Квартира с обременением: как проверить «чистоту» жилья перед покупкой
editor
,
Репортал
12.02.2014
- 5343
Перед сделкой агент покупателя проверяет «чистоту» недвижимости – выясняет, нет ли на ней каких-либо обременений. Но собрать побольше данных не мешает и самому покупателю, чтобы не нарваться на квартиру, которая на языке риэлторов называется «квартирой с тараканами».
Перед сделкой агент покупателя проверяет «чистоту» недвижимости – выясняет, нет ли на ней каких-либо обременений. Но собрать побольше данных не мешает и самому покупателю, чтобы не нарваться на квартиру, которая на языке риэлторов называется «квартирой с тараканами».
Квартира с обременением – это такая квартира, в которой имеется ограничение в правах собственности. Итак, когда же возникает такое ограничение?
В залоге у банка
Самое распространённое обременение – квартира находится в залоге у банка. То есть продавец ещё не до конца выплатил ипотечный кредит.
В этом случае продажа квартиры может осуществляться только с разрешения банка. И бывает, что банки дают такое разрешение: ведь часто это единственная возможность получить остаток долга за ипотеку.
Порой возникает ситуация, когда заёмщик не справляется с выплатой ипотечного кредита и, чтобы не быть в должниках у банка, выставляет свою квартиру на продажу. В этом случае он гасит долг вырученными от продажи деньгами. Если существует разница между остатком долга и рыночной стоимостью квартиры, остаток денежной суммы, как правило, возвращается должнику.
Как только сделка завершена, банк предоставляет письмо о снятии обременения с квартиры.
В квартире прописан кто-то из прежних жильцов
Вдруг выясняется, что в квартире прописан человек, в своё время подписавший отказ от приватизации.
Это очень серьёзное обременение. Потому что такой человек имеет право на постоянное проживание в квартире, и ни один суд его не выселит. Хорошо, если эта проблема обнаруживается ещё до заключения сделки. Тогда вы можете настойчиво попросить такого жильца добровольно выписаться.
Если из продаваемой квартиры кто-то не выписан, это в любом случае плохо. Как бы потом не пришлось выселять этого человека с помощью судебных приставов. А если окажется, что у такого жильца инвалидность или он признан недееспособным, ваши шансы кардинально решить проблему резко снизятся.
Органы опеки не дают разрешение на продажу квартиры
В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети – собственники квартиры. Нередко органы опеки отказывают в разрешении на продажу недвижимости.
Стандартная процедура – на законных основаниях получить согласие у органов опеки. В идеале, в договоре купли-продажи должно быть указано новое место жительства детей.
Бывает, что к договору прикладывается нотариальное соглашение - по какому адресу будут выписаны дети. У детей есть опекуны – их родители. И если родители в разводе, выписка производится по месту проживания одного из родителей.
Рента
Ещё одно обременение (ограничение в правах собственности) – рента, договор пожизненного содержания с иждивением. Обычно такой договор заключают пожилые люди, которые не могут себя обслужить и «покупают» уход в обмен на обещание после смерти оставить квартиру тому, кто такой уход осуществляет.
Если рентодатель умирает, то рентополучатель становится обладателем всех прав на квартиру, обременение автоматически снимается. Если же рентодатель находится в полном здравии, то продать квартиру можно только с его согласия.
Арест квартиры
На квартиру налагается арест, если, например, у владельца большие долги за ЖКУ.
На практике такие случаи встречаются достаточно редко, говорят эксперты. По их словам, гораздо чаще попадаются ситуации, когда в отношении квартиры идёт судебная тяжба, квартира является предметом спора. Арест действует до тех пор, пока спор не разрешится в ту или иную пользу.
Бывает, что квартира была выставлена на продажу, но в процессе сделки возникла приостановка регистрации: продавец написал заявление с отказом от сделки. В этом случае тоже может быть наложен запрет на любые операции с недвижимостью.
Достаточно часто тяжбы идут как раз в отношении невыписанных жильцов. Судебное разбирательство автоматически влечёт арест спорной квартиры.
Где и как можно узнать об обременениях?
Необходимо собрать «историю квартиры»: взять выписку из домовой книги, сходить в ЕГРП (Единую государственную реестровую палату) и заказать соответствующую выписку. Так вы узнаете, кто прописан в квартире, в какой собственности находится квартира (долевой, совместной, единой) и, наконец, какие обременения (ограничения к продаже) существуют у этого объекта недвижимости.
Если вы покупатель, то к сделке обязательно нужно привлечь риэлтора. Вряд ли без собственника можно будет взять в ЕГРП расширенную выписку, а агент будет полезным посредником, который «разрулит» ситуацию и поможет собрать нужные документы.
Если собственник упорно не хочет предоставлять документы, подтверждающие отсутствие обременений, нужно насторожиться. Наверняка вам предлагают квартиру с «тараканами».
Квартира с обременением – это такая квартира, в которой имеется ограничение в правах собственности. Итак, когда же возникает такое ограничение?
