Эксперты прогнозируют замедление роста ипотечного кредитования

Статистика отечественного ипотечного рынка за первые месяцы 2014 года была представлена Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Как показывают данные, объем выданных ипотечных кредитов за январь-февраль 2014 года в денежном и количественном выражении заметно возрос по сравнению с этим же периодом предыдущего года.

Количество выданных кредитов за январь-февраль 2014 года — 117 797, на общую сумму 198,2 млрд. рублей. Эти данные превышают показатели первых месяцев 2013 года по количеству выданных кредитов в 1,4 раза, по сумме — в 1,49 раза.

Что показывает анализ рынка

Заметный скачок спроса на ипотеку в начале года специалисты объясняют макроэкономической нестабильностью в стране и падением курса рубля по отношению к мировым валютам. В такие труднопредсказуемые периоды всегда растет спрос на недвижимость. Есть случаи, когда заемщики извлекали депозитные сбережения, а взамен их брали ипотеку для покупки жилья как финансовую инвестицию.

Интересно, что в начале 2014 года отмечались высокие процентные ставки ипотеки (до 12,9%), что обычно снижает спрос на ипотечное кредитование. В таком случае можно говорить об «эффекте низкой базы».

Свои аналитические данные за февраль 2014 года представил ипотечный банк DeltaCredit. Число выданных им ипотечных кредитов за отчетный период составило 70 078 шт., а в денежном выражении — 118,9 млрд. руб. По сравнению с февралем 2013 года рост выдачи ипотечных кредитов в феврале 2014 года составил 39,3% - по количеству и 47,2% - по денежным суммам.

Уровень просроченной задолженности 90+(когда долги по выплатам составляют более 90 дней и кредит переходит в разряд безнадежных к взысканию) на 1 марта 2014 г. составил чуть более 2% от общей суммы долгов в 2 745,7 млрд руб.

Валютные кредиты в ферале 2014 г. по сравнению с прошлым годом продолжали снижаться и составляют менее 0,6% от общего объема ипотеки или 666 млн руб. в денежном выражении.

АИЖК отмечает, что данные за январь и февраль пока не отражают ухудшение показателя ликвидности, которое произошло в марте. По предположениям АИЖК, темпы роста ипотечного кредитования могут сильно замедлиться. Причины — удорожание привлеченных ресурсов (фондирования) и мартовское повышение ставок у некоторых банков.

Какие факторы будут влиять на показатели выдачи ипотечных кредитов? Предположительно, это будет зависеть от факторов влияния внешней политики на экономическую ситуацию в стране и от способности банков обеспечить приемлемое по цене фондирование.

Рублевые ипотечные кредиты в январе и феврале 2014 года предлагались по ставке 12,3%. Это на 0,5 процентного пункта ниже того же периода 2013 года, но на 0,2 процентного пункта выше декабря 2013 года.

Аналитический центр АИЖК отмечает, что заметной характеристикой последнего времени стало увеличение числа заемщиков, взявших ипотечные кредиты с более низкими требованиями. Для таких заемщиков часто характерны «серые» доходы, а значит — повышенный кредитный риск. Соответственно, рост объемов выдачи кредитов этого уровня не повлияет на возможное снижение ставок по ипотеке.

Совокупность ипотечных кредитов на балансах банков неизменно возрастает и сейчас составляет 2,75 трлн. рублей. Суммарное увеличение кредитного портфеля по ипотеке за последний год составило 692 млрд рублей. Это более чем треть (33,7%) от ипотечного портфеля на 1 марта 2013 года.

Ипотечный портфель на балансах банков продолжает отличаться высоким качеством кредитов, даже несмотря на небольшое ослабление требований к заемщикам. Просроченные платежи не превышают 1,5% от общего объема накопленной задолженности (на 1 марта 2014 года). Суммарный объем ипотечных кредитов без единого просроченного платежа составляет 95%.

