Андрей Симаков: «Задолженность перед банками – 2 млрд. рублей, но выход мы нашли!»

КАК И ПОЧЕМУ ГЛАВНЫЙ ОПЕРАТОР ИПОТЕКИ В ТАТАРСТАНЕ ДОШЕЛ ДО ТЕХНИЧЕСКОГО ДЕФОЛТА ПО ОБЛИГАЦИЯМ

Как стало известно газете "БИЗНЕС Online", Ипотечное агентство РТ вошло в федеральную программу достройки первичного жилья от АИЖК. Согласно подписанным на прошлой неделе соглашениям с Москвой, агентство получит 1 млрд. рублей примерно по ставке 11-12% на срок завершения строительства своих многочисленных проектов и их реализацию. Именно эта новость объясняет тот факт, почему банки поверили ИА РТ в момент дефолта, в котором оно находилось в феврале. И согласились на реструктуризацию 649 млн. рублей. Генеральный директор ИА РТ Андрей Симаков рассказал в интервью "БИЗНЕС Online", как агентству удалось выпутаться из сложной ситуации и на что оно рассчитывает в дальнейшем.

Для начала напомним, что буквально накануне кризиса - в августе 2008 года ИА РТ выпустило облигации объемом 1 млрд. рублей. А уже 2 февраля 2010 года наступила развязка, когда агентство должно было выплатить доход по третьему купону облигаций первой серии на сумму 84,73 млн. рублей. Но сделать этого не удалось, в связи с чем произошел технический дефолт. Тогда же стало известно, что агентство должно выкупить значительный объем облигаций общей суммой в 649 млн. рублей.

Надо отдать должное, выкупить купон ИА РТ смогло уже 9 февраля. Сложившуюся ситуацию в компании объяснили тогда временными финансовыми трудностями и тем, что просто не сумели собрать такую большую сумму к необходимому сроку. А обязательства по облигационному займу на 649 млн. агентство выполнило только 2 марта – фактически эта сумма была реструктуризирована путем договоренностей с банками-держателями этих ценных бумаг.

Во время всех этих событий агентство хранило молчание, никак не комментируя происходящее. И вот, в интервью нашему изданию Андрей Симаков отчасти приоткрыл завесу секретности, возникшую вокруг финансовых проблем ИА РТ.

С БАНКАМИ УДАЛОСЬ ДОГОВОРИТЬСЯ

- Андрей Анатольевич, комментируя ситуацию с Ипотечным агентством РТ, председатель совета директоров ИА РТ и министр строительства РТ Марат Хуснуллин сказал, что сейчас все проблемы уже решены, с банками удалось договориться о реструктуризации. Но ведь понятно, что эта мера временная. Что планируете делать дальше?

- Сначала я хочу пояснить, как вообще получилась такая ситуация. До кризиса большинство девелоперов вошли в проекты (особенно "длинные") с "короткими" финансовыми ресурсами, так как банковская система России кредиты больше, чем на 1,5-2 года не выдавала. Среди тех проектов, которые сейчас реализует Ипотечное агентство РТ, есть крупные, например, "Зеленый Дол". Срок его реализации 25 лет. Есть также проекты со сроком реализации от трех-четырех до пяти-семи лет. Как известно, в кризис возможность у банков выдавать даже короткие ресурсы закончилась. Банковский сектор просто прекратил кредитование строительного сектора. Возможность перекредитования исчезла, рынок встал. И как следствие реализовывать проекты за счет продажи жилья, особенно на этапе строительства, стало очень сложно. Исходя из этого у многих компаний, и у нашей в том числе, возникли проблемы.

- В общем-то все понятно. Но каким образом ИА РТ удалось ликвидировать технический дефолт, все-таки сумма порядка 700 миллионов рублей в нынешние времена – это очень прилично?

- По договоренности с банками сегодня наша задолженность реструктуризирована частично. Как вы правильно заметили, это временная отсрочка. Но мы надеемся на понимание со стороны банков. Сегодня есть договоренность, что по мере возникновения каких-то напряженных моментов они и дальше будут реструктуризировать задолженность, находить выходы для дальнейшей реализации проектов.

- А какие банки согласились на реструктуризацию?

- В принципе, мы работаем со всеми банками, но основной банк, который поддерживает строительный сектор, - это "АК БАРС" Банк, потом – Зенит, Внешторгбанк, Сбербанк, а также Татфондбанк, Интехбанк, СПУРТ банк и АНКОР Банк.

- Все бумаги были приобретены банками или были какие-то частные инвесторы?

- Были и другие инвесторы, которые пока не потребовали выкупа облигаций. Мы с ними договорились.

В ПОИСКЕ "ДЛИННЫХ" ДЕНЕГ

- Какой срок нужен для того, чтобы Ипотечное агентство смогло выйти из кризисной ситуации?

- Нужны на рынке длинные деньги сроком не менее трех лет. Сегодня какой выход мы видим? У нас подписано соглашение о фондировании с "АК БАРС" Банком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), по которому АИЖК предоставит средства на наши проекты. На Россию в общей сложности выделено 40 млрд. рублей. Они достаточно "длинные" для того, чтобы мы смогли завершить часть наших проектов.

- Какие проекты вы имеете в виду?

- У нас есть несколько проектов, которые входят в национальный проект "Жилье". Я уже сказал про "Зеленый Дол" (проект в области малоэтажного строительства между Казанью и Зеленодольском), также в этом ряду "Замелекесье" - в Набережных Челнах, "Пятидворье" (Верхнеуслонский район) - это самые крупные проекты.

- Отбор проектов производился АИЖК?

