Российский рынок ипотеки: падение или рост? Или, насколько больно ударят санкции Запада

Условия ипотеки очень важны для россиян. Большинству из них именно такой вид кредитования оставляет надежду на приобретение жилья. Тревогу вносят перемены в политической и экономической сферах жизни. Потенциальные покупатели жилья озабочены ростом инфляции, падением рубля, повышением ключевой ставки и санкциями против России. Главный вопрос: как отреагирует на эти потрясения ипотечный рынок в ближайшее время?

Несмотря на некоторый спад экономики в 1 полугодии 2014 г., рынок ипотеки на это не отреагировал. Более того, объём взятых ипотечных кредитов на 40% превысил прошлогодний показатель за аналогичный период. Это говорит о серьёзном росте спроса на ипотеку.

Сумма ипотечных кредитов, выданных в 1 квартале этого года выше прошлогодних показателей в 1,4 раза по количеству и в 1,5 раза по сумме денег. Во 2 квартале темпы роста не замедлялись. Банк России сообщает, что за первые 5 месяцев текущего года количество кредитов выросло в 1,36 раза, а сумма – в 1,44 раза по сравнению с прошлогодними показателями.

Подобный рост – это естественная реакция на события в экономической сфере. Факт массового отзыва лицензий доверие населения к банкам снизил, а падение рубля, начавшееся в конце 2013 г. и украинский кризис только усугубили ситуацию. М. Гольдберг (АИЖК) отмечает, что в результате вкладчики начали снимать деньги с депозитов и вкладывать в недвижимость. Это, по их мнению, более надёжно.

Рост ипотеки обусловлен и снижением требований для получения кредита. Иногда ипотеку можно было получить по 1-2 документам; понижен был и размер первоначального взноса. Это предоставило возможность приобретать жильё в кредит даже людям с незначительными накоплениями.

Ставки будут расти

Ставки, находившиеся до лета 2014 г. на уровне года 2013 (средняя ставка по итогам 2013 г. – 12,4%), также подталкивали население к покупке жилья. И это притом, что ЦБ РФ поднял ключевую ставку в марте 2014 – до 7%, в апреле – до 7,5%.

Увеличение ключевой ставки (инициируется ЦБ РФ) подталкивало финансовые институты к поднятию процентов по кредитам. Однако большинство участников рынка делать это не торопились. Ставки по ипотечным кредитам в 1 полугодии банки старались удержать на низком уровне. Средняя ставка по ипотеке в рублях в январе – мае 2014 г. была лишь 12,2%, это на 0,5 п.п. меньше чем за соответствующий период 2013 г.

Начало 2 квартала показало, что ставки по кредитам будут расти. Причиной этому сокращение объёма ликвидности в банковской системе и повышение стоимости фондирования. А в конце 1 полугодия Сбербанк поднял ставки практически по всем ипотечным продуктам. Это, по мнению специалистов, стало сигналом для остальных банков. Хоть и незначительно, но уже подняли ставки Газпромбанк и ВТБ24. Остальные банки, видимо, сделают это вскоре.

В июле ключевая ставка снова выросла до 8%. Но банки, особенно среднего звена, на это отреагировали своеобразно. Запустив интересные программы, они постарались привлечь новых заёмщиков. При этом некоторые банки (Связь-Банк, Промсвязьбанк) манипулируя сравнительно несложными условиями (первоначальный взнос от 20%, кредитная история и проч.) смогли предложить своим клиентам процентную ставку на уровне 12% по ипотеке.

Изменение других условий

Помимо ставок, остальные условия ипотеки также вполне приемлемы. Многие банки разрешают подавать заявку на кредит через Интернет, а срок рассмотрения самой заявки сократили до 1–2 дней. Теперь заёмщик может зайти на сайт банка, заполнить анкету и получить решение по кредиту, не посещая офис. Зайти туда придётся лишь при подписании кредитного договора.

На руку банкирам были и вступившие в силу в конце июня 2014 г. изменения в законе "Об ипотеке". Новые виды страхования, закреплённые в этом законодательном акте, предоставили банкам возможность уменьшить свои риски для выдаваемых кредитов с минимальным начальным взносом 10–20% от общей стоимости займа. Также большинство банков ввело льготы на ипотеку для зарплатных клиентов. Некоторые кредиторы (к примеру, ВТБ24) сделали свои займы ещё доступнее для тех, кто не может внести значительный первоначальный взнос. И ставки по ипотеке теперь практически не зависят от срока займа.

Прогнозы по ипотечному рынку

На сегодня, по данным М. Гольдберга (АИЖК), средняя ставка по ипотеке - всё ещё 12,2%, при сроке кредита – 15 лет и размере займа – 1,7 млн. руб. Эти цифры, по мнению экспертов, с небольшими вариациями, актуальны для большинства регионов России. Доля заёмных средств при этом составляет 60–70%.

По прогнозам специалистов, в ближайшем будущем средние показатели по ипотечным кредитам, исключая ставку, видимо, не изменятся. Зато проценты по ипотеке таки вырастут, вместе с ключевой ставкой. Как утверждают эксперты, процент ипотеки во 2 полугодии будет находиться в районе 12,5 – 13,5% годовых.

Однако разового существенного повышения не предвидится. Очевидно, будет наблюдаться постепенный рост ставки на ипотеку. М. Гольдберг (АИЖК) предполагает, что в условиях жёсткой конкуренции основные игроки на рынке кредитования если и решаться повысить ставку, то не существенно. Если же стоимость фондирования увеличится, то средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам за 2014 г. может подняться до 12,5 – 13%.

В связи с санкциями Запада доступ отечественных банков к дешёвым финансовым ресурсам будет ограничен, что может повысить стоимость фондирования. А на внутреннем рынке капитал стоит дороже. Однако в значительной мере санкции направлены на банки, которые могут обойтись без западных финансовых ресурсов. Введение санкций, по мнению аналитиков, не сможет повлиять на деятельность ВТБ и Сбербанка, так как ЦБ, очевидно, окажет им, как и другим, подпавшим под санкции банкам, поддержку. Также российские банки будут активнее сотрудничать с банками Юго-Восточной Азии.

Но даже в случае подорожания ипотеки, спрос на неё сохранится, потому что для многих граждан это единственный способ приобрести жильё. Некоторое понижение платёжеспособности населения, внедрение банками социальных ипотечных программ, а также чисто психологические причины – всё это будет только стимулировать спрос на ипотеку. Эксперты считают, что возможен даже дальнейший рост ипотеки, но заметно меньшими темпами через некоторые сдерживающие факторы.

Многое, конечно, будет зависеть от геополитических причин и поведения властей. Если, к примеру, санкции Запада не будут сняты длительное время, то следует ожидать роста процентных ставок и сокращения капвложений в строительство. То есть, кредит на новостройку будет взять труднее.

Итог

1. В 1 полугодии 2014 г. наблюдался рост ипотечного рынка. Основная причина – ставка по кредитам осталась на уровне 2013 г.

2. После повышения ключевой ставки ЦБ РФ проценты по ипотеке незначительно увеличились, что при стабильных покупках недвижимости замедлило рост ипотечного рынка.

3. В ближайшем будущем, очевидно, темпы роста ипотечного рынка снизятся, но не будут отрицательными, даже если ставки поднимутся 1–2 п.п., что весьма вероятно.

Источник: Портал недвижимости Казани