Рынок недвижимости в Казани. Итоги и ближайшие перспективы

Активное развитие рынка недвижимости в 2010-2012 гг. после кризисных 2008-2009 г. в начале этого года сменилось на существенное замедление роста, утверждают аналитики рынка и его игроки. Каким же окажется наступающий 2014-й? Журнал «Казанская недвижимость» выяснял, что думают по этому поводу ведущие эксперты Казани.

Эксперты прогнозируют в 2013 году: когда будут сосчитаны последние цифры, мы сможем наблюдать картину снижения сделок с недвижимостью в России до $7,6 млрд. Это на 8-10 % меньше, чем в 2012 году. Такой ситуации способствует ряд факторов, среди которых удешевление рубля и нефти, а также продолжающееся замедление российской экономики. Однако некоторая стабилизация все же будет иметь место. Возможно, свою роль в этом сыграет и последний массовый отзыв лицензий у крупных банков в России: напуганные это тенденцией, люди предпочтут вкладывать деньги в недвижимость.

Покупательский спрос и рост цен

С 2010 года цены на российскую недвижимость в среднем росли на 10-12 % ежегодно. В этом году рост цен на недвижимость не превышает уровень инфляции (по разным оценкам, в 2013 г. он составляет от 5 до 8 %). Начавшись в этом году, говорят эксперты, такая тенденция сохранится и в последующем.

Второстепенную роль на негативные тенденции на российскую недвижимость в 2013 году сыграл кипрский фактор. В послании Федеральному Собранию 12 декабря президент Владимир Путин посетовал на слишком низкие темпы "деофшоризации" страны и предложил ряд новых мер борьбы с уходом от налогов при помощи иностранных юрисдикций. Минфин России отказался выходить из соглашений с офшорами. РФ пока не планирует выходить из соглашений об избежании двойного налогообложения. Об этом заявил глава Минфина РФ Антон Силуанов. Отдельно он высказался о Кипре, с которым у РФ такое соглашение есть. По словам министра, Кипр не является "черным" офшором.

Официальная позиция властей РФ по этому вопросу начала проясняться лишь в середине декабря. Но поскольку проблемы с кипрским оффшором затронули лишь небольшую часть крупных компаний, то в целом влияния на рынок недвижимости в 2013 г. они не оказали.

Более существенную роль в ухудшении ситуации на рынке российской недвижимости оказало влияние таких внутринациональных факторов, как снижение спроса на недвижимость и удорожание ипотеки

Недвижимость в Татарстане: пациент скорее жив?

По наблюдениям президента Гильдии риэлторов РТ Руслана Садреева, уходящий 2013-й для риэлторского сообщества был более активным, чем предыдущий 2012 год. «Причем спрос в течение года был волнообразным: в самом начале 2013 было затишье, затем весной покупательский интерес несколько активизировался. Летом – очередной спад спроса. К осени традиционно он начал увеличиваться, причем по всем сегментам», - отмечает эксперт.

«Стагнация на казанском рынке недвижимости в июне-августе 2013 г. была связана не с какими-то экономическими потрясениями, а с Универсиадой», - уточняет Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость». Но в целом, считает эксперт, в 2013 году спрос на недвижимость в Казани был, полностью стагнационным год не назовешь. Оглядываясь на собственный опыт, он уверен: вторая половина года была для татарстанских риэлторов довольно насыщенной: «У меня, например, прошел целый ряд крупных сделок. Мы заметили, что активизировались крупные инвесторы, были коммерческие покупки больших земельных участков».

