Приведут ли экономические санкции стран запада к снижению цен на недвижимость?

Спровоцированный санкциями стран запада кризис ликвидности может привести к снижению цен на недвижимость. События могут развиваться по сценарию 2008 – 2009 гг. Однако ожидается менее глубокий обвал цен. Еще до обострения мировой геополитической ситуации дела в российской экономике, а особенно в сфере недвижимости, шли не очень хорошо. Это дает повод полагать, что снижение цен будет не столь резким. Впрочем, все зависит от того, какой именно характер будут иметь санкции и как они повлияют на экономику страны в целом.

Экономические санкции западных государств не могут оказать непосредственного прямого влияния на цену недвижимости. Это влияние получается косвенным: санкции ограничивают доступ крупнейших банков к западному финансированию, что влечет за собой необходимость некоторой переоценки стоимости, которая не может пройти без изменения цен. А это - вероятный кризис ликвидности. В значительной степени сказываются и изменяющиеся условия кредитования. Обычно рынок недвижимости очень чувствителен к этим изменениям, как со стороны спроса, так и предложения. Девелоперы никогда не строят за свои деньги, а покупатели берут недвижимость в кредит.

На сегодняшний день санкции применены только к крупным банкам и их число незначительно. Есть значительный сектор частных и корпоративных банков, которых еще не коснулись никакие санкции. Однако, никто не берется составлять прогноз, но уже однозначно можно утверждать, что сложившиеся условия, это увеличение рисков для заемщиков и кредиторов. Велика вероятность откатов капитала от иностранных инвесторов. А их вклады в коммерческой недвижимости в России весьма значительны. Для таких клиентов будет либо повышен кредитный процент, либо вообще полный отказ сотрудничества и замораживание имущества. Все это значительно снизит инвестиционную привлекательность России.

Похожая ситуация имела место быть в в 2008-2009 г, когда глобальный экономический кризис повлек за собой значительные изменения условий кредитования. Западные финансовые институты прекратили кредитовать компании из развивающихся стран, в которые попадает и Россия. Результат всем хорошо известен. В настоящее время корни проблем ушли от чисто экономических и перешли в геополитические. Собственно, тогда было то же самое, только в несколько иной форме, ибо нет экономики без политики. Так как счетная палата и центральный банк осуществляют эмиссию по известному механизму, то следует ожидать дефицита денежных средств в российской экономике. А это неизбежно приводит к возрастанию процентной ставки по кредитам.

Центробанк уже три раза с начала года поднимал ключевую ставку. Банки, осуществляющие непосредственное кредитование бизнеса и населения отреагировали соответствующим образом: ростом ставок по своим продуктам.

Для рынка недвижимости все это грозит снижением платежеспособности населения и падение спроса. Объемы строительства нового жилья также уменьшатся, как это было в 2008 – 2009 г. Спрос страдает по причине падения доходов населения в связи с ухудшением общей экономической ситуацией. Снижает платежеспособность и удорожание ипотеки. В такой ситуации её очень сложно получить. Со стороны девелоперов всё происходит по аналогичному механизму. Они сталкиваются с сокращением лимитов финансирования и все тем же возрастанием кредитного процента. Им ничего не остается делать, как оставить финансирование строительства до лучших времен. Благо недострой может стоять годами и не портиться. В 2008-2009 девелоперы кое-как достраивали начатое. Деятельность с новыми проектами упала практически до нуля.

При этом, спрос на недвижимость упадет раньше, чем начнет сокращаться предложение. Доступность ипотеки падает уже. Этот процесс запущен. К концу второго квартала 2014 все крупные лидеры откорректировали ставки по ипотечным программам. Пока ситуация вполне приемлемая. Рост ставок не превысил 0,5 – 1%. Однако, всем ясно, что долго так продолжаться не будет.

