Документы на квартиру: восстановить можно почти любую бумагу

Как известно, отсутствие одной бумажки порой может сильно осложнить жизнь вообще и операции с недвижимостью в частности, а бюрократия способна довести до инфаркта. Специалисты выяснили, какие проблемы с документами раздуты и легко решаются, а каких реально стоит опасаться.

Сдают нервы

Риэлторы в один голос успокаивают: при потере документов на квартиру ничего страшного, скорее всего, не случится. Практически все документы сегодня можно восстановить. Другое дело, что в разные сроки: в одном случае получится быстро взять дубликат, в другом придется помучиться несколько месяцев и решать вопрос через суд.
Наибольшую панику обычно вызывает потеря свидетельства о собственности, особенно у людей старшего поколения. Например, пожилая женщина с мужем, сыном и его женой жила в квартире, к которой путем многочисленных разменов и разъездов шла около 20 лет, жилье было выстрадано. И вот как-то бабушка решила, что невестка украла свидетельство о собственности. Женщина была уверена, что вместе с документом она потеряла и право на квартиру. Риэлтор, к которому она обратилась, попытался успокоить клиентку, заверив, что никакого перехода прав собственности не произошло, все данные о настоящей владелице хранятся в регистрационной палате. Женщина немного успокоилась, однако заявила, что дубликат свидетельства надо сделать срочно. Примерно через месяц, когда уже был готов дубликат, сын подарил ей новый телевизор. Когда старый сняли со стола, чтобы выбросить, под ним обнаружилось то самое свидетельство.

Отберут квартиру

Бурная реакция на потерю документов бывает почти у всех собственников. Первая мысль: караул, сейчас моя квартира будет продана! Связано это, прежде всего, с тем, что 10-15 лет назад подобные махинации действительно часто проводились различными мошенниками. Сейчас уровень мошенничеств с квартирами уже не тот, что был в 1990-е, однако поводы для беспокойства остаются. По словам специалистов, ежегодно совершается около 20–25 тыс. сделок с участием мошенников, это чуть более 0,1% от общего количества операций с недвижимостью. И речь в данном случае только о раскрытых аферах.
Чтобы не допустить незаконных операций с жильем, сразу сообщите об утрате документа в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения имущества. В заявлении необходимо отразить, что вы запрещаете производить с утраченными документами регистрационные действия без вашего личного присутствия.

Можно и без свидетельства

Восстановить свидетельство о регистрации, а вернее получить его дубликат, не составит большого труда. Процедура обычно занимает от пяти дней до месяца, а в среднем на восстановление уходит около двух недель. За это придется заплатить госпошлину в 200 рублей.
Для получения дубликата правообладателю необходимо обратиться в территориальный орган регистрационной службы с заявлением, паспортом, квитанцией об оплате госпошлины и документом-основанием для получения собственности (дарственная, договор купли-продажи, договор долевого участия и т.п.). Выданный дубликат полностью отвечает содержанию утерянного документа, но вверху документа имеется пометка – «взамен утраченного», а в нижней – причина утраты и сведенья относительно заявителя, заверенные удостоверительной подписью. В дубликате обязательно указываются дата выдачи и номер утерянного документа. В случае, если утеряны свидетельства о собственности на общедолевую собственность, то с заявлениями необходимо обращаться всем собственникам и предоставлять документы, подтверждающие их долю в квартире.
К слову, можно жить и без свидетельства о собственности. Даже при продаже недвижимости наличие этого документа не является обязательным. Свидетельство о собственности – это всего лишь бумага, подтверждающая факт внесения записи в государственный реестр прав (ЕГРП). С 1 января 2013 года факт государственной регистрации права удостоверяется по выбору собственника свидетельством или выпиской из ЕГРП, что фактически означает, что свидетельство и вовсе можно не получать.