Повышение интереса к коммерческой недвижимости в 2013 г. отмечает и директор агентства недвижимости "Флэт" Руслан Хабибрахманов. «Основной интерес потенциальной аудитории покупателей коммерческой недвижимости в 2013 г. проявлялся к площадям для торговли», - конкретизирует эксперт. А к критериям выбора клиентов относит следующие факторы: первая линия от дороги, высокий пешеходный и автомобильный трафик. Эти детали интересуют не только клиентов покупающих, но и снимающих в аренду помещение. «В сегменте аренды коммерческой недвижимости, основной акцент делается на сегментированный запрос. Стоимость - не столь значимый критерий, в случае если предложение максимально подходит для потенциального клиента» - говорит г-н Хабибрахманов. Наиболее востребованы в этом плане, по его наблюдениям, Вахитовский и Приволжский районы Казани.

«Как и по всей стране, рынок недвижимости в Татарстане в 2013 г. находился в стагнации, - поделился своим мнением Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери». – Но в Казани, пожалуй, это наблюдалось в еще более ярко выраженной форме. Нам тут еще и Универсиада «помогла». Весной 2013 г. какие-то подвижки пошли было, но с приближением лета рынок опять замер. Сначала люди откладывали дела: подождем – пусть Универсиада пройдет. Она прошла, но как после любого праздника, появилось «похмелье»: мол, подожди, от Универсиады отойдем. И вот, наконец, в лучшем случае к сентябрю рынок очнулся. Но я связываю это с естественным явлением: когда что-то долго откладывается и не решается, потом наступает некий толчок – и начинается движение. И вот только к середине ноября у риэлторов по-настоящему появилась работа. Первый фактор, повлиявший на эту ситуацию – традиционное оживление к концу года (боязнь экономической нестабильности в стране в наступающем году)». Второе, на что обратил внимание эксперт: в этот период «плюсанули» доллар и евро. И, наконец, говорит г-н Абсалямов, свою роль сыграл и факт «чистки» федеральными властями банковской сферы.

Действительно, на момент подписания номера в печать, уже после беседы с экспертом, стало известно: Банк России отозвал лицензии еще у трех банков - Инвестбанка, Банка проектного финансирования (БПФ) и Смоленского банка (ранее, напомним, лицензии лишился Мастер-банк). Такая тенденция не могла не подвигнуть напуганных вкладчиков задуматься о вложениях в недвижимость как об альтернативе хранения сбережений. Выходит, можно говорить о скором росте рынка недвижимости? Но, по мнению нашего собеседника, такие выводы преждевременны.

«Уже сейчас, к Новому году и в первые месяцы 2014 г. я прогнозирую новый спад на рынке недвижимости в республике», - делится своим мнением Валерий Абсалямов: всплеск покупательского интереса он объясняет совпадением по времени сезонного спроса и вышеперечисленных экономических факторов. Далее – опять затишье.

В том, что завершающийся 2013 год был нелегким, с коллегой согласна и директор АН «РЕАЛИТ» Татьяна Линькова. Общий спад экономики коснулся и рынка недвижимости, подтверждает она. Впрочем, в Татарстане положительное влияние на рынок, говорит эксперт, может оказать активное развитие сферы строительства – республика в этом плане выгодно отличается от остальных регионов.

«Первичка» и «вторичка»

Татьяна Линькова отмечает следующую тенденцию: больше стали покупать, и скорее всего, будут покупать жилье в новостройках. Причем у застройщиков с хорошей в городе репутацией квартиры продаются еще на начальных фазах строительства. «По моему мнению, это более выгодное вложение средств, и если у покупателя есть возможность купить квартиру в новом доме, то лучше это сделать» - считает эксперт. Выбор на сегодняшний день в Казани большой - от элитных квартир до малометражек. «Хрущевки» или «ленинградки» по-прежнему покупают как стартовое жилье, в основном с привлечением ипотечных средств, делится наблюдениями г-жа Линькова.

