проект в ранние сроки, гораздо проще быстро и качественно обеспечить жильцов водой, теплом и прочими коммуникациями. Вы можете отказаться от услуг, если вас не устраивают условия, предлагаемые УК, но должны помнить, что если в отсутствие УК или ТСЖ не будет также выбрано и непосредственное управление домом, управляющего определят местные власти».