Инвестиции в зарубежную жилую и коммерческую недвижимость

Россиянами за 2013 год было выведено за рубеж 55-60 миллиардов долларов. Большая часть данных средств, а именно – 35-38 миллиардов долларов, была направлена на покупку коммерческой недвижимости: торговые комплексы, офисные и промышленные здания, общежития для студентов и иные объекты. Что побудило российских покупателей столь радикально поменять вектор инвестиций и отдать предпочтение объектам не жилой, а коммерческой недвижимости?

Многие россияне после 2008 года стали собственниками большого количества неликвидного жилья, стоимость которого представляла сумму, имевшую внушительное количество нулей. Они поняли, что как инвестирование в данные объекты, так и их покупка – чрезвычайно сложное мероприятие, а порой и вовсе невозможное. Инвестор вкладывал средства для того, чтобы извлечь рентный доход и защитить капиталы от инфляции. Реалии таковы, что сделки спекулятивного характера, целью которых является приобретение недвижимости для последующей перепродажи, как правило, заканчивается весьма плачевно. Россияне, имеющие горький опыт, первыми переориентировались с жилой недвижимости, расположенной за рубежом, на коммерческую.

Доходы

Размер прибыли – первый вопрос, который беспокоит инвесторов, решивших вложить определенную сумму. Ответ на него однозначен: если сравнивать коммерческую недвижимость и жилую, то доходы от коммерческого объекта будут намного выше. Наглядным примером может служить рынок недвижимости страны, занимающей лидирующую позицию в данной области экономики - Великобритании. Сдавая недвижимость в аренду можно получить, в зависимости от региона, от 3,5 до 6% годовых. Доходность от коммерческих объектов, расположенных в промышленном секторе, может составить 6-8% годовых, а в торговом секторе доход составляет 6,5-8,5%. Общежития для студентов приносят 9-12% прибыли, склады с системой самообслуживания – 8-12%, автостоянки – от 8% до 12%.

Безусловно, на доходность объекта влияют различные факторы, такие, как качество строительства, расположение, профиль самого арендатора. Поскольку ответственность за ремонт возложена на арендатора или на управляющую компанию, то и доходность коммерческих объектов будет выше, чем у жилых.

Объем инвестиций

Как определить и установить справедливую цену на объект? Существует несколько действенных способов. Как в Европе, так и в США необходимо пользоваться помощью оценщиков, не скупясь при этом на расходы. Таким образом, можно выяснить, сколько стоит тот или иной объект на определенном рынке. В роли оценщика может выступать и компетентный специалист, и банк, играющий роль кредитора. В качестве примера можно привести опыт москвича Леонида В. принявшего решение приобрести лондонскую квартиру и столкнувшегося с разницей цен: с покупателя одни продавцы требовали 1 миллион фунтов стерлингов, а другие – сумму, на 200 000 большую. В итоге Леонид обратился к банку-кредитору и банк произвел тщательную проверку объекта. Такая проверка поможет точно выяснить, какую сумму можно выручить за продажу объекта недвижимости в том случае, если Леонид не станет оплачивать кредит. Хотя в сегменте жилой недвижимости и возможна спекулятивная деятельность, в секторе коммерческой недвижимости спекуляции невозможны. Нельзя одновременно завысить и стоимость объекта, и арендную ставку. Иначе с повышением цены упадет ставка доходности, а данный факт не останется без внимания покупателя.

Кредитный рейтинг

Многие россияне не знают о том, что в западных банках после единовременного взятия десятка ипотечных кредитов кредитный рейтинг заемщика снижается. Причина проста: чем большая сумма взята в кредит, тем выше риски. Коммерческая ипотека, с другой стороны, не влияет негативно на кредитный рейтинг, поскольку сведения о данном виде кредита не предоставляются кредитным бюро. Мониторинг стран охватывает ипотечное кредитование там, где имеет место тотальный контроль, а также отслеживание кредитов. Однако в коммерческом секторе кредитование не ипотечных, а коммерческих кредитов не отражается на кредитном рейтинге.

Потолок цен

Отсутствие государственного контроля арендной платы является плюсом коммерческой недвижимости. Поскольку в данном секторе практически не оспаривается арендная ставка, владельцы исходят из ситуации, сложившейся на рынке. Жилая недвижимость во многих странах жестко контролируется государством.

Управление

В торговом центре несколькими арендаторами управлять проще, чем таким же количеством арендаторов жилья: меньше поток документации, оплата производится своевременно. Нет необходимости поиска заказов при малой ротации арендаторов. Управляемые специализированными компаниями объекты почти не доставляют хлопот владельцу.

Сдача в аренду

Простой в секторе коммерческой недвижимости случается реже, чем в сегменте жилой недвижимости. Однако, для жилого и коммерческого сектора действует правило: чем крупнее объект, тем сложнее его сдать. Стоит учитывать, что арендатор жилья сразу же съедет, как только получит более выгодное предложение. Кроме того, расходы на ремонт часто полностью ложатся на плечи владельца жилой недвижимости. Арендаторы же коммерческих объектов стремятся поддерживать их в привлекательном состоянии, чтобы не потерять клиентов. Контракт, заключаемый на аренду жилья в Великобритании, может быть заключен на десяток лет, однако, закон позволяет съезжать арендатору каждые полгода. Но если коммерческая компания съезжает с арендованной площади, то это понижает ее кредитный рейтинг.

Постскриптум

Слабые и сильные стороны есть у любых видов инвестиций. Есть смысл инвестировать в жилую недвижимость тогда, когда покупатель знает, как он будет управлять объектом, приобретенным с точно поставленными целями. На коммерческую недвижимость распространяются те же правила, но с инвестиционной точки зрения активы коммерческого типа более выгодны и перспективны.

Источник: Портал недвижимости Казани