Об изменениях в законе № 214-ФЗ и особенностях рынка долевого строительства

Все наверное помнят, как в конце прошлого века мы страдали от так называемых «финансовых пирамид». Хопер-инвест, МММ и другие сомнительные организации попили немало крови своим вкладчикам. Благо, те времена прошли и сейчас такие финансовые пирамиды, если и возникают, то держатся не долго, рассыпаясь как карточные домики от ветра. Но при этом появилась другая проблема, от которой уже пострадали сотни тысяч граждан – долевое строительство. За последние полутора десятков лет долгострои вылились в проблему всероссийского масштаба, а граждане, вложившие деньги в строительство нового жилья, теперь не только не могут въехать в свои квартиры, но даже вернуть эти самые вложенные деньги удается лишь малому проценту вкладчиков.

Естественно, государство в этом вопросе не могло остаться в стороне и начало активно принимать меры для решения проблем дольщиков. Еще в 2004 году был принят федеральный закон именуемый законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №-214, благодаря которому были урегулированы многие насущные вопросы на рынке строительства жилья.

Однако, как показала статистика, по состоянию на октябрь 2013 года в реестре Российской Федерации в списке недостроев числилось 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ. Очевидно, что данный закон не смог затронуть всех аспектов проблемы долевого строительства. Поэтому в закон были введены еще 3 статьи, вступившие в силу с 1 января 2014 года. Суть нововведенных статей (получивших номера 12.1, 15.1, 15.2) сводится к тому, что начиная с этого года, исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. Каким из указанных способов обеспечивать выполнение обязательств, компания-застройщик выбирает сама.

Казалось бы, все прописано, все расставлено по своим местам, все должно работать. Но на деле это «все» оказывается далеко не так гладко, как хотелось бы. В первую очередь банки. Они относят строительный бизнес к категории высоких рисков, соответственно, занимаются его кредитованием неохотно. Банки в подавляющем большинстве случаев отказывают застройщикам уже на нулевой стадии, когда не возведен даже первый этаж. И здесь не поможет ни имущество застройщика, ни земля, которые обычно идут в качестве залога, по причине сложности их реализации. Банки просто не хотят этим заниматься.

Помимо этого благосостояние и финансовая устойчивость застройщиков далеко не всегда внушает доверие банку. Как известно, финансовое состояние каждого заемщика оценивается банками, исходя из указаний Центробанка. По этим, мягко говоря, жестким нормам большинство заемщиков и близко не проходят. Соответственно, ни о каком кредите и речи идти не может. А банки, которые все же решаются выдать ссуды таким застройщикам, тем самым нарушив указания Центрального банка Российской Федерации, следует готовиться к жестким санкциям, вплоть до лишения лицензии.

Для тех, кто не понял, каким образом ко всему этому причастен кредит и поручительство банка, сейчас объясню более детально. ЦБРФ приравнивает к кредитным рискам риски при выдаче поручительства и банковской гарантии. Следовательно, при поручительстве банка за нашего застройщика, банк должен в обязательном порядке создать резерв на возможные потери (как при оформлении ссуды). Исходя из вышесказанного получаем, что поручительство для банка имеет такую же опасность, как и выдача кредита.

Но и это еще не все. Читаем пункт 3 части 2 статьи 15.1 214-ФЗ, согласно которому «срок действия поручительства <…> должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». А в соответствии с положением Центробанка от 26 марта 2004 года №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам…», изменение срока действия кредитного договора автоматически ведет к ухудшению ссуды (читай поручительства) в глазах Центрального банка России, что непременно приводит к увеличению резервов на возможные потери по этой ссуде.

А, как всем нам известно, строительство очень часто выходит за рамки установленных первоначально сроков. Если же строительная компания обанкротится, то эти сроки просто «повиснут в воздухе». Что при данных раскладах стоит ожидать от банка, уже ясно: он, руководствуясь инструкциями ЦБРФ, не продлит поручительство по застройщику. Потому как, если банк все же продлит поручительство, он автоматически ухудшит качество своего кредитного портфеля, а никто в кредитных организациях на это не пойдет.

Теперь затронем часть о страховании гражданской ответственности застройщика, о которой говорится в статье 15.2 214-ФЗ. Так же как и банки, страховщики относят строительный бизнес к категории высоких рисков. Именно поэтому они либо не принимают строительные компании на страхование, что случается в основном с менее «мускулистыми» участниками строительного рынка, либо устанавливают повышающие коэффициенты, которые на выходе приводят к увеличению себестоимости строительства.

Касаемо получения возмещения при наступлении страхового случая, установленного пунктом 9 статьи 15.2 214-ФЗ, договор страхования «действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства». Дольщик при этом может получить возмещение в течение 2 лет «по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения». То есть, все просто и понятно – срок передачи жилья прошел, можно идти и получать страховые выплаты. Но, как указывают представители страховых компаний, страхование, чаще всего, осуществляется как раз до срока передачи жилья, указанного в договоре. Если же строительство не заканчивается в указанные сроки, то страховые компании могут и не пойти на продление договора страхования, так как и без того высокорисковая сделка станет еще более опасной. Застройщику в данной ситуации найти другого страховщика представляется практически нереальным.

Исходя из всего вышесказанного, какие выводы для себя мы можем сделать? Конечно внесение изменений в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №214 существенно обезопасит дольщиков, поможет защитить их права и интересы. С рынка исчезнут мелкие финансово неустойчивые строительные компании, так как ни банки, ни страховщики с ними работать не станут. Риски вкладчиков при этом значительно снизятся. С другой стороны можно уверенно говорить о росте цен на квартиры в новостройках, что, несомненно, отразится на количестве потенциальных дольщиков.

Источник: Портал недвижимости Казани