Титульное страхование квартир: а воз и ныне там. Почему россияне не защищают свою недвижимость от мошенников

Для американца или европейца застраховать приобретенную квартиру или дом – дело столь же естественное, как почистить с утра зубы. В нашей же стране (где, заметим, многие иностранные придумки – от «Макдоналдса» до интернета – отлично прижились) все выходит по-другому. Страхование недвижимости от юридических рисков распространено только там, где граждан к этому принуждают – при выдаче банками ипотечных кредитов. А чтобы застраховаться добровольно – этого среднестатистический россиянин избегает. Почему?

С этим и смежными вопросами попытался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

«Титул», который не совсем титул

Риски, угрожающие недвижимости, многочисленны и разнообразны – соответственно, против каждого из них существует страхование. Более всего у нас популярна страховая защита от рисков физического характера – разрушения, пожара, залива. Но мы сегодня о другом – о ситуации, когда дом или квартира целехоньки, но у владельца появляются проблемы юридического характера: кто-то предъявляет претензии на его объект.

Такое страхование называется в обыденной речи «титульным». «Под титульным страхованием понимается страхование имущественных прав в отношении недвижимого имущества на случай их потери или ограничения», - говорит Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК «МАКС».

Название, на взгляд стороннего человека, может показаться странноватым. «Титул» в понимании большинства – это почетное звание («Король жалует вас титулом герцога!»). Причем здесь недвижимость и права на нее? Однако, как выясняется, все логично. «Одним из вариантов перевода латинского titulus является «надпись», - пояснили нам эксперты компании «Росгосстрах». – В юриспруденции термин «титул» подразумевает юридическое, документальное основание права на определенные действия, на особое положение, на имущество, на владение и т.д. По сути, титул – это право собственности или другое вещное право на имущество (ст. 209 и 216 Гражданского кодекса РФ)».

«Ты не в Чикаго, моя дорогая!»

Резонен вопрос: а с чего это автор двумя абзацами выше сказал, что термин «титул» используется «в обыденной речи»? Тут нас подстерегает очередное открытие: титульного страхования в России не существует! Данного термина нет в законах – там лишь «страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности». А «титульное страхование», «титул» - это всего лишь калька с иностранных (прежде всего, американских) названий.

Но дело, к сожалению, не только в словах. Основополагающий принцип «у них» – бессрочность: заплатив один раз, собственник недвижимости приобретает пожизненную гарантию. В России все иначе. «Аналог американского титульного страхования у нас невозможен, - объясняет Наталья Кузьмина, директор департамента продаж САО «Гефест». – В ст. 942 ГК РФ указано, что в договоре страхования должен быть прописан срок договора – соответственно, в нашей стране не может быть бессрочных полисов страхования».

Если же копнуть еще, то открываются глубины совершенно фантастические. В большинстве стран (их автор не побоится назвать нормальными) действует правило: все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, но и государство, осуществляя эту регистрацию, несет ответственность. Иными словами, сам факт того, что вы внесены в госреестр в качестве собственника данного объекта, означает незыблемость ваших прав на него. А если выявятся какие-то проблемы – то, скорее всего, само государство и станет разбираться с собственными служащими, как это они допустили «косяк».

У России, как всегда, особый путь. Госрегистрация наличествует, но, обращает внимание Александр Агапов («МАКС»), «государство при этом никакой ответственности за последствия неправильной регистрации не несет». Поэтому, продолжает эксперт, «при страховании титула мы фактически говорим о рисках всех предыдущих сделок, а также о рисках, связанных с работой уполномоченных органов. И если в англосаксонском праве в среднем после четырех лет страхования (в отдельных странах до 30 лет) вероятность страхового события практически равна нулю, то у нас вероятность страхового события и через 30 лет для некоторых сделок будет сопоставима с первым годом страхования».