Перекос в сторону «первички», причем в глобальных масштабах, отмечает и Валерий Абсалямов (ЦДН «Валери»). Причины эксперт видит, в том числе, и в более плотном сотрудничестве застройщиков с банками. На сегодняшний день у каждого из них есть привязка проектов к двум-трем конкретным банкам. Поэтому кредитование первичного рынка здорово качнуло маятник в этот сегмент. «И они будут выигрывать до тех пор, пока через какое-то время (может, через год-два) наступит точка стабилизации – в тот момент, когда уйдут с этого рынка инвесторы. А уйдут они тогда, когда станет невыгодно вкладывать в первичное жилье по причине насыщенности базы, когда прирост прибыли от нее будет составлять меньше 7-8% в год», - поясняет г-н Абсалямов. Но просто как средство сохранения средств рынок «первички» еще долго будет работать, уверен он.

Прослеживая динамику стоимости квадратного метра в разных сегментах, эксперты «Казанской недвижимости» отмечают: в общем по Казани она не превысили 3%. «Мониторинг рыночной стоимости квадратного метра показывает, что вторичное жилье подорожало в среднем на 0,7 % (одно-двухкомнатные квартиры), 2,3% (трехкомнатные), - говорит Руслан Хабибрахманов (АН «Флэт»). - Рынок новостроек показал небольшой рост: соответственно 1,2 % в однокомнатных, 0,2% в двухкомнатных и 2,8% в сегменте трехкомнатных квартир. Что касается спроса, наиболее стабильн, как и всегда, покупателей интересовали недорогие одно-двухкомнатные квартиры как на рынке вторичного жилья, так и в новостройках». Вообще же, что касается цен, эксперт считает возможной положительную динамику стоимости квадратного метра в пределах 5%.

«В этом году, как мы и прогнозировали, стоимость выросла, - говорит Руслан Садреев (АН «Премьер»). – Это произошло в пределах примерно 10%-ного коридора. В зависимости от сегмента – в рамках инфляции плюс-минус какой-то процент, в каждом сегменте – свои цифры, от 5 до 10%». Сейчас люди уже не боятся покупать квартиры с черновой отделкой, как это было несколько лет назад. И в 2013 г. наблюдался рост интереса к жилью современных планировок в новых домах. Потребитель становится более грамотным и требовательным.

Покупатель сегодня более внимателен к материалам, из которых построен дом, к планировке квартиры, к расположению, подтверждает Андрей Савельев (АН «НЛБ-Недвижимость») «Сейчас что попало не берут. И поэтому дома, которые строятся на продажу, либо продаются сразу, либо стоят непроданными до года, теряя в цене – в зависимости от проекта», - констатирует г-н Савельев. Клиент стал более грамотным и избирательным, и на этот факт следует обратить внимание застройщикам.

Дальнейшее поведение покупательского спроса

По данным специалистов Центра экономических исследований Института глобализации и социсследований, если ситуация в глобальных масштабах на рынке в России никак не изменится, а иностранные инвесторы не активизируются, то недвижимость в 2014 году неминуемо ждет обвал.

«В случае повторения ситуации 2008-2009 гг., когда будет использован административный фактор для искусственного удерживания цен на недвижимость от падения, то спрос на недвижимость вновь катастрофически упадет до уровня кризисного периода», - предостерегают аналитики Центра.

На снижение спроса влияет то, что рынок недвижимости по стране вполне насыщен. Так, около 70% россиян обеспечены собственным жильем. А перспектива введения налога на недвижимость позитивно не влияет на увеличение числа сделок. Так, по данным аналитиков, налоговая нагрузка на недвижимость для физических лиц – владельцев возрастет в 4 раза. Это связано с тем, что при расчете налога на недвижимость будет использована кадастровая стоимость. Оценка недвижимости россиян, данные от проведения которой попали в кадастр, проводилась как раз в тот период, когда цены на недвижимость достигли своего пика.

Поэтому и неудивительно, что после введения налога на недвижимость россияне начнут избавляться от лишних квадратных метров. Это означает, что предложение будет превышать спрос, и это негативно скажется на рыночной стоимости жилья. По крайней мере, на сегодняшний день есть все предпосылки для снижения долларовых цен за квадратный метр жилой недвижимости.