По каким договорам законно покупать у застройщика?

Безопасность покупки квартиры во многом зависит от договора, по которому вы ее приобретаете. Не все схемы продажи являются законные, именно поэтому надо знать хотя бы легальные.

Если вы покупаете строящееся жилье, то самым безопасным являются договор долевого участия (ДДУ). Однако на рынке договоров продажи гораздо больше. И не стоит думать, что только ДДУ является законным. Бывают ситуации, когда по этому виду договора продавать уже нельзя. Например, дом построен, и приобретая жилплощадь, вы уже не можете участвовать в долевом строительстве, которое к тому моменту закончилось.

Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали предложения на первичном рынке жилья и апартаментов Москвы и определили, по каким договорам предпочитают работать продавцы и застройщики.

Схемы продаж эконом-класса

Если рассматривать новостройки эконом-класса, то на сегодняшний день самой распространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. На рынке сейчас 41 % такого предложения. Например, так продаются квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «LIFE-Митинская». Это самая безопасная схема продажи для покупателей, так как она защищает и от двойных продаж, и дает определенные гарантии возврата денег при долгострое. Однако эта схема выгодна и самим застройщикам, поскольку повышает лояльность клиентов и становится одним из конкурентных преимуществ.

Второе место на рынке по использованию занимает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его долю приходится 34 % случаев. По этому договору не всегда работают законно. Если вы приобретаете жилье по этой схеме на начальной стадии строительства, то, скорее всего, лишь потому, что у застройщика не все в порядке с документами. Это незаконно, и вы рискуете. Но если же сделка совершается, когда дом уже построен, сдан, но право собственности еще не оформлено, то здесь все в порядке. Эксперты «Метриум Групп» объясняют второе место в рейтинге этого договора тем, что значительное количество новостроек эконом-класса относительно недавно были введены в эксплуатацию.

На третьем месте - договоры паенакопления (13%). После заключения такого договора покупатель становится членом ЖСК. Именно так работает один из крупнейших застройщиков Москвы – ГК «Пик». Часто так продает и ГК СУ-155. Незаконного в такой схеме ничего нет, но здесь надо тщательно изучать договор, так как подобная схема содержит много подводных камней и рисков, и дает минимум гарантий.

Есть на рынке и смешанная схема продажи, когда в одном и том же доме квартиры продаются и по ПДКП и ДКП. Такая ситуация встречается в 6 % случаев. Не стоит пугаться, причины часто кроются в том, что получение прав собственности на квартиры осуществляется постепенно. Свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую – нет. Кроме того, один и тот же продавец иногда реализует жилье и от застройщика, и от инвестора, тогда во втором случае используется договор переуступки по ДДУ.

Реже всего на рынке новостроек встречаются прямые договора купли-продажи (ДКП). Их доля составляет лишь 4 %. И не мудрено, ведь по ДКП застройщик может продавать, когда право собственности на все квартиры уже оформлено, а к тому моменту часто и продавать уже нечего.

Кроме выше перечисленных схем, 2 % квартир реализуется по предварительному договору долевого участия. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и мало кто из застройщиков рискует начинать продажи до официального разрешения, поскольку это явно противозаконно.

Схемы продаж бизнес-класса

В сегменте бизнес-класса, по данным «Метриум Групп» также лидируют ДДУ, а вот следом сразу идут ПДКП и ДКП. Такую ситуацию Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», объясняет следующим образом: «Квартиры бизнес-класса из-за более высокой стоимости и насыщенности рынка раскупаются менее активно, чем в эконом-классе. К тому же, на реализацию квартиры в этом сегменте выходят, как правило, на более высокой стадии готовности. Вследствие этого застройщик не успевает продать все квартиры во время строительства и вынужден продолжать реализацию после введения дома в эксплуатацию по ПДКП. Причем, в отличие от эконом-класса, в сегменте бизнес-класса по ПДКП продаются квартиры только в уже введенных в эксплуатацию домах, то есть на совершенно законных основаниях. Нередко встречается ситуация, когда квартиры не распродаются и после ввода в эксплуатацию, поэтому широкое распространение на рынке первичного жилья бизнес-класса получил ДКП».

Схемы продажи апартаментов

Апартаменты, хоть и покупаются для проживания, юридически такой недвижимостью не являются, поэтому их не всегда продают по ДДУ. Кроме того в данном случае ДДУ не дает те же гарантии, что и в случае с квартирами, так как с точки зрения закона эта недвижимость нежилая. Чаще всего апартаменты продают по ПДКП, так как 56 % апарт-комплексов представляют собой проекты редевелопмента, а значит, не попадают под действие 214-ФЗ, и здесь невозможно продавать по ДДУ. Кроме этого на данном рынке популярны договоры купли-продажи и инвестирования, а вот схем с ЖСК нет совсем. «Договор инвестирования не используется при покупке жилья, поскольку это является прямым нарушением 214-ФЗ, - комментирует Мария Литинецкая. – На апартаменты же закон о долевом участии в строительстве напрямую не распространяется, так что заключение договора инвестирования, по которому покупатель становится фактически партнером застройщика и разделяет с ним все риски, изредка практикуется. При этом важно понимать, что инвестиционный договор нельзя назвать надежным, поскольку он не проходит регистрацию. Кроме того, компания-застройщик может просто не достроить дом, сославшись на нехватку средств или иные обстоятельства, а вернуть деньги будет проблематично».

Итак, это все схемы, с которыми вы можете столкнуться при покупке новой квартиры или апартаментов. Стоит заметить, что везде есть свои риски, поэтому действовать надо всегда обдуманно и осторожно.

Источник: Собственник