При этом, скорее всего, спрос на недвижимость упадет значительно раньше, чем начнет сокращаться предложение. Доступность ипотеки уже снижается. К концу второго квартала практически все лидеры рынка скорректировали ставки по ипотечным программам. Рост базовых ставок пока не превышает 0,5 - 1%, но ясно, что на фоне постоянного удорожания ликвидности это не предел.

Снижаются и показатели деловой активности. Министерство экономического развития регулярно публикует отчеты. По их данным за июль 2014 активность снизилась на 0,2%. По более долговременным оценкам, экономика РФ находится на грани рецессии. Тут уж падение доходов населения более чем вероятно. Из-за опасений ухудшения внутреннего общеэкономического положения в связи с санкциями, компании будут сокращать расходы.

Еще больше усугубляет положение недавно анонсированный правительством рост налогов. На самом деле он напрямую связан с теми-же санкциями. Эти механизмы пока не обнародованы и понятны лишь немногим. Но одна из причин очевидна. Это попытки наполнить федеральный бюджет, так как санкции неизбежно приводят к его снижению. Соответственно, ситуация получается вдвойне неудобной: больше санкций – больше возрастание налогов.

Исходя из этого можно сделать обоснованный вывод: влияние западных санкций на платежеспособность населения будет заметно, начиная с осени. А уровень спроса уже оставляет желать лучшего. В начале года была искусственная активация рынка. Собственно, некоторая доля искусственности есть всегда. Но, все же, есть определенные показатели, по которым реальный спрос можно отличить от искусственно созданного. Граждане в массовом порядке раскупали квартиры. Вполне можно предположить, что это были почти все, кто мог себе это позволить. Таким образом, сложилось три основных фактора, по которым следует ожидать падения цен:
Санкции западных государств
Возрастание налоговых сборов
Предшествующая искусственная активация рынка

С объемами предложения ситуация иная. Сама недвижимость – материальные объекты весьма стойкие во времени. Объем площадей не может быстро измениться, ни при каких обстоятельствах. Все, что может поменяться – объемы строительства нового жилья. Ну и конечно его стоимость, рассчитанная по отношению к доллару, так и в сравнении с другими объектами товарооборота. Однако, все это тоже весьма серьезные преобразования, могущие повлечь за собой значительные трудности, только не сразу, а через год-два.

Дисбаланс между спросом и предложением будет оказывать свое влияние на цены. А если учесть, что нынешние объемы предложения значительно больше, чем в 2008 г., то цены просядут еще более существенно, чем тогда.

Всю эту непростую ситуацию разрешает одно но. В 2008 г. Кризис был полной неожиданностью для всех участников рынков, по крайней мере для его потребительской стороны. Сейчас же ситуация совершенно иная. Всех можно назвать предупрежденными в достаточной мере. Западных санкций действительно никто не ожидал. Но вот разговоры об очередной волне финансового кризиса ведутся многие годы. Во всяком случае, 2008 год научил собственников и покупателей недвижимости многому.

Поведение всех участников рынка обязательно будет более грамотным и предусмотрительным. Теперь компании куда более реалистично выстраивают свои бизнес-планы.

Однако есть одно серьезное но. Пять лет назад кризис стал полной неожиданностью для всех участников рынка: уровень закредитованности бизнеса зашкаливал, все строили маниловские планы и в целом были крайне плохо подготовлены к столкновению с реальностью. Сейчас в этом смысле ситуация изменилась к лучшему: конфронтации с Западом никто не ожидал, но разговоры об очередной волне кризиса идут который год, заставляя компании более ответственно и экономно относиться к выстраиванию бизнес-планов.

Соответственно, значительного обвала цен на недвижимость не произойдет. В ближайшие полгода или год рублевые цены не изменятся более чем на 10 – 15% если конечно в геополитической сфере не случится чего-то совсем неожиданного. Все будет зависеть от падения нынешней российской валюты относительно Американского доллара.

Источник: Портал недвижимости Казани