Татарстан отказался от гонки за квадратные метры

БЮДЖЕТ НОВОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПРОГРАММЫ МИНСТРОЯ, ПОДГОТОВЛЕННЫЙ КОМАНДОЙ ИРЕКА ФАЙЗУЛЛИНА, ПОЛЕГЧАЛ БОЛЕЕ ЧЕМ В 10 РАЗ В СРАВНЕНИИ С ЭПОХОЙ МАРАТА ХУСНУЛЛИНА

В Татарстане прекращается бурный рост жилищного строительства, который в последние годы составлял 10 - 15% ежегодно. Принятая кабмином новая республиканская жилищная программа ценой в 40 млрд. рублей, рассчитанная до 2020 года, подразумевает заморозку объемов строительства на нынешнем уровне в 2,4 млн. кв. м в год. По сути, таким образом республика отказалась от амбициозных докризисных планов, подразумевавших сдачу 1 кв. м в год на каждого ее жителя. Эксперты «БИЗНЕС Online» считают, что снижение ввода жилья при пессимистическом прогнозе может привести к росту цен, сетуют на недостаточную поддержку государства по прокладке коммуникаций на площадках, но в то же время призывают к отказу от патернализма отрасли.

РЕСПУБЛИКАНСКАЯ СИНИЦА И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЖУРАВЛЬ

Правительство Татарстана определилось с политикой в области жилищного строительства на ближайшие годы. На сайте татарстанского правительства на минувшей неделе была опубликована новая республиканская жилищная программа, носящая название «Обеспечение качественным жильем и услугами жилищно-коммунального хозяйства». Программа рассчитана на 7 лет, ее планируется реализовываться в два этапа. Первый этап — 2014 - 2016 годы; второй — 2017 - 2020 годы. Бюджет программы — 39,1 млрд. рублей на 7 лет. Причем, судя по тексту документа, на федеральный бюджет республика не сильно рассчитывает: на него заложено всего 259 млн. рублей, плюс 2,7 млрд. рублей — средства фонда ЖКХ.

Документ, впрочем, оставляет определенный финансовый люфт: в программе поясняется, что цифры будут корректироваться каждый год. Учитывая умение Татарстана лоббировать свое участие в многочисленных федеральных программах, доля российского бюджета вполне может оказаться больше, чем закладываемые сейчас скромные четверть миллиарда на 7 лет.

Одним словом, пока разработчики программы рассчитывают на синицу, а не на журавля будущих лет. Поэтому на средства республиканского бюджета приходится почти 14 млрд. рублей, местный бюджет — 7,5 млрд. рублей, 14,6 млрд. рублей — это внебюджетные источники финансирования. Таковыми могут быть госпрограммы с участием ВЭБ, АИЖК, РЖС, те же 5 рублей с «квадрата», которые платят граждане за капремонт и т.п.

ГОНКА ОТМЕНЯЕТСЯ, БУДЕТ СТАБИЛЬНОСТЬ

Безусловно, ключевой показатель программы — ежегодный объем ввода жилья. В программе констатируется, что последние два года в Татарстане вводилось по 2,4 млн. кв. м жилья. Так, в 2013 году было введено 397,9 тыс. кв. м соципотечного жилья, 603,3 тыс. кв. м многоквартирного инвестиционного жилья и 1,39 млн. кв. м малоэтажного жилья (в том числе индивидуальное жилищное строительство). Этот показатель в 2,4 млн. планируется сохранить не только в 2014 году (соципотека в объеме 383,4 тыс. кв. м, многоквартирное инвестиционное жилье — 1 017,0 тыс. кв. м, малоэтажное жилищное строительство — 998,6 тыс. кв. м), но и держать на этой планке до 2020 года (судя по таблице, размещенной в программе). Иными словами, перед минстроем и строительной отраслью более не ставится задача дальнейшего увеличения ввода жилья, и это самая главная новость в программе. По сути, она означает пересмотр той политики, которая проводилась как миниум последнее десятилетие и предполагала максимальный рост строительства жилья для насыщения рынка. Но теперь, видимо, в правительстве считают, что первоначальная задача выполнена и в республике достигнут необходимый уровень строительства. Интересно, что новая программа фактически ставит крест на прежних амбициозных планах, которые ставил казанский Кремль. Так, еще в 2008 году, в своем послании Госсовету РТ Минтимер Шаймиев ставил перед правительством задачу довести к 2015 году ежегодный ввод жилья до 1 м на каждого жителя республики, то есть речь шла о 3,8 млн. кв. метров. Шаймиев тогда говорил, что в Европе стандарт обеспеченности жильем перешагнул отметку в 30 кв. м на одного человека, а Татарстан собирался подойти в 2008 году к отметке 22 кв. метров.

