Весенние кредиты: банки опустили ставки

На рынке жилья наметилась тенденция к увеличению доли сделок, совершенных с использованием ипотеки. Причиной тому снижение ставок по кредитам. Кроме того, сегодня можно получить кредитную линию суммой в $2-3 млн, что было нереально в кризисном 2009-м. А с учетом того, что в среднесрочной перспективе может возникнуть провал предложения, количество ипотечных займов только увеличится.

Худшее позади

По данным специалистов компании «Ипотек.ру», спрос на ипотечные кредиты в Москве в апреле текущего года вырос примерно на 10% и продолжает расти. «В разы увеличилось количество обращений людей, которые хотели бы рефинансировать уже имеющиеся кредиты, а также желающих получить кредит под залог имеющихся объектов жилого или коммерческого назначения. Если в кризисный период было достаточно проблематично получить кредит свыше $2-3 млн, то сегодня с этим проблем не наблюдается», – говорит Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty.

По мнению экспертов, спрос на ипотечные кредиты всегда сохранялся на высоком уровне, а вот именно увеличение объема ипотечных сделок в структуре продаж наметилось недавно. «Банки начали действительно возвращаться на рынок ипотечного кредитования, то есть перестали для проформы декларировать наличие у них ипотечной линии, а стали выдавать кредиты фактически. В результате произошло смягчение условий кредитования, отказ от заведомо невыполнимых для заемщика условий, снижение процентных ставок и т. д. Иными словами, ипотечные кредиты снова стали возвращаться в разумные рамки», – полагает Валерий Ким, генеральный директор «ЮИТ Московия».

По его мнению, возросла уверенность потребителя в завтрашнем дне, и он снова проявляет готовность к долгосрочной долговой нагрузке. «Стоит отметить, что интерес к ипотечным программам стал повышаться еще со второй половины 2009 года. И сейчас мы можем видеть продолжение данной тенденции. Оживление связано как со снижением процентной ставки вплоть до 10,5%, так и с большей уверенностью покупателей в том, что худшие времена пройдены», – считает Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость».

Кстати, объемы ипотечного кредитования выросли не только в столице, но и в городе на Неве. Так, с января по март петербуржцы взяли 1294 ипотечных кредита, что на 86,7% больше, чем годом ранее, но на 76,3% меньше, чем в I квартале 2008 года. По информации Санкт-Петербургского ипотечного агентства, объем кредитования составил 2 млрд руб. Эксперты объясняют это увеличением финансовой стабильности. Но все же главным катализатором спроса на ипотеку выступил Сбербанк, выдавший почти половину кредитов и снизивший ставки. Благодаря этому количество заявок на ипотеку каждый месяц увеличивается практически вдвое.

В то же время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено в краткосрочной перспективе запустить ипотеку по ставкам 8,75-10,5% годовых. Данная программа получила название «Переменная ставка». Суть ее заключается в следующем: к ставке ЦБ будет добавляться маржа банка, а также 0,5%, если кредиты выдаются на приобретение жилья на вторичном рынке. Таким образом, при нынешней ставке рефинансирования ЦБ (8,25%) процентная ставка по кредитам для населения составит на жилье в новостройках – 8,75-10%, на вторичном рынке – 9,25-10,5%.

В погоне за ипотекой

«В докризисные времена в некоторые месяцы при покупке квартир в жилых домах доля ипотечных сделок составляла до 25-30% от всех сделок. В 2009-м этот показатель снизился до 2-3%, но в последние месяцы отмечена динамика оживления. Например, в доме на Коровинском шоссе порядка 15% всех квартир продано с участием ипотеки. В ЖК «Лазаревское» за счет того, что большая часть квартир была продана в течение 2009 года, когда ипотека практически не работала, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составляет около 5%», – делится опытом Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер».

При этом некоторые покупатели берут кредиты не на доплату при обмене квартиры, а полностью на ее приобретение. «Таких «чистых» покупателей у нашей компании порядка 80%, то есть большинство приобретают жилье по классической ипотечной схеме: первоначальное накопление + кредит на остаток суммы», – рассказывает Валерий Ким. В свою очередь банки, видя спрос со стороны покупателей, готовы аккредитовать проекты, которые уже завершены на 70-90%, а также те, что находятся на начальной стадии строительства. Так, ЖК «Итальянский квартал» (ул. Фадеева, 4) аккредитован в Сбербанке, а ЖК «Аксиома » (Лобачевского, 100а), аккредитован в банке ВТБ24.

Не лишним будет упомянуть, что, по соглашению Сбербанка и ГК «Пионер» о кредитовании покупателей квартир в ЖК «Лазаревское», заемщикам на период строительства приобретаемой квартиры в качестве обеспечения залога иного объекта недвижимости не требуется. Максимальная сумма кредита составляет 80% покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости. Срок кредита – до 30 лет.

Только для своих

И все же банки больше предпочитают кредитовать вторичное жилье, таким образом снижая свои риски. Жилье на стадии строительства банками до недавнего времени практически не кредитовалась, и лишь в конце 2009 – начале 2010 года наметился серьезный сдвиг: банки начали выдавать кредиты на возводимые квартиры, однако такое кредитование происходит только после строжайшей проверки добросовестности застройщика.

Покупатели и сами с неохотой берут кредиты на новостройки. Но даже на вторичном рынке существуют некоторые ограничения. «Квартира должна быть не в ветхом доме – предельное значение износа не должно превышать 60%. Дом не должен стоять в планах на реконструкцию и снос. Также банки, как правило, отказываются кредитовать пятиэтажные панельные дома», – поясняет Марина Мелконян.

Чаще всего ипотеку на жилье в доме выдает тот банк, который и кредитует строительство, являясь финансовым партнером застройщика. «Вообще одобрение банком объекта для приобретения квартир по ипотеке, безусловно, является подтверждением надежности застройщика, четко выполняющего свои обязательства перед партнерами и покупателями», – уверена Ирина Романова. Но бывает и так, что девелопер сотрудничает сразу с несколькими финансовыми институтами, что существенно облегчает ему жизнь. «Все возводимые нашей компанией объекты имеют аккредитацию сразу в нескольких банках, поэтому для нашего клиента главным становится его личный выбор. А готовая квартира или строящаяся – для кредитования не имеет никакого значения», – рассказывает Валерий Ким.

Сейчас, когда острый кризисный шок позади, спрос растет, а объем качественного предложения на рынке жилой недвижимости неуклонно снижается. Это лишь подстегивает покупателей к совершению сделок. И если рассмотреть динамику изменения цен на классическом примере «идеальной» квартиры, выгода становится очевидной.

Взять, к примеру, квартиру, параметры которой относятся к самым популярным у покупателей недвижимости в столице. «Однушка» общей площадью 35 кв. м, в 10 минутах ходьбы от метро «Отрадное». В августе 2008 года, на пике цен, такая квартира могла быть продана за 5,2–5,5 млн руб, на глубине падения рынка, в январе 2010 года, ее стоимость была 3,8–4 млн руб. «В настоящее время такие квартиры выставляются по цене 4,4–4,6 млн руб. и быстро находят своего покупателя. То есть налицо тенденция к росту цен», – предупреждает Виктория Ракова, директор «Фосборн Хоум».

Источник: Собственник