Однако аналитики отмечают, что в случае резкого ухудшения ситуации в экономике или роста безработицы доля просрочки сразу резко возрастет, а качество кредитного ипотечного портфеля быстро «испортится».

Настораживает и тот факт, что многие заемщики с «серыми» заработками в условиях экономических кризисов наиболее уязвимы к возможному уменьшению доходов. Притом что доля ипотечных сделок в этой категории возрастает, такая ситуация может создать серьезные риски для качества инвестиционного портфеля банков.

Представители банка DeltaCredit согласны с тем, что рынок ипотечных кредитов в начале 2014 года заметно вырос: на +43% по отношению к этому же периоду 2013 года. Эту тенденцию можно объяснить как ослаблением курса отечественной валюты, так и высокой изменчивостью цен на валютном рынке в этот период.

По мнению руководства DeltaCredit, население пытается застраховать свои риски и сберечь имеющиеся рублевые сбережения. А недвижимость по-прежнему самый привлекательный валютный актив, ведь альтернатив для вложения средств у нас очень немного. Особенный скачок наблюдается на рынке первичной недвижимости, где вложение свободных денежных средств рассматривается как долговременная инвестиция. Предположительно, в среднесрочной перспективе можно ожидать рост предложения на вторичном рынке, что позволит сбалансировать цены.

Как ведут себя банки

Несколько лет аналитики жили в предвкушении общемирового финансового кризиса, который был главным экономическим «пугалом». Но развитие событий пошло непредсказуемым образом — началось все с украинской революции, продолжилось крымской кампанией и закончилось введением экономических санкций со стороны Западных стран.

Многие эксперты выделяют эти события как ключевые для дальнейших прогнозов в отечественной финансово-экономической сфере. Непредсказуемая тревожная обстановка и падение курса рубля заставили как инвесторов, так и простых граждан искать способы сохранения сбережений. И выход почти всегда безальтернативный — покупка недвижимости.

В банках заметили рост числа обращений, причем в некоторых отделениях выстаиваются очереди из претендентов на кредиты. Цель кредитования — приобретения жилья экономичного или бизнес-класса.

Специалисты отмечают фактор спонтанности среди потенциальных заемщиков в I квартале этого года. Кредиты берут не те люди, которые долго планировали и просчитывали свои возможности, а те, кто приняли решение в срочном порядке ради сохранений денежных накоплений и возможности немного подзаработать. Кредиты нынешнего дня характеризуются невысоким первоначальным взносом, а средние суммы кредитов составляют для эконом-класса — 2,5 млн, для бизнес-класса —5 млн руб. Средняя сумма ипотечного кредита показывает тенденцию к росту.

Для доли ипотечных кредитов эконом-класса показатели роста в I квартале составляют с 50 до 70%; для бизнес-класса — с 18% до 28%. И это при том, что застройщики неизменно — чуть ли не ежемесячно — поднимают цены на строящееся и готовое жилье.

Для элитной недвижимости ситуация несколько другая. Многие сделки срывались оттого, что покупатель и продавец не могли сторговаться по цене. Покупатели настаивали на понижении, но продавцы не шли на уступки. Сыграла роль и неуверенность потенциальных покупателей в стабильности будущих доходов, что заставляло их отказываться от крупных кредитов.

Контингент, приобретающий элитную недвижимость — чаще всего владельцы собственного бизнеса, и свой доход в условиях кризиса и нестабильности они могут спрогнозировать с высокой четкостью.

Специалисты делятся своими предположениями о том, что сложившаяся на рынке ситуация — лишь начало будущих изменений. Бум сделок по ипотечному кредитованию в начале года будет скомпенсирован замедлением во II квартале. Причины — в том, что банки увеличивают ставки по ипотеке, а ситуация в экономике и политике по-прежнему остается нестабильной. Эксперты рекомендуют решать жилищный вопрос уже сейчас, не откладывая жилищную ипотеку до лучших времен.

Источник: Портал недвижимости Казани