До новой программы основным документом, определяющим стратегию строительной отрасли, была долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в РТ на 2011 - 2015 годы», которую защищал в Москве перед министром регионального развития РФ в то время Виктором Басаргиным амбициозный Марат Хуснуллин (тогда министр строительства РТ, а ныне вице-мэр Москвы). Подготовка такой региональной программы была условием для участия в ФЦП «Жилище», и принятие этого документа было настоящим событием для кризисного 2010 года. Министр предлагал даже провести ее общественное обсуждение (кстати, нынешняя программа принята без широкого общественного и профессионального обсуждения). Впечатлял и прогнозируемый бюджет программы: за пять лет в стройкомплекс предлагалось инвестировать гигантскую сумму — 450,4 млрд. рублей. Причем основной акцент делался на внебюджетные источники — 411,2 млрд. рублей. Из федерального бюджета планировалось получить 21,3 млрд. рублей, из республиканского — 10 млрд., из местных — 7 млрд. рублей.

Президент Татарстана Рустам Минниханов в 2010 году во время защиты программы в Москве заявлял, что программа развития жилищного строительства в Татарстане предусматривает ежегодный рост объемов строительства жилья не менее чем на 5% от достигнутого уровня в 2011 - 2013 годах, а с 2014 года — 10-процентный ежегодный рост. Так, в 2014 году должно было бы ввестись 2,5 млн. кв. м, а в 2015-м — 2,8 млн. кв. метров. Тогда же говорилось, что перспективное увеличение годового объема ввода жилья к 2020 году должно достичь 3,9 млн. кв. метров. То есть в этом случае должна была реализоваться давняя мечта минстроя достичь европейских показателей и вводить 1 кв. м жилья на одного жителя Татарстана. Но, похоже, жизнь внесла свои коррективы. Впрочем, в минстрое газете «БИЗНЕС Online» пояснили, что принятие новой жилищной программы не означает прекращение участия в ФЦП «Жилище».

ПРИЗНАКИ ОХЛАЖДЕНИЯ

По сути дела, в программе впервые официально закреплен отказ от «гонки» за квадратными метрами. Хотя подспудно об этом говорилось уже после принятия хуснуллинской программы, когда было решено снизить давление соципотеки на рынок. «Объемы соципотеки мы снижаем с 473,4 тысяч квадратных метров в 2012 году до 383 тысяч квадратных метров в 2013-м. Потому что это уже негативно сказывается на рынке жилья», — заявил тогда руководитель ГЖФ Талгат Абдуллин на интернет-конференции «БИЗНЕС Online». При этом в первоначальных планах значился ввод по всей республике около 600 тыс. кв. м ежегодно.

Ранее попытка ввести в Казани вместо плановых 200 тыс. кв. м 400 тыс. кв. м соципотеки вообще закончилась настоящим скандалом, когда программа по городу была сорвана и было введено в районе 280 тыс. кв. метров. Это привело к целому ряду отставок. В итоге план по Казани по соципотеке теперь стабильно держится у планки около 200 тыс. кв. метров.

