Цены на жилье могут терпеть снижение курса рубля не более трех месяцев

На минувшей неделе был зафиксирован исторический максимум курса рубля по отношению к евро – более 47. Доллар также продолжил рост. В целом, с начала года рубль упал на 5,5%, что заставило напрячься и рынок недвижимости.

Эксперты ждут увеличения инвестиционного спроса, который может спровоцировать рост цен, но, вместе с тем, подчеркивают, что коррекция стоимости жилья будет заметной только если рубль будет падать в течение трех месяцев. А краткосрочное понижение рынок почти не заметит.

По словам главы Минэкономразвития Алексея Улюкаева, ослабление рубля даст положительный эффект для экономики и позволит предприятиям снизить издержки. Министр подчеркнул, что курс занижается естественно, а не искусственно. Как пояснил Улюкаев, дешевый рубль полезен для производственных предприятий, так как позволяет им снижать издержки. С другой стороны, для фирм, закупающих иностранное оборудование, падение рубля невыгодно, добавил он. Говоря о перспективах российской валюты, глава Минэкономразвития выразился туманно: курс может как расти, так и падать.

Рынок недвижимости, также немало зависящий от курсовых колебаний, замер в ожидании. Впрочем, игроки заметили ряд трендов, которые могут возникнуть, если ситуация с падением рубля затянется.

Рост покупательской активности

Этот тренд отмечают все эксперты. Геннадий Стерник, аналитик, профессор кафедры "Управление проектами и программами" РЭУ им. Г.В.Плеханова, заметил, что ситуация может стимулировать выход на рынок недвижимости тех, кто держит свои сбережения в рублях. Гендиректор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев также подчеркнул, что наиболее явным следствием ослабления курса рубля станет рост инвестиционных сделок, особенно с новостройками. Ведь за период возведения дома стоимость квадратного метра в среднем увеличивается на 30-35%. Поэтому у инвесторов будет наблюдаться двойная цель - не только сохранение, но и преумножение своих сбережений.

Мария Литинецкая (компания «Метриум Групп»), полагает, что инвестиционный спрос вырастет, если дестабилизация курса рубля затянется. «В долгосрочном периоде, как правило, наблюдается рост инфляции, подорожание цен на ряд услуг, продуктов и общее повышение стоимости жизни. По сути это станет началом нового кризиса. В такой ситуации покупатели разделяются на две категории, - рассказывает Литинецкая. - Часть клиентов захотят приобрести недвижимость для того, чтобы просто сохранить свои деньги, потому что в долгосрочном периоде недвижимость все равно показывает рост. Другая часть, наоборот, займет выжидательную позицию и будет ждать падения цен».

Цены будут ждать, как минимум, месяц

Насчет движения цен у спикеров нет единого мнения. Геннадий Стерник делится наблюдениями: пока не отмечено никаких ценовых колебаний, и прогноз стабильности сохраняется. «С тех пор как рынок стал рублевым, влияние курсов валют сгладилось. Рассматривать это влияние надо в совокупности с общеэкономической ситуацией, динамикой роста доходов населения и т.д», - пояснил он.

Мария Литинецкая согласна с этим лишь отчасти: «Я думаю, что в течение 1-1,5 месяцев застройщики никак не отреагируют на эти колебания, цены будут прежними. Но если эта тенденция станет долгосрочной и сохранится в течение трех месяцев, то можно ожидать повышения цен на жилье. Однако нельзя забывать также и то, что стоимость жилья и без того довольно высокая, а уровень платежеспособного спроса низкий. Поэтому если долгосрочные колебания курса валюты приведут к существенному росту цен, тогда это автоматически приведет и к снижению спроса на квартиры».

По мнению г-жи Литинецкой, сейчас изменения можно наблюдать только в элитном классе жилья, потому что именно там цены, как правило, привязаны к условным единицам, которые зависят от среднего значения между курсом доллара и евро. Таким образом, в этом сегменте по факту сейчас идет повышение цен. Впрочем, у Ирины Могилатовой, управляющего партнера агентства недвижимости TWEED, иное мнение насчет элитного жилья.

