Закон № 294: новые правила для застройщиков и новые гарантии дольщикам

Ежегодные изменения в законодательстве страны и нормативных актах различных ведомств не удивляют уже никого. Как правило, вступление в действие новых правил и норм приурочивается к началу года, полугодия или квартала. Новация этого года – обязательность страхования возводимых объектов застройщиками, которые работают с привлечением средств частных инвесторов.

Федеральный Закон № 294: что изменилось?

Закон, утверждающий новые условия деятельности застройщиков, имеет номер 294-Ф3 и стандартное название – «О внесении изменений в законодательные акты». Он был утвержден Государственной думой в самый последний рабочий день 2012 года – 30 декабря. Статьи этого закона относятся только к строительству и продаже жилых зданий, производимым согласно договорам долевого участия (их нормы регулирует известный даже неспециалистам закон № 214). Закон 294-Ф3 вступил в действие с января этого года, и его положения не касаются других форм строительства.

Изменения, впрочем, коснулись многих законодательных актов. Среди них:
Закон № 122-ФЗ, регламентирующий порядок государственной регистрации недвижимого имущества и имущественных сделок в этой сфере, от 21 июля 1997 года;
часть вторая Налогового кодекса;
Закон № 127-ФЗ о процедуре признания финансовой несостоятельности (банкротства) от 26 октября 2002 года;
Закон № 214-ФЗ, в котором содержатся нормативы долевого участия граждан и организаций в строительстве объектов недвижимости, от 30 декабря 2004 года;
федеральный Градостроительный кодекс;
Закон № 286-ФЗ, описывающий принципы и порядок взаимного страхования, от 29 ноября 2007 года.

Следует уточнить, что все эти законодательные акты подверглись незначительным изменениям, кроме Закона о долевом строительстве № 214, в котором появилась целая статья 15.2, посвященная страхованию гражданской ответственности застройщика.

Зачем нужны изменения в ФЗ-214?

Страхование ответственности застройщика призвано повысить безопасность финансовых вложений частных инвесторов в строительство. Закон № 294 обязывает застройщика заключить договор страхования ответственности за неисполнение своих обязательств. В результате повышается уровень ответственности застройщика, а рынок строящегося жилья приобретает более цивилизованные черты.

До принятия этого закона обеспечением выполнения обязательств застройщика перед дольщиками либо служил земельный участок, на котором производилось строительство, либо эту роль играло поручительство банка, выбранного застройщиком. Согласно новой законодательной норме, участок, на котором идет стройка, и сам объект становятся залогом выполнения обязательств автоматически. Банковская гарантия служит дополнением к этому залогу. Помимо того, застройщик либо участвует в Обществе взаимного страхования (ОВС), либо заключает индивидуальный страховой договор в выбранной им страховой компании. В случае, когда страховой договор не заключен, государственная регистрация ДДУ в Госреестре не производится.

Помимо того, ужесточились требования к банкам и страховым компаниям: необходимо наличие государственной лицензии на эту деятельность, а также их присутствие на рынке не менее пятилетнего срока, что исключает возможность создания для регистрации компаний-однодневок. В списке требований появился размер уставного капитала и собственных средств:
для банков – не менее чем 200 млн. руб. и 1 млрд. руб.
для страховых компаний – не менее 120 млн. руб. и 400 млн. руб.

Кроме того, обязательным условием является отсутствие претензий к этим организациям у налоговых и других контролирующих органов. Увеличился и срок действия банковского поручительства: если ранее он превышал оговоренный по ДДУ срок передачи квартиры дольщику всего на 6 месяцев, то теперь превышение продлено до двух лет.

К тому же законом определяются жестко регламентированные по срокам и основаниям для проведения проверки деятельности застройщиков, а также разработан порядок их проведения. Обращение дольщика в прокуратуру является обязательной причиной для внеплановой проверки застройщика.

Теперь, в случае признания застройщика банкротом или наличия судебного решения о взыскании средств в пользу дольщиков, им нужно всего лишь обратиться в банк, страховую компанию либо ОВС, чтобы вернуть свой вклад, предъявив необходимые документы. Это существенно ускоряет и упрощает процедуру возврата финансовых вложений, повышая безопасность дольщиков.

Однако следует учитывать, что этот закон касается только проектов, зарегистрированных с начала 2014 года, после введения новых правил заключения ДДУ. Все новостройки, регистрация и строительство которых началось до 1 января 2014 года, реализуются в соответствии с прежним законом.

Банки, страховщики или ОВС?

По отзывам экспертов, создание обществ взаимного страхования – наиболее вероятный путь, которым воспользуются застройщики. Страховые компании не спешат лицензировать деятельность по страхованию ДДУ, опасаясь недооценить риски, банки тоже не всегда готовы дать свои гарантии, тогда как ОВС создаются самими застройщиками, которые, как правило, прекрасно знают, кто есть кто в этой сфере деятельности и с кем возможно продуктивное сотрудничество. Первое такое общество уже создано и функционирует, его членами являются около 40 строительных компаний.

Можно ли найти лазейки в законе?

Практика показывает, что появление новой нормы сразу вызывает стремление найти «прорехи» в законодательстве. Не избежал этого и Закон № 294. Эксперты считают, что недобросовестный застройщик, в принципе, может попытаться продавать квартиры по другим формам, к примеру – через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) или ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы). Однако покупатель в этих случаях оказывается намного менее защищенным, и количество желающих приобрести жилье на этих условиях, скорее всего, окажется небольшим.

Выше надежность – выше цены на жилье

Одним из негативных следствий применения новой нормы является практически неизбежный рост стоимости жилья в новостройках, которое является результатом увеличения первичных расходов застройщика. Доля страхового вноса не столь уж велика в сравнении с общими расходами на строительство (в первом ОВСЗ – 500 млн. руб. первичного взноса и 1,6% стоимости проекта), однако само наличие этого положения, скорее всего, послужит для многих застройщиков отличным поводом для повышения цен.

Правда, эксперты называют разные цифры предполагаемого удорожания: от 5% до 17-20% общей стоимости жилья. Тем не менее, даже минимальная величина с лихвой покроет страховые расходы, увеличив прибыль строительных компаний.

Что в итоге?

Целью последнего изменения законодательных норм в строительной сфере является, безусловно, повышение безопасности участников рынка новостроек. Достигнет ли закон № 294 этой цели, станет ясно лишь через некоторое время. Разумеется, при любом законодательстве остается определенная доля покупателей, которая выбирает наиболее дешевое предложение, невзирая на сомнительную надежность продавца. Тем не менее, основная часть дольщиков, как надеются законодатели, сможет быть более уверенной в благополучном завершении сделки по ДДУ.

Источник: Портал недвижимости Казани