В 2013 году из-за подготовки к Универсиаде было решено сохранить ввод жилья на уровне 2012 года и не увеличивать на 10%. В том же году осенью у строителей появилось свое федеральное министерство строительства, и на фоне этого появился формальный повод пересмотреть взятые ранее обязательства. Вместе с ними вполне может измениться и сам характер рынка. Как следовало из программы 2011 - 2015 годов, задача, которую решал минстрой путем гонки за количеством квадратных метров, — это обеспечение жителей доступным жильем. То есть работала простая логика: если каждый год увеличивается количество новых квартир, то растет объем предложения, которое не дает ценам расти вверх. Теперь, видимо, все будет решать так называемая «невидимая рука рынка».

ДОСТУПНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ И НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ

А пока реалии таковы, что, по данным Росстата, средняя цена жилья в республике в расчете на 1 кв. м общей площади в четвертом квартале 2013 года составила, по данным статистики, 45,2 тыс. рублей на первичном рынке жилья и 55,8 тыс. рублей — на вторичном рынке.

Причем привлекательные, казалось бы, показатели коэффициента доступности жилья для граждан составляют по итогам 2013 года 2,5 года (суть показателя состоит в том, что если в течение этого периода все свои доходы семья из трех человек направляет исключительно на покрытие ипотечного кредита, то к концу срока она его полностью погашает и становится собственником стандартного жилья площадью 54 кв. м) и должны помочь жителям самостоятельно решать жилищные проблемы.

Но далее авторы программы с грустью констатируют, что «анализ рынка жилья показывает, что сегодня только четвертая часть населения может купить жилье за счет собственных средств или с привлечением ипотечного кредита». В качестве выхода предлагается развитие арендного жилья в сегменте жилья экономкласса, отвечающего современным требованиям экологичности и энергоэффективности. «Необходимость развития рынка арендного жилья в Республике Татарстан обусловлена также наличием трудовой миграции и мобильностью населения, а еще реализацией крупных инвестиционных проектов, требующих привлечения трудовых ресурсов», — говорится в программе.

ПЕРВЫЕ В КАПРЕМОНТЕ

Отдельный обширный блок в программе посвящен состоянию ЖКХ. Упоминается, что благодаря республиканской программе реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса РТ на 2004 - 2010 годы в Татарстане степень износа основных фондов объектов коммунального хозяйства снизилась: водопроводно-канализационного хозяйства — с 51% до 49%; теплового хозяйства — с 53% до 48%.

На начало 2013 года обеспеченность жилого фонда республики, оборудованного системами водоснабжения, составила 87,1% от всей площади жилого фонда, канализацией — 81,6%, отоплением и горячим водоснабжением — 97,2% и 73,4% соответственно.

Отдельный акцент сделан на подпрограммах «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (в нее вклеены субсидии на возмещение части затрат по уплате процентной ставки по кредитам на строительство инженерных сетей, на строительство автомобильных дорог, объектов коммунальной инфраструктуры и социальной сферы) и «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище». В течение 2007 - 2010 годов в республику из федерального бюджета было привлечено свыше 5,3 млрд. рублей.

Не обошлось и без упоминания о программе капремонта. В частности, в документе в очередной раз говорится, что в 2008 - 2013 годах по программе капитального ремонта многоквартирных домов привлечено более 34 млрд. рублей, капитальный ремонт проведен в 11 034 домах площадью более 51,9 млн. кв. метров. Улучшены условия проживания 2 394 тыс. граждан. Далее говорится, что, несмотря на такое финансирование, ликвидация недоремонта жилого фонда остается актуальной проблемой. Для ее решения с 2014 года в республике будет реализовываться долгосрочная программа капитального ремонта жилья.

Уделено особое внимание энергоэффективности ЖКХ. В частности, упоминается программа по переходу на поквартирные системы отопления и по установке блочно-модульных котельных в городах и районах. Подводятся ее итоги: с 2005 года государственным казенным учреждением «Фонд газификации, энергосберегающих технологий и развития инженерных сетей Республики Татарстан» переведено на индивидуальные источники отопления более 34 тыс. квартир. Объем финансовых средств на реализацию указанной программы составил 2,6 млрд. рублей. В 2012 году данная программа завершилась. Полностью переведен на индивидуальные источники отопления жилой фонд 9 районов: Алькеевский, Апастовский, Атнинский, Дрожжановский, Кайбицкий, Мензелинский, Новошешминский, Тюлячинский и Черемшанский.

