Как купить бэушную новостройку?

Вы думаете, бэушной квартиры в совершенно новом доме не бывает? Вы ошибаетесь, в этом мире все возможно.

Покупка квартиры в строящемся доме для большинства – приобретение совершенно новой и ничейной квартиры. Эти квартиры продаются от застройщика по ДДУ. Безусловно, на рынке можно найти и другие схемы продажи, но стоит помнить, что закон защищает лишь договоры долевого участия. Однако квартиры в новостройках можно покупать и у инвестора. Чаще всего это происходит, когда дом уже построен, но застройщик еще не получил на него право собственности. Обычно, к этому моменту, если объект интересный и востребованный, у самого застройщика все площади проданы, но на рынок именно в этот момент выходят квартиры от инвесторов, которые и приобретали их с целью перепродажи. Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость», отмечает, что на таких перепродажах можно заработать 35-40 %, так как цены в новостройках растут и на фоне самого рынка, и по мере повышения стадии строительства.

Инвесторы могут быть разными. Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что согласно закону инвесторами являются лица, которые осуществили капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Это могут быть и физические лица, и юридические лица, и объединения юридических лиц, в том числе и не имеющие статуса юридического лица, и государственные органы, и органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Но у какого бы инвестора вы ни приобретали квартиры, делаете вы это по договору переуступки прав требования. Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», отмечает, что «переуступка прав возможно практически по любому договору (ДДУ, договор инвестиций, ПДКП, вексельная схема и т.д.), однако чаще всего речь все-таки идет о договоре долевого участия (ДДУ)». Этот договор передает новому покупателю право требовать от застройщика квартиру. Однако, как отмечает Александр Энгель, если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи, который не регулируется 214-ФЗ, то после заключения договора уступки права по такому договору «новый» покупатель получает не право требовать передачи квартиры, а право требовать заключения основного договора. Но бывают случаи, когда по договору дольщики получают право требования и к инвестору, и тогда заключаются сделки соинвестирования и др. Такие сделки, по мнению Олега Сухова, выгодно заключать с физическими лицами, так как они несут ответственность по обязательствам всем своим имуществом, а учредители юридических лиц – только в пределах имущества компании.

Если вы приобретаете квартиру по договору переуступки, то не стоит тревожиться. Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», подчеркивает, что такие сделки подлежат обязательному согласованию с застройщиком и государственной регистрации, и именно поэтому юридические риски здесь практически отсутствуют.

Для заключения договора уступки квартира должна быть полностью оплачена. Если этого нет, то уступка права возможна только с переводом долга на нового покупателя. Если на эту квартиру имеется зарегистрированный залог, то на сделку потребуется согласие залогодержателя. В остальном покупка такой квартиры ничем не отличается от обычной покупки напрямую от застройщика. Однако есть небольшой нюанс, на который обращает внимание Мария Литинецкая: «От продавца «физика» требуется согласие супруги/супруга на сделку, если он состоит в браке. А в случае с юридическим лицом необходимо убедиться, что сумма сделки не превышала 25% от стоимости активов общества, то есть она не должна быть крупной. В противном случае требуется решение общества об одобрении данной сделки».

Но стоит помнить, что любая сделка требует внимательного отношения. Так, Олег Сухов советует, перед заключением договора изучить следующие документы:

– разрешение на строительство;

– проектную декларацию (ее застройщик обязан предоставлять любому заинтересованному лицу);

– документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства;

– возможно, что застройщик заключил с местными органами власти инвестиционный контракт, в таком случае с ним также необходимо ознакомиться;

– важнейшими документами являются договоры перехода права на строящийся объект, причем таких переходов может быть несколько. В таком случае необходимо отследить всю цепочку и удостовериться в наличии каждого документа, подтверждающего этапы сделки, а также ее оплату.

Если говорить о возможных рисках покупки квартиры от инвестора, то это могут быть долги за нее. Именно поэтому Яна Сосорева советует проверять, нет ли недоплаченных сумм со стороны продавца перед застройщиком. Это позволит избежать в дальнейшем претензий относительно оплаты недвижимости. Кроме этого, здесь, как отмечает Мария Литинецкая, есть риск двойной продажи. Если несколько агентств занимаются продажей одного и того же объекта, существует риск подписания двух одинаковых договоров. Поэтому оплачивать такую сделку лучше всего только после государственной регистрации договора уступки.

Александр Энгель также обращает внимание, что при покупке квартиры по договору уступки, может возникнуть вопрос о сумме, которая прописывается в документах. Обычно прописывается сумма, указанная в ДДУ, хотя сама квартира продается дороже. «Это объясняется тем, что продавец не хочет платить налог с полученного при продаже дохода. Если покупатель настаивает на реальной стоимости, то ему, как правило, предлагают компенсировать расходы на уплату налогов. Например, если сумма дохода составила 1 млн. рублей, покупателю придется доплатить 130 тысяч рублей. Но такие случаи редки. В основном реальную стоимость указывают, когда сделка проводится с привлечением ипотечных средств, тогда покупатель вынужден брать на себя дополнительные расходы».

Таким образом, не все квартиры в новостройках являются абсолютно новыми, но в их продаже инвесторами нет ничего противозаконного.

Источник: Собственник