Покупка и продажа долей в квартире: права и риски

Купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. «Казанская недвижимость» уже поднимала эту тему в предыдущих номерах. Сегодня остановимся на вопросе подробнее.

Как показывает практика, далеко не всегда сособственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуре, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать или купить долю в квартире можно.

«Доля» - что это?

Необходимо отметить, что используемое на практике словосочетание «доля в квартире» является некорректным сочетанием терминов, правильнее говорить – доля в праве собственности на квартиру.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Так, к примеру, совместная собственность – это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую: при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на его основании уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей, при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.

Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например,1/2, 1/5 и т.п.

Границы доли

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре - судебный и договорный (по соглашению сторон).

«При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект», - поясняет Руслан Яхудин, руководитель юридической компании «ТАКО»:

При недостижении соглашения сособственник вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Причем это возможно сделать только без несоразмерного ущерба имуществу. Эксперт уточняет: площади комнат должны позволять выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли доля в натуре, определяется объем прав и обязанностей ее собственника, связанных с отчуждением доли другим лицам.

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки. Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Преимущественная покупка

Прежде чем продавать свою долю в квартире, необходимо убедиться, что остальные собственники согласны с продажей и не претендуют на нее. От них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. Предложение, содержащее подробное изложение всех условий продажи и указание цены, отправляется ценным письмом с уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Отступление от указанных в письме условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure - для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto - чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

Риски для покупателя доли

Если вы – покупатель доли в квартире, вы подпадаете под действие правового режима долевой собственности, регламентированного гражданским законодательством: владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Когда речь идет о доле в праве собственности на квартиру, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Поэтому владение долей в квартире нельзя приравнять к владению ее конкретной частью, например, комнатой.

Даже при желании выделить комнату в квартире, в которой куплена доля, на практике это осуществить фактически невозможно. Для этого в квартире, как говорилось ранее, должна быть техническая возможность выделения изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе только определить порядок пользования квартирой (на основании соответствующего иска с вашей стороны).

Но суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будет учитываться, имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; финансовое положение и многое другое.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот: тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Прописка в квартире с долей

Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности. Если вы вселяетесь с семьей, учтите: прописать членов семьи можно будет только с письменного согласия других сособственников. Поэтому рекомендуется покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем регистрироваться и проживать там. Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.