В общем, вывод такой. Появлению полноценного титульного страхования препятствует не только ст. 942 ГК, в конце концов законы можно и изменить. Дело в полной непредсказуемости, невозможности просчитать риски. А раз так – то и страховщикам заниматься этим не очень интересно, и тарифы (буде кто все-таки пожелает заключить подобный договор) окажутся такими, что напрочь распугают всех клиентов. А к ситуации лучше всего подходит фраза, взятая в заголовок этой главы. Ее (если кто забыл) произнес в городе Ленинграде, обращаясь к своей дочери, герой С. Маршака – американский миллионер мистер Твистер.

Законы: хорошо на бумаге!

Рассмотрим теперь коротенько определяющую процесс законодательную базу. Никакого специального нормативного акта, относящегося именно к данному виду страхования, нет – все регулируется универсальным законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (ФЗ №4015-I от 27.11.1992 г.). Несмотря на почтенный возраст, закон этот вполне современен: в него регулярно вносятся поправки. Последняя порция – в 2013 году. Ну и, конечно, договоры страхования должны соответствовать нормам ГК.

Данный вид страхования осуществляется «с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) права собственности страхователя на объект недвижимости, - говорит Кирилл Ткачук, начальник отдела андеррайтинга департамента специальных программ ОАО СК «ПАРИ». – Таким образом, если в договоре страхования (правилах страхования) страховой случай определен как утрата права собственности по причине признания судом сделки недействительной и применения последствий ее недействительности либо истребования недвижимого имущества у добросовестного приобретателя (виндикация), это означает, что страхование распространяется на абсолютно все предусмотренные законодательством случаи, в результате которых страхователь может утратить право собственности».

Застраховать «навсегда», как мы помним, в России невозможно. Так что собственнику, желающему иметь постоянную защиту, остается только один путь: постоянно заключать новые договоры. В этой связи наши эксперты напомнили, что срок исковой давности (согласно ГК) составляет три года, в исключительных случаях он может быть продлен до 10 лет. «Согласно статистике, наибольшее количество исков приходится на первые три года после сделки, - говорит Ирина Рысина, начальник отдела андеррайтинга страхования имущества физических лиц ООО «БИН Страхование». – Затем поток постепенно убывает и к концу десятого года иссякает окончательно. Поэтому реально страхование титула оправдано на период не более 10 лет».

Никоим образом не споря с уважаемым экспертом, автор должен отметить, что российское законодательство позволяет суду в некоторых случаях увеличить срок исковой давности – так что полагаться на «правило 10 лет» как на каменную стену не рекомендуется. Кстати, так думаю не только я. «Если не будут внесены изменения в действующее законодательство, то в 2113 году обязательно будут оспорены несколько сделок, заключенные в этом году (главное, чтобы объект недвижимости уцелел), - иронизирует Александр Агапов («МАКС»). – Что же касается добросовестности приобретателя, то, ознакомившись с несколькими судебными решениями, я сделал вывод: для того чтобы покупатель был признан судом добросовестным, ему (а не риелтору, нотариусу или регистратору) необходимо обладать интеллектом Шерлока Холмса, ловкостью Джеймса Бонда и полномочиями майора Томина. Те есть добросовестный приобретатель – редкий гость на российских просторах».

Скока-скока?

Стоимость – это вопрос, который волнует потребителей абсолютно любого продукта. Так что данный вопрос мы не задать нашим экспертам просто не могли.

«Тариф по этому виду страхования варьируется в пределах от 0,15% до 0,40%, - говорит Ольга Боровикова, начальник отдела методологии и андеррайтинга титула компании «АльфаСтрахование». – Страховая сумма устанавливается в размере стоимости покупки (при добровольном страховании), а если это ипотечное страхование – то в размере требований банка, но не выше стоимости имущества».

Эксперт добавляет, что могут быть выявлены обстоятельства, увеличивающие риск наступления страхового события, в связи с чем страховая компания может затребовать дополнительные документы для проверки. Среди подобных обстоятельств:
- в числе собственников приобретаемого объекта недвижимости имеются несовершеннолетние или недееспособные лица;
- с даты последнего перехода права собственности на приобретаемое имущество прошло менее трех лет;
- в последние 12 месяцев по приобретаемому объекту недвижимости заключалось две и более сделок.

