Дешевой ипотеки в этом году ждать не стоит

В этом году банки выдадут не менее миллиона ипотечных кредитов, заявил глава департамента банковского регулирования ЦБ РФ Василий Поздышев. По его словам, ипотечный рынок растет высокими темпами.

В 2013 году динамика составила 32,6%, несмотря на высокие ставки по ипотеке. По оценкам ЦБ РФ, спрос на ипотеку сохранится и даже увеличится в краткосрочной перспективе. Однако в аналитическом центре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозируют замедление темпов роста ипотеки. Связано это с общим замедлением экономики и неблагоприятной макроэкономической ситуацией. Прошлый год сложно назвать экономически успешным: рост ВВП составил лишь 1,3%, что в 2,5 раза ниже уровня 2012 года (3,4%). Пессимизма добавляет целый ряд негативных тенденций - прекращение роста инвестиций в основной капитал, замедление роста зарплат и реальных доходов населения и сокращение потребительского спроса.

Предварительные данные на начало 2014 года говорят о том, что негатив продолжается. По оценкам минэкономразвития и Росстата, объем ВВП в январе снизился на 0,5% по сравнению с декабрем прошлого года с учетом календарного и сезонного факторов, а объем инвестиций сократился на 7%, реальные доходы населения снизились на 1,5%. Тем не менее в АИЖК считают, что именно ипотечное кредитование может сыграть важную роль в восстановлении экономического роста. С одной стороны, оно стимулирует потребительский спрос, с другой - способствует развитию как строительного сектора, так и сопутствующих отраслей, то есть дает мультипликативный эффект для экономики. Как прогнозируется в обзоре аналитического центра АИЖК, в 2014 году будет выдано около 900 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 1,5-1,8 трлн рублей.

- Сейчас очень силен фактор неопределенности, - отметил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК. - Многое будет зависеть от того, насколько затянется наблюдаемый сейчас период волатильности на финансовом рынке. В случае если экономика страны сможет быстро справиться с трудностями, рынок ипотечного жилищного кредитования может продолжить рост, хотя его темпы будут ниже, чем в 2013 году. Если давление внешних факторов на экономику страны окажется сильным и продолжительным, рынок ипотечного жилищного кредитования может перейти к сжатию во втором полугодии 2014 года. Однако пока такой сценарий не выглядит наиболее вероятным.

В 2013 году рынок развивался опережающими общее развитие экономики страны темпами. Было выдано более 820 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 трлн рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,3 раза - в денежном выражении. За такой рост рынок должен сказать "спасибо" мерам Банка России по повышению устойчивости финансовой системы страны. Еще в 2012 году регулятор обеспокоился взрывными темпами роста необеспеченного потребительского кредитования, которое в последние годы было локомотивом развития банковского сектора. Кредитные организации сделали ставку на этот высокомаржинальный сегмент, и в 2012 году темпы его роста превысили 60%. Естественно, вместе с ростом объемов накапливались и риски, которые в беззалоговом кредитовании очень высокие, что не могло не насторожить регулятора. В результате были пересмотрены нормативы обязательного резервирования и коэффициенты риска по потребительским кредитам. Из-за этого все больше банков корректируют стратегии на рынке розничного кредитования в сторону расширения надежного кредитования, обеспеченного залогом, в том числе ипотеки.

- В 2013 году прирост объемов выдачи ипотеки составил около 30% по сравнению с 2012 г., - отметил Дмитрий Шапочкин, заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц". - Основным драйвером роста ипотечного кредитования является тот факт, что для большинства населения страны единственной возможностью приобрести собственное жилье или улучшить жилищные условия является ипотека. Причина - низкие доходы населения, высокая стоимость недвижимости и нестабильность экономики.

По словам вице-президента, начальника департамента ипотечного кредитования банка "Интеркоммерц" Татьяны Павловой, первый квартал 2014 года показал значительный рост ипотечного кредитования (превышающий прогноз в 15%). Эксперт объясняет это желанием населения переложить свои сбережения из банковских вкладов в объекты недвижимости. Не секрет, что начавшийся в конце прошлого года массовый отзыв лицензий у банков привел к оттоку средств со вкладов, причем даже попадающих под систему страхования - спад был зафиксирован уже в четвертом квартале прошлого года. Естественно, люди искали другие возможности вложения собственных сбережений, и недвижимость - один из очевидных вариантов. Впрочем, скоро эта тенденция исчерпает себя, считает Павлова: "Думаю, что уже к третьему кварталу, по мере стабилизации макроэкономической ситуации, ажиотаж спадет и темпы роста ипотечного рынка снизятся".

Тот рост, который все-таки будет, эксперты связывают с новостройкой. "Более перспективным представляется первичный рынок. По данным крупных застройщиков, в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме их продаж превысила 40%", - сказал Михаил Гольдберг.

Одной из причин роста ипотечного рынка в 2013 году эксперты называют тенденцию снижения ставок, которая наблюдается со второго квартала прошлого года. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Сделать это банкам позволило снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. К концу 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке сильно снизились (на 0,8%) и составили 12,1% в декабре (на 0,6% ниже уровня декабря 2012 года). Но, к сожалению, в этом году рассчитывать на снижение ставок не приходится. "Снижения ставок не будет, а вот повышение ожидается, за счет удорожания стоимости ресурсов для банков", - рассказала Татьяна Павлова. По мнению Дмитрия Шапочкина, из-за роста инфляции и удорожания стоимости ресурсов для банков ставки вырастут в среднем на 0,5%. Но даже в случае удорожания ипотеки ее доля в числе сделок с недвижимостью будет расти.