Обманные схемы в договорах

Мошенничества на рынке недвижимости встречаются не редко. Достаточно часто это делают с помощью интересных договорных схем, которые обманывают покупателя.

Юрисконсульт Лидия Пелипенко рассказывает, что существует множество примеров, когда застройщики не совсем честным путем получают деньги от дольщиков не один год после сдачи дома в эксплуатацию. И делается это с помощью разнообразных доплат, избавиться от которых не так-то просто. Чтобы избежать таких ситуаций внимательно изучайте договор, который вы заключаете. Безусловно, аферисты всегда изобретательны, но Лидия Пелипенко проанализировала все имеющиеся схемы мошенничества на рынке жилья и свела их к трем основным видам.

«Золотой» балкон

Самый простой способ взять с клиента доплату – вписать в договор условие, при котором квадратный метр остекленного балкона или лоджии приравнивается к стоимости квадратного метра жилой площади. При этом в договорах не указывается ни тип остекления балкона, ни то, что после этого мероприятия он должен стать теплым, отапливаемым помещением. Получается, что такому умному застройщику достаточно просто поставить самые дешевые стеклопакеты, и стоимость такого квадратного метра увеличится на 60-70 тысяч рублей. А если в купленной вами квартире большие лоджии, которые в общей сложности имеют площадь пять квадратных метров, то доплатить придется 300-350 тысяч рублей. При этом Лидия Пелипенко обращает внимание на то, что остекление балкона той же площади с помощью услуг самой представительной фирмы, работающей с дорогими материалами и технологиями, обошлось бы в сумму от 35 до 45 тысяч рублей.

Именно поэтому внимательно читайте условия договора и не думайте, что такая практика – повсеместное явление на рынке. Есть у нас и честные компании. Например, Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», рассказывает о том, как продаются балконы у них: «Цена 1 кв. метра, по которой квартира предлагается покупателю, общая, и она прописана в ДДУ. Во всех наших проектах балконы и лоджии застеклены. При покупке квартиры с «летними помещениями» в договоре будет указан коэффициент, с которым летние помещения входят в общую площадь квартиры. Площадь балкона и лоджии рассчитываются по коэффициенту 0,3 и 0,5 соответственно для наших московских и подмосковных проектов». Таким образом, здесь застекленный балкон является всего лишь «летним помещением» и стоит дешевле.

А есть на рынке компании, у которых балконы не стоят ни копейки! Так Urban Group вообще дарит своим покупателям балконы, в выбранных ими квартирах. Это касается и обычных балконов, и застекленных. Но стоит заметить, что получить балкон в подарок без квартиры все-таки не возможно.

Разный способ подсчета

Схема подсчета «раз – пишем, два – в уме», как показывает практика, используется не только при умножении столбиком, но и при требовании денег за «лишние» квадратные метры!

Стоит отметить, что на данный момент самым надежным способом приобретения квартиры в строящемся доме является ДДУ, однако и предварительные договора-купли продажи на рынке есть на законных основаниях. Именно их используют, когда новая квартира продается в уже сданном доме, при этом эти квартиры еще не перешли в собственность застройщика или инвестора. Иногда застройщик именно так распродает все остатки в своей построенной новостройке. Если же вы по предварительному договору-купли продажи приобретаете еще непостроенное жилье, то должны отдавать себе отчет, что это не законно, что скорее всего, у застройщика нет всех необходимых документов для строительства, и что это именно ваш риск. Но в любом случае, читайте то, что подписываете!

Лидия Пелипенко советует четко отслеживать, какие площади и по какой цене вы покупаете. Например, в предварительном договоре написано, что общая площадь квартиры/дома равно 100 кв. метрам. При этом площадь балкона – 10 кв. м. А сам этот дом стоит 10 млн. рублей. Вы согласны со всем здесь написанным и подписываете все, даже не обратив внимание на то, что вместо такого понятия как «общая площадь» у вас фигурирует «площадь квартиры/дома». И именно эта площадь у вас прописывается как 100 кв. метров минус 10 кв. метров балкона с коэффициентом 0,3. В итоге площадь жилья равна 97 кв. метров. В данном договоре также появляется пункт, что стороны считают фактическое увеличение или уменьшение всей покупаемой площади по формуле: 100 тысяч рублей за кв. м, а площадь балкона – 100 тысяч рублей x 0,3 за один кв. м. При заключении же основного договора купли-продажи квартиру обмеряет проектно-инвентаризационное бюро. И здесь подтверждается, что площадь квартиры действительно составляет 100 кв. метров – общая +балкон. Вот тут-то застройщик и прописывает в основном договоре купли-продажи, что общая площадь равно 100 кв. метрам (как это и было записано в предварительном договоре) и требует доплаты за предполагаемое увеличение в размере 300 тысяч рублей. И делает он это вполне законно, так как под термином «общая площадь» Жилищный Кодекс понимает «площадь жилья + площадь балкона с коэффициентом 0,3», а под «площадью квартиры/дома» понимают площадь без балкона. Одним словом, в первоначальном документе в графе «площадь квартиры/дома» должно было быть указано лишь 97 кв. метров.

Стоит заметить, что доплачивать за «лишние» намеренные метры придется и тем, кто приобретает квартиру по ДДУ. Однако здесь ситуация несколько иная. Покупая еще строящуюся «виртуальную» квартиру, вы не можете знать ее конечной площади, в договоре указывается лишь предварительная. После сдачи дома эта площадь корректируется обмерами БТИ, и выясняется, переплатили или недоплатили ли вы при покупке. Но и здесь также не исключены обманы. Например, не всегда противоположные стены в комнате имеют одинаковую длину. И если рассчитывать общую площадь помещения по наиболее длинной, то вполне можно насчитать приличную сумму для доплаты.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи также могут являться предметом для мошенничества. И хоть это и звучит удивительно, но есть застройщики, которые умудряются взять с покупателя «долг» по этим платежам за период, когда дом еще не был сдан. И требуется этот «долг» также на вполне законных основаниях, так как об этом было прописано в договоре!

Это три самых распространенных способа обмана при покупке новостройки. Если вы не хотите стать жертвой такого мошенничества, то внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Если вам не понятны те или иные условия договора, то обращайтесь за разъяснениями к юристу. Помните, что подписав такой договор, вы согласились с его условиями, и опротестовать его будет крайне тяжело даже в суде.

А, кроме того, покупайте квартиры у проверенных застройщиков или риэлтерских компаний. Лидия Пелипенко, например, советует компанию Trust Life, с договорами которой ей приходилось работать. В основном они работают через договор купли-продажи. Договор конкретный и понятный. Девелопер предусмотрел сроки исполнения своих обязанностей по отношению к покупателям и по строительству, и по предоставлению информации. Безусловно, на рынке есть и другие честные компании, мнение о которых не трудно найти в Интернете.

Источник: Собственик