Чуть более высокие цифры тарифов называет Любовь Кононенко, начальник управления страхования имущества физических лиц и ипотечного страхования СК «Согласие». «Минимальный тариф для сделки купли-продажи квартиры, которая была в собственности продавца более трех лет, и мы имеем возможность проверить законность предшествующей сделки – от 0,35% от страховой суммы в год, - говорит эксперт. – Страхователь (покупатель) квартиры должен предоставить нам полный пакет документов, подтверждающий, что текущая сделка проводится в точном соответствии с законом. Не подлежат страхованию все случаи утраты или ограничения права, которые находятся в прямой причинной связи с действиями собственника объекта недвижимости и членов его семьи, а также с изъятием объекта недвижимости по распоряжению государственных органов, например:
- изъятие и продажа объекта недвижимости для погашения долгов страхователя по каким-либо обязательствам;
- раздел имущества при бракоразводном процессе;
- изъятие земельного участка в том случае, если он используется не по назначению или не используется по назначению длительное время и т.п.

Также не покрываются страхованием утрата или ограничение права собственности по тем обстоятельствам, которые на момент заключения сделки известны страхователю».

Картинки с натуры

И, разумеется, не могут не интересовать вопросы о том, как все происходит в реальности. Например, прецеденты того, чтобы клиенты получали страховку по договору титульного страхования. В целом, таких немного – это объясняется прежде всего немногочисленностью самих случаев страхования.

Борис Шаронов, начальник отдела развития департамента специальных программ ОАО СК «ПАРИ», рассказывает об одном из последних урегулированных убытков. Человек приобрел квартиру с использованием кредитных средств, а после один из родственников бывшего собственника стал требовать признать договор купли-продажи недействительным. Основание – сделка совершалась по доверенности, которая была оформлена на уже умершего собственника. К иску подключился и департамент жилищной политики г. Москвы: он требовал признать приватизацию данной квартиры недействительной по тем же основаниям (подложные документы). В суде было установлено, что запись о доверенности, на основании которой оформлялось большинство документов, в реестре нотариуса отсутствует – иными словами, доверенность была поддельной. В результате суд вынес решение о возвращении квартиры в собственность г. Москвы.

Очень похожую (также доверенность, выданная на уже умершего человека) историю рассказал и Александр Агапов («МАКС»). Эксперт особо обращает внимание, что с квартирой после этого произошло несколько сделок – и все они оказались надлежащим образом оформлены и заверены, прошли государственную регистрацию. Выплата клиенту была произведена в размере страховой суммы.

Как говорит Любовь Кононенко, за 2012-2013 годы СК «Согласие» было заявлено более 10 событий, связанных с судебными исками о прекращении права собственности, но все они – в рамках ипотечного кредитования. «Не раскрывая имен, могу сказать, что несколько из них связано с якобы поддельными доверенностями (в тех случаях, когда продавца объекта недвижимости представляло иное лицо по доверенности, оформленной нотариусом), - отмечает эксперт. – Другой случай связан с ситуацией, когда из неприватизированной квартиры незаконно были выписаны два человека (включая несовершеннолетнего ребенка), затем квартира была быстро приватизирована и продана нашему страхователю».

«Разумеется, у нас были выплаты по страхованию титула, - говорит Ольга Боровикова («АльфаСтрахование»). – Случаи самые разнообразные: от традиционных (появление наследников, признание собственника неспособным отвечать за свои действия и руководить ими при совершении сделки), до криминальных (с убийством собственника квартиры, подделкой от его имени документов). Как правило, такие квартиры продаются несколько раз и проверить по цепочке все документы не представляется возможным. Был и такой случай – признание сделки недействительной в связи с ее мнимостью с одновременным признанием страхователя недобросовестным приобретателем. В этом случае страхователю было отказано в выплате страхового возмещения».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Статистику титульного страхования очень сильно смазывают ипотечные кредиты. Человек действует вроде как добровольно (никто ведь его в наручниках не приводит), но по факту – под давлением банка. Если же данные случаи отбросить, то остается ничего. Ну, почти ничего: десяток-другой застраховавшихся на всю страну – это мизер.

