Перспективы рынка жилья. Что нас ждёт через 5–10 лет – расцвет или взрыв?

Рынки аренды и коммерческой недвижимости уже начали ощутимо проседать на фоне изоляции России и экономического кризиса. А вот строительство жилья, напротив, кажется устойчиво прибыльным. Но так будет не всегда.

Денег будет меньше

Любое ослабление экономической активности – а речь идёт о заметном сворачивании внешнеэкономической деятельности – приводит к тому, что денег становится меньше. Между тем, граждане, отвечающие за распределение денежных знаков, совсем не хотят сокращать собственные доходы и расходы. Соответственно, разрыв между богатыми и бедными, и без того космический, стремится к увеличению; общество уже стало кастовым, и эта его особенность будет только усугубляться. Соответственно, слой людей, способных покупать квартиры, неизбежно уменьшится, потому что условно доступная сейчас для среднего класса ипотека перестаёт быть таковой уже на наших глазах.

Да, люди, которые гордо называют себя UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals; способные инвестировать суммы от 30 млн долл.), могут покупать жильё пачками, как они и поступают, но ужесточение налоговой политики делает приобретение десятой, четырнадцатой, двадцать третьей квартиры всё более сомнительным. А реальная жилищная потребность в «однушках» по 250 тысяч долларов весьма мала. Дом на берегу моря в Испании или, если угодно, в Крыму стоит в разы дешевле.

Социальная нагрузка на девелоперов

Рынок недвижимости в России сильно зависит от государства. А государству сейчас нет большого резона вкладываться в коммерческую недвижимость, поощрять её строительство. С точки зрения пиара, пропаганды, удержания симпатий своего электората (беднейших слоёв городского населения) власти в первую очередь нужно социальное жильё. На средний класс власти смотрят с некоторой опаской, опасаясь «болотных» эксцессов. А за чей счёт строится социальное жильё, социальные объекты? Прямо или косвенно это чаще всего является обременением для желающих строить жильё коммерческое. И нет сомнений, что государство будет стараться снижать свои расходы на капитальную составляющую социальной сферы путём повышений обременений коммерческих застройщиков.

Обустройство Крыма и, не исключено, ещё 4-5 новых областей приведёт к мгновенному и резкому оттоку государственных средств из строительного бизнеса в «старой России», как, наверно, будут нас называть по аналогии со «старой» и «новой» Москвой. Новые территории неминуемо должны стать экспортным товаром, витриной, показывающей, кому на Руси жить хорошо.

Кадровая и корпоративная конкуренция

Хочу сказать, что проблемы так или иначе коснутся каждого из работающих в недвижимости, питающихся от этого большого пирога. И чем больше проблем будет в России, тем выше станет конкуренция за каждый стул на таких замечательных мероприятиях. Потому что каждое новое поколение, каждый вузовский выпуск будет всё более активным профессионально и всё менее требовательным материально.

Это на личном уровне. Но то же самое будет происходить и на корпоративном. Число компаний, готовых заплатить за вход на рынок и потом довольствоваться втрое меньшей маржой, должно существенно вырасти. Именно из-за проблем с самореализацией предприимчивых людей нового поколения в чём-то другом.

Три перспективы

Из лекций по экономике мы все знаем, что перспективное планирование обычно делится на три хронологических типа: кратко-, средне- и долгосрочная перспектива. Над выражением «долгосрочная перспектива» в России обычно смеются: кто сейчас рискнёт сказать, в каком кресле, стуле или, не приведи господи, на каких нарах он будет сидеть хотя бы пять лет спустя, а ведь по мировым меркам это ещё даже не «долгосрок».

В краткосрочной перспективе у нас всё замечательно. При любой нестабильности люди – что «болотные», что «поклонные» – несут деньги в недвижимость, потому что больше некуда, потому что национализация элит, потому что производства нет, а если и будет, то вкладываться в него страшно. Примеров много. И пугает не столько поросший мхом казус Михаила Ходорковского, сколько, например, судьба автопроектов Михаила Прохорова с Анатолием Карповым. Они давали яркие интервью, привлекали инвесторов – и где теперь эти средства? Прохоровский «Ё-мобиль» несколько дней назад похоронен за 1 евро, «Мишка» карповский сгинул в тульских лесах: последняя новость на официальном сайте датирована серединой 2012 года. Так что по краткосрочному прогнозу рынок жилья ничем не рискует.

В среднесрочной же перспективе рынок станет окончательно спекулятивным – в каждом новом доме на 100 квартир будут заселены только 10. Потому что деловая активность не увеличивается, прогнозы по ВВП близки к отрицательным, новые рабочие места не создаются. А значит, жить в инвестиционных квартирах некому. Квартиры будут покупаться в первую очередь теми, кому необходимо вложить средства.

Но любой спекулятивный бум, не подкреплённый реальными ценностями (в нашем случае это были бы удобные квартиры для реального проживания по разумной цене), в долгосрочной перспективе ведёт исключительно к созданию пузыря, который неизбежно лопнет. И в выигрыше окажутся только те, кто, пользуясь пиратским языком, успел «поделить всё золото и разбежаться».

Преимущество девелоперов – отсутствие реальных альтернатив для инвестирования, но этот плюс одной отрасли является чудовищной проблемой для остальной экономики.

Поэтому сейчас, в условиях конфронтации с Западом, у России только два пути. Либо альтернативы для инвестирования каким-то чудесным образом всё же появятся, либо всё эффектно кончится, опять же одним из двух способов: а) повальной национализацией «лишнего» жилья; б) социальным взрывом.