Кто и как будет платить обманутым дольщикам?

Проблемы обманутых дольщиков уже давно известны всем. Однако знать и решить – разные вещи, так как чаще всего на продолжение строительства по разным причинам просто нет денег. Так есть ли выход?

Как известно, в конце любого тоннеля есть свет, однако дойти до конца иногда не так-то и просто. Корень проблемы в том, что у большинства застройщиков нет собственных денег на строительство или их не достаточно, и тогда на эти нужды привлекаются деньги дольщиков. Но бывают ситуации, когда деньги потрачены, а дом так и не сдался. Безусловно, ДДУ обязывает деньги дольщикам вернуть. Но где их взять?

Именно на этот вопрос и призван ответить закон о страховании ответственности застройщиков, который заработал с 1 января 2014 года. Согласно нему застройщики не смогут привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними. Застраховать свою ответственность можно в коммерческой страховой компании, в обществе взаимного страхования застройщиков или предоставить соответствующие банковские гарантии.

Какой вариант из этого выберут застройщики? Наверное, каждый будет учитывать собственные обстоятельства, ведь везде есть и плюсы, и минусы. Однако многие застройщики пока находятся в раздумьях и не спешат с выбором. Так Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless, сообщает: «Мы отложили принятие решения, поскольку для текущих продаж этого не требуется – разрешения на строительство и зарегистрированные ДДУ имеются по всем домам, которые находятся в продаже. А для принятия решения по схеме страхования 2-ой очереди у нас есть около полугода. Посмотрим, как будет складываться практика рынка». Аналогичную позицию высказал и Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Во всех объектах, которые «Инвесттраст» уже реализует либо только собирается продавать в ближайшее время, уже открыты адреса, поэтому пока компания не нуждается в скорейшем решении данного вопроса. Фактически большинство застройщиков еще ничего не делают, так как пока не разработаны схемы и регламенты. Сам рынок не предлагает девелоперам конкретных продуктов, и даже ОВС еще до конца не определилось с четким порядком вступления в данное общество».

Однако есть и определившиеся. Например, ЗАО «Пересвет-Инвест» склоняется в сторону банковских гарантий. Елена Филатова, начальник юридической службы ЗАО «Пересвет-Инвест», рассказывает: «Наиболее приемлемым вариантом, на мой взгляд, является поручительство банка. В данном случае исполнение обязательств застройщика по ДУДС обеспечиваются поручительством банка, а условия поручительства доводятся в обязательном порядке до участника долевого строительства». Но стоит помнить, что банки всегда имеют собственную выгоду, так что не во всех случаях это будет приемлемо. Иван Кудряшов, начальник юридического отдела Управляющей компании «Экодолье», отмечает, что банковское поручительство предполагает серьезные нормы резервирования. «Как правило, застройщику для того, чтобы получить банковскую гарантию, нужно положить в банк аналогичную резервированию сумму денег и, в итоге, фактически заморозить стоимость еще одного дома». Также стоит помнить, что далеко не все банки могут выдавать такие гарантии.

Есть девелоперы, которые склонны страховать свои риски в коммерческих страховых компаниях. Так Иван Кудряшов сообщает, что «Экодолье» склонно выбрать именно такой вариант, так как не хочет нести риски и за других застройщиков, которые ложатся на компанию при выборе «Общества взаимного страхования застройщиков». И их не пугают более высокие тарифы страховых компаний. Такой же вариант выбрал и «ОПИН». Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН», рассказывает: «Мы планируем заключать договор со страховой компанией, так как для нас это наиболее удобный вариант, а нашим клиентам будут комфортней получить гарантии еще и третей стороны, подкрепленные юридически, т.е. договором страхования. Планируем заключать договор со страховой компанией «Согласие», которая входит в число активов группы ОНЭКСИМ вместе с «ОПИН». Это позволит нам застраховать свою ответственность перед участниками долевого строительства на самых выгодных условиях, а, соответственно, минимизировать дополнительные затраты и не допустить существенного роста цена на наши объекты».

Третий вариант – «Общество взаимного страхования застройщиков». В настоящий момент в него уже вступило 50 девелоперов со всей России. Безусловно, в этом случае застройщик несет ответственность и за себя, и за другого. Именно поэтому здесь не принимаются недобросовестные застройщики и используются индивидуальные страховые тарифы. Предполагается, что этот способ страхования к концу 2014 года выберут 250 застройщиков со всей России. Например, такой путь выбрала ФСК «Лидер». Комерческий директор «Лидера» Григорий Алтухов сообщает: «Наша компания выбрала вступление в «Общество взаимного страхования застройщиков». Страховые компании пока еще не утвердили алгоритм страховки, не получили соответствующие лицензии, поскольку для них это совершенно новое направление, где риски наступления страхового случая просчитать очень сложно, практически невозможно».

Итак, теперь уже законом определено, откуда будут выплачиваться деньги в случае появления новых долгостроев. Однако кто за это будет платить? С одной стороны кажется, что застройщик. Но так ли это? Согласится ли он уменьшить прибыль, застраховав свою ответственность?

Ирина Мошева считает, что этот закон не станет причиной роста цен. Елена Филатова также считает это маловероятным. Александр Зубец отмечает, что этот закон – еще один административный барьер. Однако он не должен привести к росту стоимости, так как застройщики будут вынуждены оптимизировать свои затраты. Некоторые же депутаты вообще ожидают от этого закона в конечном итоге снижения цены за квадратный метр. Предполагается, что этот закон увеличит доверие населения к новостройкам на ранних этапах и приведет к тому, что большее число людей будет готово отдать свои деньги на самых ранних этапах строительства. Благодаря же этому застройщик не будет нуждаться в дорогих банковских кредитах. Безусловно, снижение произойдет не сразу, а постепенно. Однако все же остается открытым вопрос, где все эти люди возьмут необходимые деньги для покупки.

Большинство же экспертов рынка склонны считать, что этот закон однозначно подтолкнет цены к росту. Иван Кудряшов разделяет именно такую точку зрения: «Договор страхования стоит денег, это законодательное решение отразится и на стоимости квадратного метра. Возникающие в связи с необходимостью дополнительного обеспечения затраты будут перекладываться на покупателя. Базовый тариф и у страховых организаций, и у «Общества взаимного страхования» составляет более 1 %, при этом есть возможность повышения этого тарифа на коэффициент, который может быть равен 10. Соответственно, стоимость жилья также может повыситься от 1,5 до 10 %». Наталья Картавцева также считает, что «страхование ответственности – дополнительные расходы для застройщика, которые будут закладываться в себестоимость жилья и отразятся на повышении стоимости квадратного метра пропорционально расходам застройщика на страховые взносы». Однако Григорий Алтухов рассматривает такую возможность лишь в отношении отдельных компаний, имеющих в своем портфеле один-два проекта. Для крупных же застройщиков, по его мнению, затраты по страхованию в структуре ценообразования не будут являться определяющими.

Таким образом, закон, как и многое в жизни, имеет две стороны. С одной стороны, он решает проблему обманутых дольщиков, с другой же есть большая вероятность того, что решать ее будет конечный покупатель. Однако, как это будет в реальности, покажет лишь время.

Источник: Собственник