- Нет, проекты предоставили мы, а АИЖК и "АК БАРС" Банк их рассматривали… В договоре каждый выполняет свою функцию: АИЖК выделяет средства и гарантирует, что все кредиты, которые в дальнейшем будут выданы на приобретение жилья в данных комплексах, будут рефинансированы в полном объеме, "АК БАРС" Банк контролирует и отвечает за риски размещения денег, ИА РТ отвечает за гарантию выкупа. Потому что те квартиры, которые не будут проданы, мы будем обязаны выкупить по цене ниже 30 тыс. рублей. И далее - либо выдавать кредиты на их приобретение, либо они войдут в планируемую АИЖК систему рентного фонда (жилье в найм).

"ЕСЛИ РЕСПУБЛИКА ПОЛУЧИТ ХОТЯ БЫ МИЛЛИАРД, ЭТО БУДЕТ ОЧЕНЬ ХОРОШО"

- Какие условия прописаны в договоре?

- Это заемные возвратные средства, целевые деньги, которые должны пойти в строительный сектор. Сегодня очень важно поддержать строительство, потому что на рынке практически нет нового жилья, кредиты не на что выдавать. Сделки происходят, в основном, на вторичном рынке. А людям хочется жить в новом жилье. В старых квартирах своя энергетика, а молодые семьи, которые только сформировались, у которых маленькие дети, - им нужно создавать свое "гнездо".

- Сумма, выделяемая ИА РТ, определена?

- На прошлой неделе было подписано соглашение о фондировании на сумму порядка 1 млрд. рублей, есть предварительная договоренность еще о 3 млрд. рублей.

- Впечатляет. Средства начали поступать?

- Мы планируем, учитывая все формальности, через месяц их получить. Даже если республика получит хотя бы миллиард, это будет очень хорошо. Потому что если проект прошел отбор, то для покупателя это гарантия, что дом будет достроен.

- А насколько дешевые это деньги?

- Порядка 11-12 %.

- Немало.

- Немало, но банки сегодня выдают под 15-17%, ниже - нет. Самое главное достоинство этих денег - в "длине". Они даются на срок строительства плюс 1,5 года на реализацию, на то, чтобы построить и продать. Вернуть этот кредит можно будет не деньгами, а кредитами, выданными на приобретение жилья в этих домах. Задача АИЖК сделать цикл законченным - от строительства до продажи.

- Можете озвучить существующий объем задолженности ИА РТ?

- Перед банками – более 2 млрд. рублей.


"ЗАМОРОЖЕННЫЕ" 100 ТЫС. "КВАДРАТОВ"

- Сколько у ИА РТ объектов, которые были "заморожены" в связи с кризисом? Какие у них перспективы?

- Порядка 100 тыс. кв. метров многоэтажного жилья. В этом году из этого объема мы планируем построить и сдать примерно 30 тыс. кв. метров. Строить больше мы сами пока не хотим (об этом мы договорились и с банками), потому что это жилье пока не востребовано на рынке. Рынок оживает, но как мы считаем, тех объектов, которые мы сдадим, для рынка будет пока достаточно. Ну, а "малоэтажку" мы планируем построить в эконом-классе порядка 60-80 домов, "бизнес" и "элит" - 30-40 домов.

- Упор будет на эконом-класс?

- Да, рынком востребовано жилье стоимостью до 4 млн. рублей. Это третья очередь "Загородного клуба". Для нее мы сделали новый проект малоэтажного быстровозводимого жилья стоимостью на уровне трехкомнатной квартиры и площадью 80-120 квадратных метров.

"ЭКОНОМИЧЕСКИ ПРЕДПРИЯТИЕ ПОТЕРЯЛО…"

- На каком этапе сейчас находится судебная тяжба между ипотечным агентством и некоммерческим партнерством "Загородный клуб"?

- Поселок "Загородный клуб" живет своей нормальной жизнью, функции управления инфраструктурой поселка выполняет вместо некоммерческого партнерства, созданное ИА РТ совместно с жителями ТСЖ.

- В связи с этими судебными тяжбами в начале года был момент, когда были арестованы счета агентства. Это как-то повлияло на деятельность ИА РТ?

- Конечно, повлияло. Во-первых, имидж компании пострадал, экономически предприятие потеряло, потому что мы не могли вовремя платить за кредиты, лишние проценты банкам платили, не могли финансировать строительство. Но с другой стороны мы приобрели колоссальный опыт и уже знаем, как действовать впредь.

- В течение какого срока счета были заморожены?

- В течение месяца примерно.

- Эти события как-то были связаны с последующим объявлением технического дефолта?

- Нет, техдефолт с этим событием никак не связан, но в какой-то степени оно усугубило ситуацию.

РЫНОК ЖИЛЬЯ ОЖИВЕТ К КОНЦУ ГОДА

- Можете сделать прогноз ситуации на рынке жилья в 2010 году?

- Я считаю, что рынок оживится. Существует отложенный спрос на жилье. Скоро люди поймут, что дешеветь оно не будет, и начнут покупать. Потому что в кризис все, кто имел жилье (застройщики – прим. ред.), либо продали его, либо ушли с рынка. Теперь появилась программа достройки первичного жилья от АИЖК, на нее выделяются средства, а это гарантия того, что объекты будут достроены. И люди более охотно будут входить в эти проекты. Оживление уже сегодня произошло на рынке городской недвижимости. Некоторые застройщики говорят о том, что у них продажи пошли на уровне докризисных. Малоэтажка пока тихонечко раскачивается. Думаю, во второй половине года рынок стабилизируется и начнутся продажи. Резкого роста стоимости не будет, но допускаю корректировку в рамках инфляции.

Источник: Бизнес-Онлайн