МОЛОДЕЖИ — 100 КВАРТИР ЗА ДВА ГОДА

Какие же задачи ставятся в программе и насколько они глобальны?

Так, на первом этапе планируется к концу 2016 года обеспечить жилыми помещениями 738 детей-сирот, 100 молодых семей. Что касается последнего пункта, то планируется в 2014 и 2015 годах обеспечить квартирами по 50 молодых семей. На фоне былых достижений цифра более чем скромная, она просто несопоставима с данными прежних лет. Напомним, что в 2010 году Татарстан на программу строительства жилья для молодых семей получил из федерального бюджета 759 млн. рублей и выделил 620 млн. рублей собственных средств. Она стала для жилищного комплекса одним из драйверов, который помог улучшить свои условия 1972-м семьям. Но уже в 2011 году республика отказалась от участия в программе из-за сменившегося соотношения финансирования между федеральным и местными бюджетами. Это вызвало даже акции протеста у молодых семей, которые требовали ее вернуть. В итоге программу вернули в 2012 году, но уже значительно урезанной. На нее выделили 50 млн. из республиканского бюджета и 16 — из федерального. Квартиры получили лишь 70 человек. Как мы видим, не изменится ситуация в следующие годы. Отметим, что чиновники в беседе с кореспондентом «БИЗНЕС Online» объяснили сворачивание программы тем, что государство решило уменьшить свое давление на рынок из-за нормализации экономической ситуации.

ЛИКВИДИРУЕМ АВАРИЙНЫЙ ФОНД ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ

Среди других задач программы — снижение доли ветхого и аварийного жилищного фонда в общем объеме жилищного фонда до 1,2%, а к 2021 году полная ликвидация аварийного жилищного фонда. Речь идет о тех домах, что были признаны аварийными до 1 января 2012 года.

Для понимания: объем аварийного жилья в Татарстане на конец 2013 года составила 420,6 тыс. кв. м или 1 688 аварийных многоквартирных домов. Объем финансирования программы за 2010 - 2012 годы составил 1,9 млрд. рублей. В том числе фонд ЖКХ выделил 1,1 млрд. рублей, бюджет РТ — 643,56 млн. рублей, средства муниципальных образований составили 3,06 млн. рублей.

Правда, победные реляции по аварийному жилью подпортили недавние скандалы в Зеленодольске. Напомним, что из-за путинских майских указов для «аварийщиков» была снижена стоимость выкупа жилья до 11 тыс. рублей за квадратный метр. На встрече с Абдуллиным и замминистра строительства РТ Алексеем Фроловым зеленодольцы высказали свое возмущение. Первоначально была предусмотрена цена выкупа в 20,7 тыс. рублей за «аварийный» квадратный метр, финансирование предлагалось из двух источников: из федерального фонда содействия и реформирования ЖКХ и республиканского бюджета.

Среди других ожидаемых индикаторов — к моменту окончания программы увеличить показатели общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя Республики Татарстан, до 27,3 метра (по итогам 2013 года общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя республики, составила 24,2 кв. м). Отметим, что в предыдущей программе на 2011 - 2015 годы планировалось, что обеспеченность жильем татарстанцев в 2013 году составит 24,3 кв. м, в 2014 году— 24,8 кв. м и в 2015 году — 25,4 кв. метра.

Также за счет программы планируется снизить долю убыточных организаций жилищно-коммунального хозяйства до 9%, долю утечек и неучтенного расхода воды в суммарном объеме воды, поданной в сеть, до 15% и увеличить долю площади жилищного фонда, обеспеченного всеми видами благоустройства, в общей площади жилищного фонда до 86%.