«Я полагаю, что с ценами на объекты, зафиксированными в валюте, не случится ничего. Это касается особенно вторичного рынка элитного жилья и бизнес-класса. В меньшей степени цены на объекты фиксируются в рублях, в основном это первичный рынок. Что касается «рублевых» проектов, то здесь существует два варианта развития событий: если начнется резкий рост продаж, цены моментально вырастут. Если же этого не произойдет, то девелоперы крепко подумают, прежде чем повышать цены. Поэтому ответом на вопрос, что может сдержать рублевые цены от повышения, будет отсутствие продаж по уже существующим ценам». По ее словам, возможна индивидуальная корректировка цен на проекты, если рост курса твердых валют продолжится. Она объяснила индивидуальную корректировку тем, что девелоперская маржа и себестоимость квадратного метра в каждом конкретном проекте разнятся.

Ипотека

Антон Павлов ("Абсолют Банк") пояснил, что рублевая ипотечная ставка не коррелируется с курсом рубля. «Это корреляция происходит через покупательскую способность населения. Повышение курса рубля, так или иначе, отразится на стоимости квадратного метра, номинированной в долларах, что приведет к удорожанию квадратного метра. В свою очередь, с точки зрения экономической теории, последует снижение спроса на недвижимость, что может привести к снижению процентной ставки по ипотеке».

Впрочем, кризис 2008 года как раз показывает обратную ситуацию - тогда ипотечные ставки резко выросли, как для рублевых кредитов, так и для валютных.

Прошлый опыт

Мария Литинецкая напомнила, что подобное колебание курса рубля мы наблюдали в июне 2012 года, когда доллар вплотную приблизился к 33 рублям. «Но это были краткосрочные колебания, через месяц курс стабилизировался и снизился. Тогда все тоже ожидали, что сейчас последует повышение цен и дестабилизация, но по факту ничего не произошло. Российский рынок жилой недвижимости отреагировал на все эти колебания вполне спокойно: цены не взлетели, как это произошло в 2008 году, да и количество сделок не сократилось. Более того, летом покупательская активность даже выросла - по сравнению с 2011 годом на 5%, и продолжала расти, превышая прошлогодние значения. Поэтому каких-либо серьезных последствий можно ожидать, только если эта тенденция сохранится в течение 3 месяцев», - рассказала она.

Коммерческой недвижимости хуже, чем жилой

«Резкий рост курса доллара и евро по отношению к рублю может негативно сказаться на рынке коммерческой недвижимости и привести к срыву ряда крупных сделок, так как большинство договоров аренды и купли-продажи торговых, офисных и складских помещений заключаются по прежнему в долларах или евро. Если рынок жилья давно перешел на расчеты в рублях, то вот на рынке коммерческой недвижимости ставки аренды и цены продажи фиксируются в иностранной валюте, а оплата производится по курсу ЦБ на день совершения платежа», - отмечают аналитики консалтинговой компании DNA Realty.

Так, например, в январе 2014 года брокеры DNA Realty сопровождали две сделки по аренде торговых помещений площадью около 700 кв.м каждая. «В первом случае собственник согласился с доводами арендатора и консультанта и прописал в договоре максимальную рублевую сумму ежемесячного арендного платежа, что позволило согласовать и подписать договор аренды. А вот вторая сделка оказалась на грани срыва из-за неконструктуивной позиции арендодателя, который настаивал на сохранении курса доллара на уровне Центробанка без верхней границы коридора», – делится опытом Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. То же самое происходит и на рынке купли-продажи недвижимости, где покупатели пытаются зафиксировать рублевую стоимость здания или помещения до полного закрытия сделки.

Кроме того, уже сейчас в DNA Realty обращаются арендаторы, у которых резко выросли арендные платежи по ранее заключенным договорам, и просят оказать услуги по пересмотру условий аренды в процессе переговоров с владельцами недвижимости. «Если обесценивание рубля будет носить краткосрочный характер и к весне национальная валюта вернется в пределы 31-33 руб. за доллар, то серьезных последствий для рынка, скорее всего, удастся избежать. Но если доллар и евро продолжат расти, то арендодатели торговых, офисных и складских помещений вынуждены будут либо перейти на рублевые договоры (или выставление жестких границ валютного коридора), либо начнут массово терять арендаторов и покупателей», – резюмирует Антон Белых.