Почему так? Основные причины мы перечислили в статье: невыгодные условия для клиентов, которые вынуждены постоянно продлевать договоры и платить каждый раз деньги. Условия никто менять не хочет, потому что сделка по недвижимости на вторичке потенциально содержит много рисков. Страховщики говорят о «низком уровне страховой культуры». Не будем спорить, такое явление есть. Но имеется еще момент - на тематических форумах в интернете можно прочитать немало историй о том, как люди не могут добиться причитающихся им выплат – им в этом отказывают. Начитавшись подобного, вряд ли кто-то захочет раскошеливаться.

В общем, пока титульное страхование (добровольное, не для ипотеки) влачит довольно вялое существование. И никаких предпосылок к тому, чтобы все изменилось, не наблюдается.

Комментарий эксперта

Илья Метелкин, руководитель департамента развития и поддержки партнерских продаж компании «Росгосстрах»:

В мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации – регистрация сделок (актовая регистрация, основанная на принципе «презумпции добросовестного покупателя, полагающегося на записи в реестре») и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистрация, или система Торренса, основанная на принципе «презумпции неоспоримости зарегистрированного права»). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, Австралии, Канаде. Актовая – в США, где практически каждая сделка с недвижимостью сопровождается страхованием титула, являющегося основным методом управления рисками, связанными с потерей права собственности. Таким образом, обеспечение гарантий прав собственника и прав третьих лиц берет на себя либо государство (при системе регистрации прав), либо страховые компании (при системе регистрации сделок посредством титульного страхования). В России, учитывая то, что фактически за «чистоту» объекта недвижимости никто не отвечает и гарантий прав ни один орган не предоставляет, сложившуюся систему регистрации прав на жилое недвижимое имущество можно классифицировать как смешанную, т.е. регистрируются как права на недвижимость, так и сами сделки, например, договоры купли-продажи.

Принимая во внимание то, что российское законодательство предусматривает множество причин признания сделки недействительной, необходимость применения титульного страхования в качестве одного из основных инструментов по обеспечению гарантий прав собственника не вызывает сомнений.

Дмитрий Иванников, управляющий директор по ипотечному страхованию ОАО «СОГАЗ»:

Если говорить о добровольном страховании титула, то срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Но чаще всего такой договор заключается на год, а потом продлевается. В целом же целесообразно страховать титул в течение 3 лет после заключения сделки: на первые три года приходится наибольшее количество судебных исков, т.к. это общий срок исковой давности, установленный гражданским законодательством, в течение которого в судебном порядке возможно потребовать применения к сделке последствий ее недействительности. Этот срок начинается с момента исполнения подобной сделки.

Что касается тарифной ставки, то ориентировочно она составляет порядка 0,3 - 0,6% от страховой суммы, которая обычно равна действительной стоимости застрахованного имущества на дату заключения договора страхования. Существует ряд факторов, влияющих на величину тарифной ставки: количество сделок с объектом недвижимости, чистота истории объекта недвижимости, полнота предоставленных документов, временные промежутки между проводимыми сделками и т.д. Т.е., если стоимость приобретаемого объекта недвижимости составляет 5 млн рублей, при тарифной ставке 0,3% размер страховой премии будет равен 15 тыс. рублей в год, что является вполне адекватным и приемлемым условием для данного механизма защиты и компенсации денежных затрат на приобретение новой недвижимости. Ведь в случае полной утраты права собственности выплата составит 100% от страховой суммы, указанной в договоре страхования (т.е. для нашего примера – 5 млн рублей).

Источник: MetrInfo.Ru