«ОТКАЗ ОТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЕЖЕГОДНОГО ОБЪЕМА ВВОДА ЖИЛЬЯ — ЭТО ПЛОХО»

Мнения о новой программе высказали эксперты «БИЗНЕС Online».

Рашид Нуруллин — директор по развитию УК «Рост», экс-руководитель ГИСУ:

— Была программа, которая предполагала увеличение объема ввода жилья ежегодно на 10 - 15 процентов. Наверное, есть какие-то макроэкономические показатели, которые позволяют прогнозировать расчеты. Все зависит от покупательной способности населения, от общей ситуации экономики, стоимости квадратного метра и так далее. Мы сегодня слышим разные прогнозы об уровне покупательной способности, видим замедление темпов роста ВВП по стране в целом.

По большому счету отказ от увеличения ежегодного объема ввода жилья — это плохо. Но, видимо, это объективно, чтобы не потерять достигнутые на сегодня показатели. Это также важно, потому что существующие показатели на самом деле неплохие. Думаю, цены при этом расти не будут, если не будет общей инфляции. Предпосылок к росту цен нет. Рост цен на строительные материалы, стоимость энергоресурсов и тому подобное — все это регулируется.

Рустем Юнусов — директор строительной компании ООО «Фарус»:

— В Татарстане не хватает жилья, но не хватает именно эконом-класса. Сказать, достаточно ли 2,4 миллиона квадратных метров в год — сложный вопрос, ведь речь идет и о платежеспособности населения. Нужно, чтобы возможности и предложение совпадали. Естественно, сокращение предложения приводит к росту цен на рынке. Но основной ввод жилья осуществлялся в столице республики, а в Казани сейчас в принципе нет земли, чтобы так массово строить жилье, даже для Госжилфонда. Поэтому сомневаюсь в реальности ввода 2,4 миллиона квадратов.

Ввод жилья включает в себя несколько составляющих: соципотечное, коммерческое и индивидуальное жилье. Индивидуальное жилье включено в эти миллионы квадратных метров, но оно никак не влияет на строительство квартир. В любом случае это количество будет сокращаться, так же как и коммерческое жилье, потому что свободных земель нет. Ипотечное жилье уходит в Зеленодольск и куда-то еще. Поэтому никаких предпосылок для снижения стоимости жилья нет. Если строить жилье в Зеленодольске, Лаишевском районе, там, конечно, стоимость невысокая: строить жилье там и в Казани — две большие разницы.

Программа «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» ФЦП «Жилище» республике, конечно, нужна. ФЦП «Жилище» существует еще с 2007 года, когда Дмитрий Медведев был премьером, но большого толка от нее, по сути, не было. За все это время — 7 лет — ничего особо не произошло. Покрываются очень небольшие проценты по кредитам. Строительство сетей компенсирует только процентную ставку. Это все небольшая помощь. Программа есть давно, но существенных подвижек не дает.

Что касается коэффициента доступности жилья, то те, у кого есть возможность, приобретают жилье сразу, а не за три года. Основная масса населения приобретает жилье по ипотеке. Соципотека не для всех при этом доступна. Если бы ставка снизилась до минимальных процентов, то способных приобрести жилье было бы гораздо больше. С 2010 года цены на жилье прилично выросли. И первичка, и вторичка, по крайней мере в черте Казани, доступнее не стали.

ЖИЛЬЕ ДОСТУПНЕЕ НЕ СТАЛО

Александр Дембич — завкафедрой градостроительства, кандидат архитектуры, член президиума правления союза архитекторов РТ:

— Сумма в 39 миллиардов рублей до 2020 года выглядит вполне внушительной, но для точной оценки нужно знать построчно объекты строительства и капремонта. Ввод 2,4 миллиона квадратных метров жилья в год — хорошая цифра. Татарстан раньше столько никогда не вводил, в лучшем случае было 2 миллиона. Все будет зависеть от состояния фирм-застройщиков и инвесторов. Ведь задействованы не только бюджетные деньги. Сегодня со строительством дела обстоят не очень хорошо, и кредиты выдают под высокий процент, и фирмы-застройщики имеют не так уж много ресурсов, в том числе физических. Вся земля, которая была обеспечена инфраструктурой, по крайней мере в крупных городах, уже распродана. А тянуть инженерные сети на новые площадки — это очень затратно. Неизвестно, на сколько хватит ресурсов. Возможно, в план ввода жилья включены еще и «Иннополис», и «Смарт Сити», и за счет них будет осуществляться некоторый подъем. А в Казани для многоквартирного жилья ресурсов не очень много.