Дела давно минувших дней

Если с самим свидетельством о собственности проблем обычно не возникает, восстановление правоустанавливающих документов (например, свидетельства о приватизации и праве на наследство, договора купли-продажи или дарения) может потрепать нервы, особенно если они оформлялись достаточно давно – до 1998 года, когда вступил в силу Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если до его введения регистрировался, по сути, сам документ, то с началом действия закона стали регистрировать, как можно понять из названия, сделки и права. То есть отсутствие документа уже не представляет такой важности, ведь сведения о всех сделках хранятся в Росреестре.
Если же права на квартиру возникли раньше, право на собственность можно будет доказать на основании архивов нотариуса, через которого велись все дела (а это бумажные, а не электронные архивы) или через БТИ – вам выдадут справку о владельце недвижимости. Самое сложное - восстановить договоры, заключенные в период с 1996 до 1998 года в простой письменной форме: этот промежуточный этап требует восстановления ДКП только через изготовления копии, взятой у другой стороны. Кроме того, при восстановлении свидетельства о собственности придется предоставить справку из БТИ, свидетельство соседей и документы, которые дополнительно могут засвидетельствовать факт владения квартирой.
Кроме того, тяжело поддаются восстановлению документы, подтверждающие степень родства, особенно если речь идет о свидетельстве о рождении, которое было выдано во времена СССР на территории, являющейся теперь другими государствами.
Также важно помнить об акте приема передачи квартиры по договору купли-продажи и расписке о получении денег: именно эта бумага подтверждает, что вы являетесь благонадежным покупателем в течение 10 лет, если продавец, кто-то из родственников продавца, а возможно даже и предыдущих собственников или их наследников попытается оспорить получение денег или законное приобретение квартиры и отобрать квартиру.
Специалисты также рекомендуют хранить гарантийные документы на приборы учета (счетчики воды, электроэнергии, газа и т.п.), так как при их отсутствии могут возникнуть проблемы при текущих проверках их работоспособности. Не стоит выбрасывать платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг в течение трех лет – срока исковой давности.

Опасное наследство

Реальная опасность, по словам экспертов, может быть связана с покупкой квартир, находящихся в собственности на основании свидетельства о праве наследования. Проблема в том, что после сделки могут объявиться неучтенные родственники, права наследования которых были нарушены – в итоге пострадает добросовестный приобретатель. А беда в том, что ни государство, ни нотариус реально не несут ответственности за проверку документов, а значит, и не гарантируют покупателю незыблемость его права собственности.
В документах, связанных с наследством, плохо разбираются даже сами наследники. Например, женщина была в полной уверенности, что стала собственницей квартиры после получения от нотариуса свидетельства о праве на наследство. Но после этого нужно отнести документ в Регистрационную палату и уже затем зарегистрировать право собственности. Порой в этом незнании люди пребывают на протяжении нескольких лет. Больших рисков по потери квартиры человек не несет, однако распоряжаться имуществом он в этом случае не имеет права.

Новостройка без права собственности

Зачастую застройщики отдают покупателям ключи от долгожданных квартир еще до регистрации права собственности. В этом случае пользоваться квартирой можно, но не более того, т.к. правообладателем остается застройщик.
В такой квартире невозможно прописаться. Нет свидетельства – нет регистрации по месту жительства. А это значит, что человек не сможет воспользоваться различными социальными благами. Ребенок не сможет пойти в детский сад или школу, пенсионер – получить пенсию. Человек без регистрации также может испытывать трудности при устройстве на работу. А ипотечники не могут понизить ставки по кредиту.
Кроме того, проблема может возникнуть в отношении перепланировки, так как она осуществляется на основании свидетельства о собственности. К слову, в случае с новостройками без фиксированных планировок первичный ремонт требует обязательного согласования. То есть, следуя букве закона, нельзя начинать ремонтные работы до получения права собственности и согласования планировки.

Без паники

Чтобы избежать неприятных ситуаций, эксперты рекомендуют всегда делать заверенные у нотариуса копии и хранить их в разных местах: та же аренда банковской ячейки стоит не так дорого. Особенно по сравнению с ценой своего спокойствия. Если же это накладно, то стоит хотя бы иметь сканы всех документов в электронном виде, так будет проще восстановить информацию.