В залоге у банка
Самое распространённое обременение – квартира находится в залоге у банка. То есть продавец ещё не до конца выплатил ипотечный кредит.
В этом случае продажа квартиры может осуществляться только с разрешения банка. И бывает, что банки дают такое разрешение: ведь часто это единственная возможность получить остаток долга за ипотеку.
Порой возникает ситуация, когда заёмщик не справляется с выплатой ипотечного кредита и, чтобы не быть в должниках у банка, выставляет свою квартиру на продажу. В этом случае он гасит долг вырученными от продажи деньгами. Если существует разница между остатком долга и рыночной стоимостью квартиры, остаток денежной суммы, как правило, возвращается должнику.
Как только сделка завершена, банк предоставляет письмо о снятии обременения с квартиры.
В квартире прописан кто-то из прежних жильцов
Вдруг выясняется, что в квартире прописан человек, в своё время подписавший отказ от приватизации.
Это очень серьёзное обременение. Потому что такой человек имеет право на постоянное проживание в квартире, и ни один суд его не выселит. Хорошо, если эта проблема обнаруживается ещё до заключения сделки. Тогда вы можете настойчиво попросить такого жильца добровольно выписаться.
Если из продаваемой квартиры кто-то не выписан, это в любом случае плохо. Как бы потом не пришлось выселять этого человека с помощью судебных приставов. А если окажется, что у такого жильца инвалидность или он признан недееспособным, ваши шансы кардинально решить проблему резко снизятся.
Органы опеки не дают разрешение на продажу квартиры
В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети – собственники квартиры. Нередко органы опеки отказывают в разрешении на продажу недвижимости.
Стандартная процедура – на законных основаниях получить согласие у органов опеки. В идеале, в договоре купли-продажи должно быть указано новое место жительства детей.
Бывает, что к договору прикладывается нотариальное соглашение - по какому адресу будут выписаны дети. У детей есть опекуны – их родители. И если родители в разводе, выписка производится по месту проживания одного из родителей.
Рента
Ещё одно обременение (ограничение в правах собственности) – рента, договор пожизненного содержания с иждивением. Обычно такой договор заключают пожилые люди, которые не могут себя обслужить и «покупают» уход в обмен на обещание после смерти оставить квартиру тому, кто такой уход осуществляет.
Если рентодатель умирает, то рентополучатель становится обладателем всех прав на квартиру, обременение автоматически снимается. Если же рентодатель находится в полном здравии, то продать квартиру можно только с его согласия.
Арест квартиры
На квартиру налагается арест, если, например, у владельца большие долги за ЖКУ.
На практике такие случаи встречаются достаточно редко, говорят эксперты. По их словам, гораздо чаще попадаются ситуации, когда в отношении квартиры идёт судебная тяжба, квартира является предметом спора. Арест действует до тех пор, пока спор не разрешится в ту или иную пользу.
Бывает, что квартира была выставлена на продажу, но в процессе сделки возникла приостановка регистрации: продавец написал заявление с отказом от сделки. В этом случае тоже может быть наложен запрет на любые операции с недвижимостью.
Достаточно часто тяжбы идут как раз в отношении невыписанных жильцов. Судебное разбирательство автоматически влечёт арест спорной квартиры.
Где и как можно узнать об обременениях?
Необходимо собрать «историю квартиры»: взять выписку из домовой книги, сходить в ЕГРП (Единую государственную реестровую палату) и заказать соответствующую выписку. Так вы узнаете, кто прописан в квартире, в какой собственности находится квартира (долевой, совместной, единой) и, наконец, какие обременения (ограничения к продаже) существуют у этого объекта недвижимости.
Если вы покупатель, то к сделке обязательно нужно привлечь риэлтора. Вряд ли без собственника можно будет взять в ЕГРП расширенную выписку, а агент будет полезным посредником, который «разрулит» ситуацию и поможет собрать нужные документы.
Если собственник упорно не хочет предоставлять документы, подтверждающие отсутствие обременений, нужно насторожиться. Наверняка вам предлагают квартиру с «тараканами».
Новое
-
ТОП-5 производителей детских площадокПредставляем ТОП-5 самых популярных отечественных и зарубежных производителей детских площадок.12.07.2021 Обзоры недели
-
Эксперты саммита РГУД рассказали, в какую недвижимость стоит инвестировать
23.06.2021 Аналитика
-
Где можно узнать новости недвижимости?
20.06.2021 Пресс-релизы
-
Льготную ипотеку планируют продлить
07.06.2021 Обзоры недели
-
Квадратный метр в новостройке Казани стоит более 103 тысяч рублей
21.04.2021 Новости недвижимости
Лучшие материалы
-
Что такое социальная ипотека и как ее получитьИпотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством...
-
Квартира как выигрыш: счастье или лишние проблемы?
24.09.2019 Советы
-
Что делать, если покупатель отказывается от сделки?
08.10.2019 Советы
-
Обзор цен на квартиры в новостройках и жилых комплексах г.Казани на апрель 2010г.
12.04.2010
-
Анализ юридической чистоты квартиры
24.09.2019 Советы