Не думаю, что отказ от увеличения цифры ввода жилья ежегодно на 10 - 15 процентов приведет к росту цен. Есть много других обстоятельств, например благосостояние самих горожан. Но сейчас рецессия, и неизвестно, когда она закончится. Может быть через два-три года, поэтому ажиотажного спроса может и не быть. С 2010 года жилье особо доступнее в Татарстане не стало. С 2008 года начался спад экономики, и сильного роста зарплат, доходов горожан за это время не происходило. Спада стоимости жилья тоже не происходило. Ипотечные кредиты также не подешевели. Не вижу путей к снижению стоимости жилья.

Искандер Юсупов — коммерческий директор УК «Унистрой»:

— Достаточно или недостаточно того или иного объема жилья, диктует спрос. Если рынок проглатывает объем, значит, будет строиться больше, другой вопрос, что в городе остается все меньше площадок для комплексного освоения, закономерно, что девелоперы будут уходить за городскую черту. И именно в этом разрезе программа стимулирования программ развития жилищного строительства будет очень интересна девелоперам. Ведь основная проблема застройки пригорода — это отсутствие сетей, и прокладка их порой убивает всю экономику. Я думаю, что при должной реализации и контроле за исполнением программа может послужить серьезным стимулирующим фактором для развития комплексной застройки.

Стало ли жилье доступнее? Доступнее жилье может становиться в трех случаях. 1) Дешевеет квадратный метр — такое происходило всего дважды, в кризис 1998-го и 2008-го, и то, как мы помним, недвижимость отыгрывала свои позиции буквально за год-полтора. 2) Повышается уровень заработной платы. Но мы прекрасно понимаем, что рост доходов населения непропорционален росту цен за квадратный метр и несопоставим с ним по темпам. 3) Более доступные кредитные программы. Это, по-моему, единственный реалистичный сценарий получения более доступного жилья. К сожалению, ипотечные ставки пока далеки от европейских, однако банки стараются предлагать более привлекательные продукты в борьбе за потребителя.

Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:

— Сумма в 39 миллиардов на программу более чем внушительная. Что касается решения задач по этапам, например обеспечение жильем молодых семей, то это я не очень приветствую. Все когда-то были или будут молодыми семьями. Такого не должно быть вообще. Пусть молодые, как мы, по ночам работают на хлебозаводе или разгружают уголь — будет у них все хорошо. То, что касается сирот, инвалидов — это понятно, а вот молодые семьи — непонятно. Государство делает им просто подарки, хотя молодые должны работать и зарабатывать.

Сложно сказать, достаточно ли для рынка ввода 2,4 миллиона «квадратов» жилья ежегодно. Обычно вводится 2 миллиона, а 2,4 — приличное количество. На сам рынок это количество, наверное, не придет. Все-таки программа, вероятно, больше преследует социальные вещи. Наполнение обеспечением населения квадратными метрами будет происходить все больше и больше, это плюс. Надо, чтобы правильно ставился ракурс — смотреть, куда будут идти квадратные метры.

Коэффициент доступности жилья — три года — я в это не верю. Если брать среднюю семью, не все могут себе позволить это. С 2010 года жилье не стало доступнее для потребителей. Имеется в виду, что уровень зарплат вырос настолько, что люди могут позволить себе быстро купить жилье? Нет, такого нет. Цены на жилье выросли больше, чем выросли зарплаты. Уровень доходов отстает от уровня жилья, и жилье доступнее не стало.

Источник: Бизнес-Онлайн